决战全国总价新地王 九龙仓突击融资50亿美元

每经记者 卢曦 发自上海

上海将上演今年 “地王争霸赛”。就在一周前的9月3日，上海董家渡13、15地块进入出让预申请阶段，其中港资大牌开发商九龙仓集团（00004，HK）、民营企业组建的资本实力雄厚的中国民生投资股份有限公司 （以下简称中民投）以及地方国企上海外滩投资开发（集团）有限公司（以下简称外滩投资）均有意参与争夺。

这一地块据预估的出让总价很可能超过300亿元，如果成交顺利，其将超过去年新鸿基夺下的217.7亿元上海徐家汇地王，成为新的全国总价地王。

《每日经济新闻》记者注意到，9月10日，九龙仓在香港联交所发布的一份英文公告称，公司计划融资50亿美元（约合人民币306.72亿元）。此消息一出便引发上海地产界的广泛关注。

有分析人士称，九龙仓在热门地块争夺决战前夜融资，或许希望不再重演去年错失徐家汇地王的遗憾，但中民投因为金融领域的资源胜算更大。不过，也有观点认为，上述三家企业有可能采取联合拿地开发的模式。

九龙仓“补充优质库存”愿望强烈/

9月3日，上海董家渡13、15地块进入出让预申请阶段，保证金即高达50亿元，除此之外还设置了诸多高门槛。入围企业不仅需要有强大的资金储备，还要有开发、运营的综合能力。

公开资料显示，董家渡地块位于南外滩的黄浦滨江板块，属于黄浦江沿岸除陆家嘴、外滩之外的次核心区域。因此，该地块的地理位置非常重要，成为各大房企的必争之地。

9月10日，夺地热门房企之一的九龙仓通过公告披露，向香港联交所申请更新其50亿美元的中期票据计划上市安排。在此后的12个月内，九龙仓将向专业投资者发行债券，并于9月11日债券上市。

据悉，中期票据计划是需要每年更新的融资机制，九龙仓上一次更新计划是在2013年9月，向国际及香港资本市场融资。

记者昨日未能与九龙仓方面取得联系以求证此次融资用意。不过，50亿美元与预测中的董家渡地块总价不相上下，九龙仓此举被业内认为是在进一步充实“弹药”为夺地冲刺。

亿翰智库分析师张化东告诉《每日经济新闻》记者，九龙仓今年上半年在常州、成都等城市都有大笔的去库存动作，资金对九龙仓来说问题不大。

今年8月九龙仓发布的中期报告显示，今年的销售目标是230亿元，上半年仅完成约90亿元。对此，九龙仓副主席吴天海表示，公司当下的目标是去库存，把资金拿回来再寻找新的投资目标。九龙仓今年大半年没有新拿土地。

一年前，徐家汇地王出让前夕，业内盛传，九龙仓或九龙仓联合体很有希望胜出，但最终被新鸿基以217.7亿元独吞。至此新鸿基在上海港资房企中已占据压倒性优势，九龙仓落后差距被拉大。

张化东认为，九龙仓当下“补充优质库存”的愿望非常强烈，考虑到九龙仓在香港的地位，公司在上海的发展成绩远不能与之相称。九龙仓在上海目前持有的代表性物业只有大上海时代广场和会德丰广场。九龙仓近期去二、三线城市库存的同时，正将精力重新聚焦于一线城市核心地段。

三强争霸中民投呼声最高/

董家渡地块出让公告显示，此次采取“带规划方案”的整体出让方式，要求受让人对地块整体受让，并按照规划要求统一开发，“将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心”。

除此之外，要求还包括：项目商业比例不大于17%，办公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。受让人自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让。商业部分须对地上和地下分别采取整体转让。须长期自持住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁，不得擅自销售等。

预申请截止日期为9月30日，官方披露已有五家企业咨询或申请，其中九龙仓、中民投和外滩投资是目前最热门的三家。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，上述三家企业实力雄厚，未来董家渡超级地王将上演 “地王争霸赛”。雄厚的资本实力、金融产业的资源整合能力、房地产开发及运营实力以及政府资源缺一不可。

据官方透露，董家渡地块的出让方式将参考土地的竞拍人数量。若竞拍人数较多，现场挂牌竞价的方式可能性较大；若竞拍人数较少，则倾向采用招标的方式。

张化东告诉记者，董家渡13、15号地块位于黄浦江浦西沿岸，位置绝佳、体量巨大，但目前环境离官方理想的高端形象还有不小的差距。与地块临近的10号地块拆迁已基本完成，而12、14号地块还有拆迁工作有待完成，未来需要政府部门和开发商共同参与。

目前三大热门竞拍企业中，中民投呼声最高，其金融领域实力为之加分不少。九龙仓在开发、运营能力方面有优势，但考虑到地块定位，黄浦区可能更倾心于中民投。“黄浦区可能会吸取外滩8-1地王纷争的教训，选择他们认为更可控的一方，中民投注册地就在黄浦区，未来总部移到董家渡是比较理想的。”张化东说。