房企进入新一轮调整亟待加速转型

新华网南宁4月22日电(记者向志强 潘强)接连传出的房企资金链断裂及倒闭的消息让近期房地产市场陷入阴沉之势。在南宁参加中国绿公司年会的部分地产界人士认为，当前房企既遭遇市场明显触顶迹象，又面临适应新调控方式挑战和互联网行业的冲击，进入了新一轮调整期，亟须积极吸纳新思维，挖掘特色、完善服务，通过发展战略转型实现自身革新升级，把握新一轮城镇化带来的机遇。

楼市现触顶迹象 房企遭遇生存考验

今年以来，房企资金链断裂乃至倒闭的消息频繁见诸报端。一些人士预测称，在供需变化、融资渠道收缩等形势下，房地产行业已经触到了“天花板”，而房企或将面临更为严峻的生存危机。

在朗诗集团股份有限公司董事长田明看来，中国房地产企业“严重产能过剩”，他也再次发出国有企业应该全面退出房地产行业的呼声。

从市场销售情况来看，今年以来，多个大中城市的房价确实已经出现松动迹象，很多开发商都感受到房子不好卖的现实。有专家指出，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，在2013年出现的市场分化逐渐演变为市场的全线放缓。信贷的缩紧则进一步加剧了房企的困难。

建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森表示，房地产企业是金融密集型产业，近年来无论是我国的经济刺激政策，还是美国的量化货币政策，房地产都成为最大的资金蓄水池。而去年底以来信贷缩紧，让很多房企特别是中小企业面临着前所未有的资金链危机。

一些专家表示，在市场遇冷、调控政策未现松动的形势下，银行、信托等纷纷将房地产行业确定为“谨慎进入类”缩减贷款，一些融资渠道窄的中小房企被迫转向私募基金、民间借贷等融资方式寻求支持，但又对开发商的偿付能力提出了巨大考验，这也是一些中小房企资金链断裂的重要原因。

调控与市场新变化让机遇与挑战并存

业内人士认为，市场格局的调整是一个行业走向成熟的必然过程，对房企而言城镇化蕴藏着巨大机遇，但政府调控方式的变化和互联网产业的快速发展，将在较长时间内给企业带来冲击。

胡葆森认为，2004年以来，在资本的推动下房地产市场格局已经产生了较大调整。其结果是，主要大中城市排名前10的地产商基本控制了这个市场份额的60%，而且大中城市排名前10的地产商一半以上不是本土的。

过去10年，房地产调控政策的变化成为一种常态，今年政府工作报告首次没有强调新的调控政策，这被视为是在用好“有形之手”的基础上让市场发挥作用的信号。胡葆森表示，今年政府工作报告提出了城镇化的“三个1亿人”的概念，“如果按人均30平方米算，光这‘三个1亿人’就大约需要90亿平方米的房子，其实机会蛮大的。”

易居(中国)控股有限公司董事局主席周忻也强调，应该研究和重视当前供需关系和调控政策发生的变化。他表示，在过去10年的发展中，供需关系非常清楚，“每个城市只要通一条地铁、引入一个产业，供需关系就发生变化”，但今天已经并非如此简单。“调控也从单向调控变成了双向调控。”周忻说，“如果说过去的这些年中，我们对市场的判断实际上是看政府，那么未来这个市场我们到底看什么？政府又会扮演怎样的角色？这是一个很重要的问题。”

与此同时，金融、互联网等产业的变革和快速发展也使得包括房地产行业在内的传统行业受到明显冲击。周忻表示，金融改革的加快使得房企面临新的变化；而郁亮在参观完阿里巴巴[微博]、腾讯、小米等互联网公司之后也得出“上天入地”感受：互联网企业要“接地气”，传统企业要“上云端”，要用互联网新思想武装自己。

“变”与“不变”

业内人士认为，未来房地产市场将进入更为细分的市场，房企应在转变思维的基础上，不断挖掘特色、完善产品和服务，做出符合自身特点的战略选择。

周忻表示，转型最首要最关键的是思维上的转变，要积极接受新事物吸纳新思想。郁亮介绍，以前企业生产出一个好产品可能会想多卖几块钱，但一些互联网公司的思路往往是“让自己没有退路、让对手没有出路”，通过“对客户极致的好”增强客户黏性。万科准备在全国50个项目建长者服务中心，从向客户提供好产品、好服务再向好邻居努力，这些都是借鉴互联网的思维做出的改变。

专家认为，房地产市场格局的调整将会使行业走向一个细分过程，包括市场细分、产品细分、商业模式细分等等，这也是市场逐步走向成熟的过程，通过挖掘特色在细分市场上找到发展空间被视为房企的重要转型方向。在这个过程中，大中小企业、一二三四线城市“都有机会浮上来或沉下去”。

一些大企业的商业模式正在发生调整，如万科提出从住宅提供商向城市综合服务提供商转变，易居在线上线下交易结合方面的探索等。田明则表示，郎诗在绿色住宅这方面有特色，下一步转型选择是在这方面做得更加精细，既可以自己投资，也可合伙、参股甚至做技术服务等。

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