苏州商业地产库存6万余套 人均配比达4平方米

每经记者 查道坤 发自南京

苏州住建局网站数据显示，截至6月22日，苏州非住宅库存6万余套，面积达500多万平方米。

据了解，苏州城区部分区域按照目前已建、在建、计划建造的商业项目计算，人均商业面积将达到3平方米，有的甚至达到4平方米，人均商业配比高于我国一般水平及国际水平，处于过剩状态。

对此，房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者表示，“一般人均2平方米是一个合理的水平，苏州人均达到4平方米，已经是一个非常严重的饱和局面，商业地产危机较大。”

人均面积高于国际水平

作为江苏省GDP最高的城市，苏州成为众多品牌房企的必争之地。同时，由于前两年政府对房地产市场进行宏观调控，开发商大量资金转向并不被限购的商业地产项目。随着楼市降温，苏州商业地产库存承压。

苏州住建局网站显示，截至6月22日，苏州非住宅库存6万余套，面积达500多万平方米。

据《每日经济新闻》记者了解，按照国家早年关于城市商业网点配套的指导标准，商业物业面积是总建筑面积的4%。按人口计算的商业配比，我国一般在人均0.8～1平方米左右，按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个合量的参照值。但苏州城区部分区域按照目前已建、在建、计划建造的商业项目计算，人均商业面积将达到3平方米，有的甚至达到4平方米。

今年2月16日，苏州市政府出台了商业地产管理的相关政策，在商业地产领域建立风险防范资产保障机制，但苏州的商业地产还是快速迈进。

据记者了解，近年来苏州各板块商业CBD中心崛起，数十层地标建筑越来越多，但写字楼、商铺、酒店式公寓市场去化较为困难。统计数据显示，目前苏州市区范围内已建成的购物广场、专业市场、邻里中心等各类商业体总量超过170个，还有一批在建项目和待建地块将上市，预计今年将总量超过180个。

同质化竞争激烈

事实上，从2009年印象城在苏州获得成功之后，苏州就掀起了商业地产热潮，以大型超市、快时尚零售、餐饮、休闲和娱乐为主导的业态定位模式，迅速在各商业综合体中复制。

据《每日经济新闻》记者了解，仅园区湖东就有圆融时代广场、圆融星座、华润购物中心、邻瑞广场、欧尚商业中心等。主力商家ZARA、H&M以及知名连锁餐饮、KTV和影院成为许多商业综合体项目的标配。

然而，走访苏州商业地产项目后会发现，这些商业地产大都以一个大卖场为核心进行商业配套，这容易导致同质化竞争激烈。

目前，苏州商业地产同质化竞争中，已有一些项目败下阵来。“商业地产的不断兴起，标志着城市建设的不断完善，但不可忽略的是，随着商业地产过度饱和，就会产生同质化竞争的局面，一些资金实力不好的商业地产开发商，就会在竞争中退出市场。”张建初对《每日经济新闻》记者说。

此外，张建初还表示，无论是地方政府还是开发商，都应该对商业地产出现的危机进行有效地控制，“政府除了做好规划之外，还应该减少商业地块的供应。开发商也应该认清形势，减少对商业地块的拿地，减少商业项目的开发，只有从政府和开发商两方面进行有效控制，苏州商业地产现在的局面才会得到缓解。”