教授炮轰任大炮“零空置论”：城镇住房整体空置率达22％

每经记者 杜冉乐 发自成都

数下亮灯率，就能查出住房空置率？至今，官方既没有一个准确计算方法及数据，也似乎讳莫如深。

6月23日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心正式对外发布了《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》（以下简称《报告》)，该报告明确表示，2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升了1.8个百分点。与此对应的是，过去两年，刚性住房需求显著下降，购买力凸显不足，可实现住房需求不及总需求的40%。

值得注意的是，前述中心主任甘犁教授反驳了任志强认为国内住房不存在空置率的观点。甘梨认为，中国住房体系非常复杂，商品房仅是其中的一部分，需要详细地考察统计，而对于后市发展，应该盘活存量，通过免除租房税费，征收多套房产税以及加强引导价格预期，减少或停建保障房等措施来实现软着陆。

交锋任志强“零空置论”

按照甘犁的认定标准，空置住房的定义应为城镇地区无人居住的家庭自有住房，包括一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房以及多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。

《报告》透露，2013年我们城镇住房整体空置率为22.4%，比2011年上升1.8个百分点，从建筑面积来看，空置率呈倒u型的特征，其中120-150平方米空置率最高，达到26.1%，从北京、上海、武汉、重庆等6个典型城市来看，重庆最高，达到25.6%。

“按照不同产权性质，国内小产权房空置率为3.9%。在城镇地区小产权房量有多大？存量占比就是6.5%，农村集体土地使用权存量占比4.7%，其他是部分产权、完全产权以及其他等。”甘犁透露。

值得注意的是，甘犁专门驳斥了号称“任大炮”的任志强关于国内不存在空置房的观点。在他看来，任志强的基本逻辑是2000年-2010年城镇新增家庭7000万，在1998年-2013年国家统计局公布的城镇住房竣工总量为106亿平方米，拆迁30多亿平米，净增住房总量70亿平米。

不过，甘梨认为，他们的数据与任志强的不同在于，按照国家统计局的数据，

从总量上来看，1998年-2012年净增建筑面积155亿平米，比任志强给出的数据大概多出了80亿平方米。

“多出80亿平方米，他说只有70亿平方米，这个80亿到底是怎么回事？这个事情不光任志强没有搞清楚，后来我发现大量投行包括国家统计局一个主任写文章也没有搞清楚。”甘犁表示，中国城镇住房体系很复杂，商品房只是其中一部分，净增面积包括城镇化过程中农民“带房进城”，40亿平方米的自建房，以及8.3亿平方米的小产权房和农村集体用地住房。

实际上，对于住房空置率问题，不少业内人士以亮灯率来衡量这一指标，但也不断遭受诟病。亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存告诉《每日经济新闻》记者，对于空置率一定要有前瞻性，不要以当前一时的房屋有空置就说存在严重泡沫等。

4.2万亿房贷亟待盘活

按照《报告》内容，2013年达22.4%的城镇住房空置率就占用了4.2万亿的银行房贷，空置住房资产占中国城镇家庭资产的11.8%，已造成大量资源浪费。

“作为社会保障性质的经适房空置率更是高达23.3%，未能充分发挥其应有的住房保障作用。同时，房价一旦下跌，空置房更容易亏本或资不抵债，空置房对房价下跌风险的抵抗力较弱。”甘犁分析说。

据了解，目前国内不少地方已宣布开始停建经适房，而改为探索发展共有产权房，以适应未来建设保障房的市场需求。实际上，即便是撇开保障房，按照《报告》所述内容，刚性住房需求近两年来也出现了显著下滑趋势。截止2013年8月，有24.6%的比例为城镇家庭刚性住房需求，其中无房家庭需求为13%，较2011年8月下降近1.8个百分点，人房分离需求4%，下降1.8个百分点。

此外，前述报告还提到，国内城镇家庭潜在的改善型住房需求为13.1%，其中东部为12.9%，中部为13.9%,，而西部为12.6%。

“按照央行房贷基准利率6.55%及最高还款年限30年，采取等额本息法计算家庭每月还款负担，如果家庭每月还款额占收入比例小于40%，那就是说该家庭具有购房能力。”甘犁表示，据此计算，城镇可实现住房需求为14.7%，是潜在住房需求的39%，也就是可实现刚需住房需求680万-2300万之间，可实现改善型需求在860万-950万之间，未来购买力将呈现出不足的问题。

满目山河空念远，不如怜取眼前人。那么，下一步如何应对楼市“危局”？在甘犁看来，目前应该盘活存量住房资产，通过免除租房税费、征收多套房产税、加强引导价格预期以及减少或停建保障房等多项措施来实现楼市软着陆，逐步回归理性。