综合能力大比拼 地产“混血儿”活得更好

每经记者 卢曦 杜冉乐 查道坤 杨羚强 王杰 发自上海

曾几何时，无数其他行业的资本竞相涌入房地产业。而在市场环境风云变幻之后，房地产业内的资本，开始寻求向外扩张。

这种变化背后的逻辑，除了资本逐利而生的天性使然，更反映出当前市场环境的严苛——对于身处其中的房产企业来说，与其等待政策“救赎”，不如从自身出发，寻找新的盈利渠道。

无论市场风云如何变化，任何行业的运行其实都有不变的规律——唯有变革，才有生机。

最近，一篇题为《一个杯子的8种不同营销方案，悟透了能当营销总监》的文章在网络上红火一时。作者认为，通过不断地赋予杯子新的价值，比如奥巴马等名人用一个杯子喝过水，之后又被带到了太空，那么这个杯子的售价就有可能从3元上涨到2000元以上，增值速度甚至可以超过火箭。

对于房地产行业来说，这一理论同样有效。但是，开发商不可能让所有的房子都请名人去住，要提升房屋的附加值，唯一的办法就是由单纯从事房地产开发向其他领域扩张，最终使公司综合竞争力拥有其他开发商无法企及的优势。

养老地产、旅游地产、现代化办公及工业园区，这些都是房地产公司开拓其他领域以后发展出的地产新业态，这些新的业态因为能够迎合消费者对房屋以外的诉求，从而拥有很大的业绩增长空间。

除此之外，跨行业发展业务，也让房地产企业在融资渠道、经营成本等多个层面获得优势。

不仅如此，跨行业发展，还让开发商获得了更为丰厚的利润。至于通过跨行业经营，获取大量的消费者资源和数据，则是跨行业经营另外的“副产品”。

海通证券的报告称，如果说在黄金十年地产商应该做减法，不断将房地产以外业务剥离，那么，今天开发商需要做加法，通过开拓新的业务平台，增加房地产本身的竞争力，并提升总体盈利能力。

公司样本/

◎新欧鹏：

整合五大产业资源

渝派房企“黑马”新鸥鹏（中国）企业集团突然间成为当前楼市调整期的明星房企。

今年6月初，原金科地产副总裁李战洪加盟新鸥鹏（中国）企业集团，并担任该集团副总裁，而来自龙湖、华宇、东原、碧桂园等房企的部分高管也火速入伙。

在新的高管团队组建后不久，新鸥鹏（中国）企业集团旗下新鸥鹏地产集团奔赴成都，以8.39亿元拿下城东4块土地，并抛出了“未来3年跻身全国20强与渝派房企前2强”的雄心战略。

新鸥鹏官网显示，在全国百强房地产企业中，公司排名第65位，今年地产销售额只有41亿元。面对今年楼市下半场，新鸥鹏（中国）企业集团将如何实现“弯道超车”？

李战洪解释说，新鸥鹏最大的竞争力就在于产业复合下的多业态拓展和跨行业扩张，充分整合旗下地产、教育、农业、金融、产业园区五大资源。未来包括教育、医疗、商业配套、交通等在内的复合型功能社区，将是新鸥鹏地产最重要的品牌。

◎云南城投：

发展旅游地产

云南城投曾号称是 “一级土地开发第一股”，但面对当前楼市新变局，云南城投开始思变，力求突围。

在今年一季报中，云南城投披露公司已储备了12个旅游地产项目，权益投资近300亿元，总建筑面积513.7万平方米，主要涉及云南省内的昆明、大理、玉溪、西双版纳及四川、陕西等区域。

对于发展规划，云南城投表示，当前公司正从扭转型战略向增长型战略转型，将积极进行差异化发展，依托集团和公司的旅游资源拓展优势，以旅游产业合伙企业安盛创享为平台，把旅游地产树立为核心业务，塑造品牌，培育模式。

在当前旅游地产开发中，一个不容忽视的难题是空置率较高，资产利用率偏低。当前，云南正推进“旅游强省”战略，为云南城投发力旅游地产带来了机遇。

今年4月，云南城投首试分时度假模式，拟借助大股东旗下的酒店、景区、第三方支付平台等资源，打造公司旅游地产连锁运营“分时度假”平台，为业主提供度假增值服务。

◎中南建设：

研发建筑机器人

一直致力于三、四线城市发展的中南建设，开始跨入房地产之外的行业发展。

5月8日，中南建设发布公告称，公司与苏州大学相关单位签订框架协议，共同研发建筑机器人及智能装备。首先，大学要协助中南建设制定建筑机器人及智能装备的发展规划及人才技术引进，并指导公司发展规划的实施。其次，合作共建产学研结合示范基地，针对公司的建筑机器人及智能装备发展战略，探讨可行的攻关方向；同时，双方根据合作的需要和业务开展情况，建立联合实验室；另外大学还要帮助中南建设开展机器人专业人才培养、技术咨询和技术培训。

中南建设是一家以建筑施工及房地产开发为主营业务的公司，每年完成施工面积超600万平方米，主要承接电视塔、体育会展中心、超高层公共建筑等项目。中南建设在公告中指出，随着城市的发展，高层建筑、钢结构建筑、社会公共建筑对施工质量、施工效率、施工安全的要求越来越高，须借助高端的自动化、智能化建筑工程装备。

◎栖霞建设：

多渠道多行业投资

作为南京仅有的主营房地产的国资上市公司，栖霞建设近年来在做好房地产主业的同时，对外投资也成绩斐然。其中，栖霞建设投资参股的棕榈园林股份有限公司，是一次极为成功的投资。2008年公司作为战略投资者，以现金出资2100万元认购棕榈园林股份有限公司870万股，持股比例为7.25%，随着棕榈园林上市，公司取得了6亿多元投资收益。今年5月25日，栖霞建设以现金出资1.6亿元认购棕榈园林非公开发行股票1000万股，认购价格为每股16元。栖霞建设称，此举是为进一步延伸上下游产业链、分散行业风险、拓宽盈利渠道。

此外，栖霞建设还积极跨界金融行业投资河北银行股份有限公司。另外，投资南京电子网板科技股份有限公司也取得良好的经济效益，电子网板老厂区地块已经被南京市国有土地储备中心收储，电子网板公司已获得政府拆迁补偿款6.8亿元，这不仅还清了栖霞建设之前所有的前期借款，还为公司带来良好的投资收益。

◎金科地产：

发力“产业嫁接地产”

金科地产在2013年年报中表示，面对楼市转型，加快产业升级迫在眉睫，除了住宅之外，公司正发力“产业嫁接地产”战略，加速战略落地，强化对养老产业、文化旅游产业、商业地产等新业务模式定型和管控创新。

今年1月初，公司刚成立的金科文旅投资集团明确定位于文化新城、古街古镇、旅游景区开发等，未来5年销售150亿元，拟打造川渝文旅投资龙头企业。3月份，金科地产董事长黄红云在接受媒体采访时透露，明年销售将实现500亿元，公司今年可以推出养老地产项目。

按照战略规划，金科地产力争五年内实现销售额超千亿元。

◎苏宁环球：

涉足影视提升主业

海通证券近期发布研报认为，地产开发商“1+X”跨行业发展将成为主要趋势，并指出，只有发展与房地产行业产业链相关的其他业务板块，开发商才能有较好的盈利前景和投资收益。

事实上，在这份研报发表之前，很多地产企业就已经在尝试拓展新业务，目的是提升整体资金收益率和利润率。苏宁环球就是其中的一家。除房地产开发业务外，公司涉足的领域包括混凝土生产与销售、酒店住宿、餐饮，以及商业百货等板块。7月17日，苏宁环球旗下苏宁文化产业有限公司与上海泓霆影业有限公司签订并购框架协议，此举标志着苏宁环球正式进军文化影视产业。

业界猜测认为，上述影视业务可能会和苏宁环球的房地产开发，尤其是项目的营销环节实现资源共享，其投资的部分电视剧，有可能以苏宁环球旗下项目为背景，提供更多的营销通道。

◎华业地产：

养老等业务多元拓展

当地产黄金十年已飘然而去，房企走多元化道路，成为目前发展的捷径之一。值得注意的是，华业地产2011年便已涉足矿产。

光大证券的研报指出，多元扩张、快速执行，华业地产始终把握行业趋势。公司的3次重大变化对新产业拓展和地产产业链延伸作出了实践。2011年为减少地产周期下行影响，华业地产成为当年涉矿的代表公司，2013年9月养老产业政策频出，公司于2013年11月开设养老子公司；2014年银行资金支持大幅减少，资金渠道转向房地产私募基金，公司于2014年1月参与设立国泰君安申易基金。

光大证券认为，变革是对未来的预期，公司以实际行动证明其变革的持续，其快速执行的能力将保障公司变革的落实。

在业内人士看来，多元化战略的协同效应主要表现为，通过人力、设备、资金、知识、技能、关系、品牌等资源的共享来降低成本、分散市场风险，以及实现规模效应。

◎中弘股份：

多点开花分散风险

当住宅地产的开发遭遇 “天花板”瓶颈后，不少企业寄希望于在其他行业逆袭。

作为一家以旅游地产为主营业务的房企，中弘股份不断为其多元化发展布局，投资矿业就是中弘的选择之一。

早在2011年8月，中弘股份就曾发布公告，宣布以自有资金6000万元收购仁源投资所持鑫兴矿业49%的股权。2013年8月，中弘股份宣布与唐杭生游戏团队签订 《手机游戏战略合作协议书》,拟在杭州组建杭州威震江湖网络有限公司,力争在2016年前成为中国手机游戏的领先公司之一。

国泰君安的研报指出，公司涉足矿产投资、手游等，分散主业风险并有助于增强长期盈利能力，同时，公司在北京、海南、云南等地均有较大规模的特色旅游地产项目，后期具较大发展空间。

在房地产业内人士严跃进看来，多元化的发展策略，能够分散企业投资的系统性风险。在楼市政策不断调整的环境中，若有多元化产业做后盾，则企业的抗风险能力自然会增强。

（实习生丁舟洋对本文亦有贡献）

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记者观察

房企跨界须防止盲目多元化

每经记者 吴悦

随着房地产行业走过黄金十年，“瓶颈期”、“下行周期”等成为这个行业常常被人提起的关键词。与不少其他行业的大型企业屡屡强调“专注主业”不同，房产行业如今更新的潮流是主业外扩张，以谋求新的利润增长途径。

但是，市场中也有无数的案例告诉我们，盲目多元化也可能招致更大的风险。比如在一些地区出现的中小房企资金链断裂的案例中，其背后原因无一例外都有 “盲目多元化”——有限的资金下，却把摊子铺得太大，而这些业务之间没有互相的协同，或者也没有充分考虑投入和产出期的时间关系等，导致最终无以为继，有些中小房企甚至因此而破产。

目前，房产市场开始进入平衡发展期，未来几年或许都很难再出现以往十年那样的爆发式增长机遇。在这种背景下，房企要想更好地生存和发展，对自身的能力也提出了更高要求，对内需要精细化管理，从产品到服务全面提升品质，对外需要结合自身资源去考虑扩张战略以保证企业的稳定增长，同时规避新业务可能带来的风险。

本期“第四届中国价值地产年会特别报道”所列举的诸多企业，在跨界方面已经进行了不少有益的尝试，它们或是向旅游地产、养老地产等大房产领域下的子行业去渗透，或是拓展影视、机器人等新领域，不论涉足哪一个领域，都是考虑了现有条件和资源的情况下去充分整合，以发挥优势互补和协同效应。基于此，这些房企的跨界之路从实际效果看，也都开始有所收获。

也希望这些样本，能给业界一些启示。

·主办：每日经济新闻报社

·时间：2014年7月25日~27日

·地点：中国·苏州