北京一楼盘推“降价险”揽客 对冲房产贬值预期

每经记者 王杰 发自北京

继“零首付”、“午夜开盘”、“无条件退房”等促销手段席卷楼市后，北京个别楼盘又推出“降价险”以达到促销的目的。

据了解，推出该促销活动的是北京珠江四季悦城项目，购房者如果选择以“降价险”方式购买该项目楼盘，只需付九成房款，余下一成房款作为保证金由客户保留，到交房前4个月 （2015年6月底），如果房价没下降，购房者自己保存的保证金需交给开发商；如果房价下降，由珠江人保代购房者向开发商支付余款，客户无需将保证金付与开发商。

对此，亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前，北京仍执行严格的限购限贷政策，自住房项目的陆续入市对普通商品房的冲击也越发明显，普通商品房需求萎缩、成交下行，给开发商的销售造成巨大压力；面临这种市场现状，开发商只能采取多种营销手段自救。

房企打促销牌跑量/

据了解，四季悦城项目还推出了“无理由退房”活动，即在购房后一年内至交房前，如房价下跌很大，难以通过“降价险”补差价，购房者可以申请无理由退房。

在京城楼市低迷的大潮中，更多的促销措施是让利跑量。

与此前常见的开发商先行垫付、购房者补齐型“0首付”不同的是，首开旗下一项目属于“真正”的免交首付款。

昨日 （7月9日），《每日经济新闻》记者致电该项目售楼处。其一位销售人员告诉记者，为推动销量，开发商推出了“0元抢房行动”，即所有购房人都能享受半年的免利息优惠，算下来能省3万元；“0月供”是指购房者可抽取这一奖项，如抽中则能免除半年月供，如按购买90平方米房屋计算，房款可减去7万元。

该销售人员进一步表示，“0首付”的名额相对少一些，购房者如能抽中，开发商直接免除购房者的首付款。

东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏表示，预计到年底前，北京房地产市场不会有大的变化，开发商与其等行情转好，不如快速去化回笼资金，再择机拿地。“目前很多土地甚至能底价成交”。

京城楼市进调整期/

在易居研究院研究员严跃进看来，珠江、首开、东亚新华等房企的促销活动，是北京楼市降温的一个缩影。一旦此类促销活动的力度加大，将助推楼市快速进入调整期。

购房者素来有“买涨不买跌”的消费心理，中原地产首席分析师张大伟分析称，这种促销活动主要是市场降温导致，为吸引客户眼球，增加入市积极性，提高房价只涨不跌的信心。“目前市场大部分项目去化放缓，楼盘直接降价容易导致与前期客户产生纠纷，选择保证保值，可以一定程度上提高项目热度。”

易居研究院的数据显示，今年上半年，北京商品住宅成交328万平方米，去年同期为642万平方米，下跌了近五成。

严跃进认为，目前，购房者观望的情绪比较重，对于整个楼市的信心不足；至少在今年三季度，这样的降温态势还会继续。

《每日经济新闻》记者了解到，7月全国新房市场开局并不乐观，中原地产的监测数据显示，7月前6日，国内40个重点城市，新建住宅成交面积日均值较6月同期下降14%，其中一线、二线及三、四线城市降幅分别为14%、19%和11%。

6月30日~7月6日，北京新建住宅合计签约1355套，二手房合计签约1422套。从这一成交量看，基本平稳，与6月初相比有所上涨，但依然属于底部区间。

值得注意的是，对刚需人群有较大吸引力的自住房项目也开始密集入市。

7月2日，北京市国土局通报了今年上半年该市的土地供应情况，在所有已成交住宅用地中，累计可用于建设自住房的用地建筑规模高达221万平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，2014年全年，北京可供应的自住房数量将突破4万套，相比2013年的商品房住宅成交，4万套相当于增加50%供应，虽然普通购房者申请到的难度比较大，但大部分需求会因此处于观望状态。

亚豪机构的统计数据显示，北京7月预计开盘的36个项目中，有17个刚需项目给出了定价，其中9个项目以平价或低于市场预期的价格入市。房企进入以价换量时代，“量涨价跌”或成下半年楼市主基调。

严跃进表示，房企的销售环境势必会出现调整。对于一线城市房企来说，在限购政策松绑可能性不大的情况下，谋求战略转型才能熬过这个“冬天”。