郑州两月连出两地王 低迷楼市下意在托市？

每经记者 王杰 发自北京

低迷的楼市，依然阻挡不了“地王”的出现。

8月6日，郑政东出【2014】6号（网）城镇住宅用地在网上进行拍卖，编号为50759529的企业最终以52430万元竞得，溢价率128.65%，折合每亩1614万元，楼面价达16143.46元/平方米，成为郑州新的双料“地王”。

《每日经济新闻》记者发现，拿下“地王”项目的开发商并不是品牌房企，而是一家具有国资背景的企业。同策咨询研究部总监张宏伟表示，在楼市低迷期，土地市场出现“地王”并非那么简单，这其中不仅仅蕴含着政府的推地思路，也与未来市场的发展趋势密切相关。

他表示，目前地方政府往往会迫于财政压力而采取“托市”措施，比如推出优质地块、降低起拍价格、降低竞拍门槛等措施，适度“炒作”土地市场，刺激市场回暖。

两月内连出“地王”

从搜房网统计的郑州房价走势看，郑州房价在2014年1月达到最高值，突破每平方米9000元，直逼10000元；6月房价重新回归到9000元以内；6月与1月相比，房价下跌了8.31%。此外，据《河南商报》记者不完全统计，今年1~4月份，郑州市区共有14块商服用地通过招拍挂的方式出让，面积约488.18亩，其中有6块商业用地流拍，约128.91亩。

另据克而瑞机构提供的最新数据，郑州市6月供应商品房106.71万平方米，环比上涨13.69%，同比上升25.47%；成交58.12万平方米，环比下降14.51%，同比下降38.99%，供求比1.84。

但是，正是在楼市低迷的背景下，郑州上述地块区域两个月内已经出现两个“地王”。早在今年6月5日下午，郑政东出（2013）24号地块挂牌出让，经过21轮的竞价，被河南中盟地产有限公司以高达2.883亿元总价摘得，成为郑州总价“地王”，并以14006.4元/平方米的楼面价和1587万/亩的单价刷新纪录，溢价率达到116.3%。

两个月之后，该区域土地出让再现波澜。郑东新区龙湖区域鑫胜路北、九如路西32.477亩商务金融用地网挂结束，经过29轮激烈竞拍，最后的成交总价为52430万元，单价1614.32万元/亩，相对起始价706万元/亩，溢价率高达128.65%，另再交廉租房892万元移地建设款，再次刷新了郑州单价“地王”记录。

有观点认为，该区域受到热捧的原因，是因为优质地块的稀缺。河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京在接受 《每日经济新闻》采访时表示，该区域缺住宅用地，又由于规划的优势，所以受到房企的追捧。

据了解，根据《郑州市城市总体规划（2010~2020年）》及《郑东新区概念性总体规划》等上位规划进行编制，将龙湖地区功能定位为，金融集聚中心、城市旅游休闲服务中心，以生态为特色的宜居城区。规划目标是将龙湖地区规划建设成为土地与空间资源配置合理，开发建设组织有序，配套设施完善，景观优美、环境宜人、富于水景特色的未来型城市新区。

地方政府在“托市”？/

在市场进入下滑通道时，房企逆市拿“地王”，多少有些令人费解。据报道，上述地块由郑州国投置业有限公司竞得。《每日经济新闻》记者查询发现，该公司并无官方网站，在114上也无登记公司电话。记者通过查询工商资料得知，郑州国投置业有限公司的法人代表是周卫华，成立日期是2007年12月17日，投资人是郑州投资控股有限公司。而郑州投资控股有限公司是由郑州市人民政府批准成立，于2005年10月在郑州市工商局登记注册的国有独资公司，注册资本为13.9亿元，公司资产规模达82亿元。

在张宏伟看来，进入二季度以来，土地市场不景气，土地出让金锐减，同时房地产相关税收大幅下滑，地方财政在两大财源“双降”的重压之下，地方政府“压力山大”，处境难言乐观。

张宏伟认为，地方政府会适度采取“托市”措施，保证土地不流拍，以适度刺激土地市场回暖，保证财政收入稳定。而在市场低迷期提供优质地块，刺激品牌开发商拿地热情，成为政府推地的重要手段之一。

“地王项目”入市难

市场全面转冷时，一些“地王”项目从“香饽饽”变成“烫手的山芋”。入市定价难是“地王”项目的通病。据上海易居研究院研究员严跃进估算，该项目楼面价是1.6万/平方米，叠加建工成本和营销费用，入市价格达到2.5万元/平方米才可盈利。

郑州当地一位业内人士告诉记者，目前郑州市单价两万以上的高端楼盘共有4个，和最新“地王”在同一区域内，最有可比性的豪宅项目是建业天筑项目。克而瑞提供的数据，建业天筑项目1~7月份共成交155套，成交均价为16866元/平方米。建业地产一位内部人士透露，上述“地王”的成交带有偶然性，不代表整体市场。

另外，郑州市场单价2万元到3万元的豪宅客户较少。上述地块只有三十多亩，做高端的话，景观很难布置，并且容积率也有要求，他对于企业抢“地王”的动机感到很奇怪。

张宏伟表示，在房地产市场“以价换量”环境下，土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009~2010年或2013年土地市场的复苏行情，这或将导致楼市调控政策由当前的“微调”定向宽松转为再度收紧。

（实习生朱亚南对本文亦有贡献）