上海限购松绑传闻背后：多渠道“避限”促高端房成交逆市增长

每经记者 卢曦 发自上海

7月18日，有网络传言称，上海的部分区限购令已“松绑”。而在上海市政府新闻发布会上，市政府新闻发言人徐威现场作出简短回应，称上海一直以来严格执行有关房地产政策，不存在放宽限购的问题。

事实上，尽管上海严格执行限购措施，但根据房地产中介人士的介绍，仍有购房者通过注册公司买房绕开限购令限制。与此同时，假离婚、假结婚甚至移民海外，以境外国籍在境内买房以突破限购令的现象屡见不鲜。

相比之下，部分改善型购房群体想绕开限购却并不容易，这使得很多业界人士呼吁，上海能对限购政策进行微调。

高端住宅成交量逆市增长

全国多个城市近期不断传出楼市“松绑”的消息。

7月18日晚，一则“上海限购松绑”的传闻刺激了楼市的敏感神经。紧接着，松绑的消息被上海官方否认。

限购松绑虽未得到证实，但传闻中适度放松、细节详尽的方案，还是令楼市浮想联翩。

上海市政府7月18日公布的上半年全市国民经济运行数据显示，上海房地产市场已经出现调整。与去年同期相比，上半年房地产业增加值为554.89亿元，同比增长1.2%，增幅回落了13.3个百分点。上半年全市新建商品房销售面积同比下降了18.6%，其中商品住宅销售面积下降了17.1%。在商品住宅当中，市场化住宅的销售明显下降，降幅达到37.2%，存量房买卖登记面积下降了45.3%。

与此相应和的是二手房成交数据，记者从德佑地产获悉，上海6月二手房成交量仅1.3万套，可供参考的2013年3月的成交量高点是7万套。业内人士认为，如果月度成交量连续数月低于1.5万套，中介就可能面临关店的巨大压力。

在普通住宅成交面积下滑的背景下，上海部分高端项目的成交量却出现逆市增长。德佑地产研究部数据显示：2014年上半年，总价在5000万元以上的房源共成交20套，而2013年下半年仅有14套。德佑地产市场研究部对全市商品住宅成交变化进行了统计，结果发现单价2万元以上的住宅以及2万~5万元的中端住宅成交量同比去年上半年都大幅下跌，唯独单价5万元以上的高端住宅，成交量不跌反升，比去年上半年还多了7.1万平方米。

普通购房者仍然受限

德佑地产高级区域总监张剑东告诉《每日经济新闻》记者，对于很多从事房地产投资的投资客来说，限购对他们的影响并不大。

最近三五年内，业内关注到，不少香港、台湾投资客通过在上海注册成立公司，以公司的名义买房。在购买的环节，以公司名义买房需要付出更高成本，但不受限购政策的影响。而在出售房产的时候，这些投资客通过股权转让的方式，又可以省去很多税费。“所要付出的成本也就是股权转让的登记费而已。”张剑东说。

根据他观察发现，以公司名义购买的住宅，最近三五年出现得较多。而购买标的以高端楼盘居多，售价在800万~1000万以上，购房者以外地富豪为主。

有房屋中介交易按揭部相关人士介绍，一位浙江富商就曾在上海注册公司，购买多套顶级豪宅，没有受限购政策影响。

上述人士告诉记者，虽然相对于上海全市成交总量来说，公司名义购房的比例并不大，但一直很平稳，而且一个显著特点是：在高端楼盘中出现的频率更高。

上述以公司名义购买商品住宅的做法，不仅可以绕开限购令的限制，还成为了房地产交易环节征税的一大漏洞。德佑地产营运中心副总经理刘伍洋观察发现，以公司名义买房再以股权转让的方式卖房，针对的都是很大的标的，一般物业总价都在1000万元以上，甚至高达5000万乃至上亿，需要会计师事务所、银行等多方工作，还有审计程序，比较复杂，一般客户没有这个专业能力。

对上述绕开限购令的做法，上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平告诉记者，只要公司的注册设立、运营合法合规，在购房时就不会受到政策的阻碍，毕竟“购房给员工居住”是非常合理的需求。

薛建雄说，相比上述以公司名义买房的高净值人群，普通购房者在买房时受限购政策的限制会更多一些。而这一部分人又确实存在改善房屋居住条件的需求。他因此认为，上海未来的限购政策确实有调整的必要性，以使其适应目前市场的实际情况。