无锡楼市样本调查———人口红利不再 开发商寄望政策托市

每经记者 查道坤 发自江苏无锡

面对低迷的销售状况，及积压的高库存房源，今年4月，无锡出台了“放宽吸引投资、购买商品房人员户口迁入条件”的政策。把购房入户的门槛从此前的70平方米标准，下降10平方米，调整为60平方米，以期吸此更多的外来人员购房入户。

在房地产行业专家张建初看来，这将进一步刺激刚需。“从70平方米调整至60平方米，虽然只有10平方米的差距，但对于资金有限的刚需而言，却是能否购买成功的关键点。”

此外，受人口红利失效的影响，无锡的救市政策是否有效，还有待考验。

降价依然是不二法宝

在低迷的销售之下，开发商的压力越来越大。“无锡开发商拿地成本相对于南京可能会低很多，但是销售不出去，回笼资金就没有南京的开发商快，去化周期长也导致不少开发商压力较大。”张光对《每日经济新闻》记者说。

为了扭转这种低迷的销售态势，无锡的开发商开始在价格上做起文章，使得无锡楼市在近段时间出现了一波降价潮。4月20日，龙湖在无锡的滟澜山项目以4500元/平方米的价格开盘，龙湖开出的这一价格，几乎是同区域8000元/平方米房价的一半。

在3月下旬开盘的无锡恒大城，打出了5880元/平方米起售，均价6680元/平方米的开盘价；而这一区域楼盘的价格在7000～8000元/平方米左右。因为与同区域楼盘在价格上有足够的吸引力，开盘当天这一项目的销售额就已近1亿元。

同时，在3月21日至23日，位于无锡太湖新城的苏宁悦城项目，对外每平方米价格下调超2000元，引来购房者的疯抢，当天项目取得了不错的销量。

此外，无锡一个名为香缇半岛的楼盘3月份的报价为1.2万元/平方米，而4月该楼盘的最新报价已经降至6500元/平方米，价格下调了45.8%，“这个项目土地成本都要三千多元，加上建安、税费和各种成本，现在基本上是以成本价在卖，没什么利润。从周围情况看，周边楼盘要卖到7000元/平方米。”香缇半岛的销售人员介绍说，之所以走低开路线，也是出于销售压力。

除了大幅降价吸引购房者之外，无锡的开发商也在首付款方面大做文章，陆续有开发商推出0首付、垫首付款和送首付的促销手段。对此，张光表示，“无锡最近出现楼市降价的情况，在库存压顶销售缓慢的情况之下，这种降价潮依然会延续，否则销售会更难，只有通过降价去吸引购房者。”

失灵的人口红利

对于无锡楼市的库存，张光认为，目前的库存量，对于无锡这座城市来说属于正常。因为外来的开发商进来的特别多，很多开发商在没有进入无锡市场之前，对这座城市非常看好，但是进来之后就发现无锡的购买力不足，“主要有两个原因，第一是外来人口导入不足，南京楼市为什么这么火，因为有大量的外来人口需要购房，无锡外来人口远远不足，吸引外来人口红利不足。第二，无锡的保障房做的非常好，无锡本地人因为保障房做的好，所以根本就不需要购房，很多无锡人通过拆迁，一家都分了很多套房子，他们不但不需要买房，还卖房子，所以无锡本地人的购买力有限。这两个原因加在一起，直接导致无锡楼市销售很慢，库存量压顶。”

不过，张光也表示，在他平时和无锡当地的开发商聊的角度来看，虽然目前较为艰难，但是他们对未来还是乐观的，无锡现在的人口导入，是因为前几年的产业转型的失败，所以吸引外来人口的红利不足。那么在成功转型之后，外来人口就会来了，城市规模自然就会扩大，“前几年不好，不代表未来几年不会好，开发商对未来还是有信心。”

不过，值得注意的是，价值线数据中心选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。其中，上海是人口吸引力最高的城市，人口净流入数量为953.5万人；无锡以净流入人口数176.48万人，排在第15位。不过在业内人士看来，流动人口对无锡楼市的贡献微乎其微。

此外，张光还对记者介绍说，在无锡还有一种现象，就是一片保障房当中，围着一个商品房。而且这些保障房建设不比商品房差，所以商品房销售缓慢是必然，保障房解决了本地人的住房需求，外地人口又不足，那么就注定了无锡市场的不景气。

统计数据显示，2013年无锡市土地成交总面积为433.12万平方米，同比增长29.54%，“2013年无锡土地成交量达到一个新高，随着这些土地的入市，2014年无锡楼市的库存将进一步加剧。”房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说。

由于看淡后市，开发商在无锡拿地意愿大幅下降。据中国指数研究院统计，无锡市已经连续两个月出现了土地零成交的现象；其中2月和3月的土地成交量均为零。“整个长三角地区楼市低迷的现象会持续很长的时间，这也与去年下半年以来不少开发商过于乐观有关，拿了高价地，今年楼市却陷入低迷、销售遇冷。而今年信贷的收紧，更使得一些项目的资金周转速度降下来。未来销售环境的竞争会进一步加大，开发商为了回笼资金，会在价格上做出让步以适应新的市场环境。”同策咨询研究中心总监张宏伟说。

库存高企还将延续

面对如此高的库存和楼市危机，无锡市官方开始从政策微调方面，对房地产市场进行救市。

4月22日，无锡市政府官网公布《无锡市政府印发关于无锡市户籍准入登记规定的通知》，该通知中明确：自2014年5月1日起，无锡市范围内(包括无锡市区和江阴、宜兴二市)执行统一的户籍准入登记规定，在本市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来无锡落户。

相比此前的70平方米购房落户标准，此次新标准下降了10平方米，在房地产行业专家张建初看来，此举或将会进一步刺激刚需。“从70平方米调整至60平方米，虽然只有10平方米的差距，但对于资金有限的刚需而言，却是能否购买成功的关键。”

据《每日经济新闻》记者了解，为进一步放宽吸引投资、购买商品房人员户口迁入条件，无锡市自2003年进行了户籍制度改革。当时外地户籍人员购房落户政策要求户均建筑面积达100平方米以上。随着房价日益飙升，很多外地人无法承受高企的总价。随后，2012年元旦起，无锡市将外地人购房落户门槛由此前的100平方米以上降至70平方米以上。

对于无锡降低落户面积的救市行为，张建初对《每日经济新闻》记者说“楼市限购令实施以后，刚需成为房产消费的主力军，这一部分人中，很多都是刚工作不久的年轻人，所以降低落户要求刺激了刚需。”

不过，张光表示，新的落户政策，对外地购房者刺激较大，特别是对郊区的房源会起到一定的刺激作用，“政策出台对在无锡打工的外地人员，有很强的吸引力和刺激作用，但是对无锡本地的居民没有任何意义。”

张光进一步表示，“有不少开发商和我聊天当中，也透露出了这个意向。之所以60平方米的户型比较少，是因为无锡房价总体较为便宜，无锡本地人觉得120平方米的户型都小了，所以无锡目前库存量较大的主要是大户型房源，“无锡人住的很多都是140平方米的大房子，和南京不一样，南京房价很贵，小户型会较受关注，但是无锡购房者大都是关注大户型房源，开发商此前也注重在大户型房源上发力。”

据了解，无锡正在酝酿针对144平方米以上高端房源限购松绑，此次落户政策松绑也是在为后续一系列的松绑政策做铺垫,“即使无锡未来有可能对大户型房源进行松绑限购，但是无锡目前商品房均价在8300元/平方米，144平方米的一套房源，总价也得120万元，对于在无锡打工的人来，这可谓是一个天文数字，所以无锡的救市政策效果还许时间来检验。”张建初对《每日经济新闻》记者说。

知名财经评论家张平对无锡降低落户政策，为楼市调控政策松绑表示，此举最终的效果存疑，“一方面无锡等三四线城市本身对外来人口吸引力并不如一线城市强，而且现在银行在信贷方面对三四线城市更加趋紧，就楼市目前的存量入市资金,很难再托起当前的楼价。另一方面无锡房地产库存太多，且房源大多以大户型为主，即使放开，广大外来人员也买不起，而且小户型对去库化影响极为有限。总之，对房地产进行双向调控，改变不了中国三四线城市房地产长期低迷的宿命。”

虽然业内表示对无锡降低落户政策的效果的质疑，但是根据无锡本地媒体报道称，无锡实施降低落户新政以来，对江阴的影响最为明显。5月共有2400余人落户江阴，落户人数同比、环比增长均超过500%。同时，无锡市区的落户人口也明显增加，“降低10个平方米，就等于要少支付8万多块钱，这对于外来打工的人来说，还是有很强的吸引力，他们也要考虑小孩上学的问题，所以短期内有一定的刺激，但是长远效果还待检验。”张光对《每日经济新闻》记者说。

同时，张光还表示，无锡目前还处于产业结构调整期，短期内吸引外来人口的能力依然难以提高，“无锡目前的困局，在短期的几年很难改变，库存高企的情况还将延续。且随着大量楼盘的入市，这种恶性循环会持续，楼市的危机也将会持续下去。”