交付周期长达三到四年“大马”房价涨幅难跑赢汇率

每经记者 尚希 杨珏轩 发自马来西亚、广州

对在马来西亚投资的中国内地购房者来说，林吉特币中长期兑人民币贬值的概率大小，将是决定其投资收益的关键因素之一。因为马来西亚的楼盘开发周期远较中国内地来得漫长，通常从销售到最后正式竣工，开发商的施工周期长达三到四年，显然加大了汇率变化可能带来的亏损风险。此外，根据《每日经济新闻》记者在马来西亚当地的调查，部分在当地开发楼盘的中国内地企业要求内地购房者必须全款购买，这进一步加大了在马来西亚楼市投资的潜在风险。

开发周期较长/

对于适应了高周转的中国开发企业来说，来到马来西亚最先感受到的就是“慢下来”。

“相比国内来说晚了近一年，主要是施工时间，建安周期会长一些。”碧桂园控股（马来西亚）分公司区域总裁阮家声对《每日经济新闻》记者说道，造成较长工期的原因主要是效率。

然而在马来西亚新山，碧桂园的速度已经非常快，从拿地到开始销售，基本上只用了7个月的时间，完全沿用了在国内快速的打法，但不可控的环节依然有很多。

“这里的工人每天上下午要各喝一次茶，每次都要半个小时之久，而且工头拿大家根本没办法。”卓达马来西亚公司首席执行官王斌武同样对记者说道。在《每日经济新闻》记者走访的新山市一些建筑工地的现场，很难看到如国内热火朝天的干活景象，劳工也很少有当地人，“大部分都是外劳，当地人的福利比较好，没有人愿意做。”王斌武说到。

在诸多中国开发商眼中，马来西亚是一个慢节奏的国家，而且很难去改变，只能适应。

“原材料的市场供应能力也跟中国没法比。”王斌武告诉记者，以最常用的混凝土为例，在马来西亚是商品化管理，自己并不能在工地上搅拌混凝土，供不应求的时候就只能等。

“而且国内的工程设计，建筑、结构、给水排水所有环节都会一起解决，但在马来西亚各个环节都是分开设计，基本上都要等在实际施工中‘撞车’了再解决，这对于周期都会有影响。”王斌武直言。

按照马来西亚当地相关法律规定，高层建筑的施工周期一般是36个月，超高层为48个月，如果个别项目后期装修工程较复杂也可以适当跟政府申请加长工期。王斌武告诉《每日经济新闻》记者，卓达位于新山伊斯干达特区麦迪尼的项目是精装修交房，但精装修的货源供应需求在新山并不能得到满足，“我们很多品牌都需要到吉隆坡去合作，包括印尼等其他国家。”

据《每日经济新闻》记者了解，在马来西亚房地产项目一般在获得开发审批的同时便能获得销售许可证，也就是说在没有开工的时候就可以销售，这一阶段被称之为卖“楼花”，而此时购房者购买的话需要支付总房款的10%。按照马来西亚的预售制度，随着工程进度的推进分阶段交付房款，如果是银行按揭，首付比例最低也仅在一成左右，如果是全款支付，一般是在工期的3~4年内，按照工程进度分阶段付款。

目前在新山中国开发商的项目一般都建议国内的购房者选择全款支付，“分四年无息支付，这种方式还是很划算的，贷款的话这边审核还是较麻烦。”阮家声说道。

根据王斌武的介绍，目前卓达在新山麦迪尼的项目对于内地客户也只接受全款购买。

投资者将面临众多风险/

对于中国的购房者来说，马来西亚房价优势自不必说，资产升值的预期也非常强烈，对于长达99年甚至永久产权的海外房屋来说，是否能稳赚不赔，购房者还应该注意哪些方面？

《每日经济新闻》记者随机与在场的一些购房者攀谈，大多数人选择购房的目的并非自住而是坐等升值。戴德梁行马来西亚公司董事总经理黄子光也证实，大多数的中国买家买房都是为了投资需求。

“现在马国在重点发展这个区域，也有一些税费上的优惠减免，我们觉得还是会有一些升值空间。”在场的一位购房者对记者说道。

但对于中国购房者来说，购房后的出租打理则是一个重要的问题。据《每日经济新闻》记者了解，目前新山在售的一些项目包含了售后返租的服务，但根据项目不同，返租的年限也各有不同，“我们是承诺返租2年，一年是返还5%的回报。”当地的一家项目负责人告诉记者。

当地一家从事中介代理的人员告诉《每日经济新闻》记者，由于很多人都是通过贷款来购买，以月租收入抵偿还款额，但伴随着银行利率的上升，租金收益的下降，“以租养房”并非毫无风险。

同时，该人员进一步表示，对于海外客户来说，如果遇到租户拖欠租金、破坏房屋设置等等纠纷，在处理上都会更加麻烦。

仲量联行国际资本集团亚太区总监AlistairMeadows说，即使上述问题能得到解决，由于马来西亚人口较少，但部分地区住房供应量大，当地投资物业的租金回报率也有可能存在较低的问题。与此同时，马来西亚虽然政局较泰国等东南亚国家稳定，但该国目前正面临大选期，政局有可能受到干预，该国也存在一些法规不健全等隐患。上述不确定因素显然加大了境内购房者的投资风险。

汇率波动存变数/

汇率绝对是决定马来西亚住宅投资前景的重要因素之一。如果未来马来西亚货币林吉特币出现对人民币的大幅贬值，那么即使房价每年仍然保持5%的增速，投资亏损也是无法避免的。

根据中国人民银行的数据，2013全年人民币兑林吉特中间价涨幅接近11%，最近两个月，人民币兑林吉特中间价涨跌幅度也高达3.6%。

此外，业界普遍预测，吉林特币兑人民币中长期贬值是大概率事件。

某银行外汇交易员杨先生分析，此前人民币对林吉特的持续升值，除了受人民币对美元被动升值的影响外，也有主动的因素：“东盟毗邻中国，又有许多华人，对人民币的接受度很高，可以说是人民币国际化的第一站。中国政府有意愿使人民币对这些国家的货币适当的升值，马来西亚是中国在东盟里最大的交易伙伴，人民币对林吉特升值就显得理所当然。”而近期来，人民币对林吉特的大幅贬值，他认为主要是受人民币对美元贬值拖累，但长期看 “不管因为政治还是经济的原因，人民币对林吉特升值是大概率事件”。

最近发生的马航事件，更为人民币兑林吉特的走势增添了变数。中国外汇投资研究院院长谭雅玲向《每日经济新闻》记者表示，马航事件可能对马来西亚的旅游业乃至整体经济产生重要影响，因此人民币兑林吉特未来的走势目前不好判断。

在汇率如此大幅度的波动下，协纵国际合伙创始人黄立冲这样向《每日经济新闻》记者分析：“如果马来西亚货币（林吉特）相对人民币贬值，那么中国开发商在马来西亚的投资，在兑换后人民币收益将缩水，导致利润减少甚至亏损；当然也可能是反过来。但不确定性就意味着风险。”

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业界：马航事件将影响中国买家热情

每经记者 区家彦 发自广州

“现在国内几个大开发商已经进入马来西亚，马航事件所造成的负面影响肯定会有，至少在短期内对于国内购房者信心带来影响。”世联行总经理周敏向《每日经济新闻》记者表示。

盛富资本与协众国际总裁黄立冲向记者表示，目前马航事件仍然存在众多不明朗因素，且负面影响仍有扩大的可能，在短期内无论是对国人到马来西亚旅游还是置业均会造成影响，这几乎是不可避免。但从长远看，通过提高服务素质以及加大购房者权益的保障力度，才是提振购房者信心的最有利办法。

“对于很多到国外进行地产投资的购房者而言，务必抛弃过去在中国市场赖以成功的经验”，黄立冲表示，在更为理性的市场环境下，国内投资者应该更重视现金回报，而非单纯的升值回报。如果不依靠良好的租金回报，仅依靠物业增值的回报比较缓慢，中国式的炒家买房子后马上卖掉扣掉相关税费后很难赚钱。

此外，由于马来西亚柔佛州近来发生一连串抢劫案也使得不少想在当地置产和居住的新加坡人退却。佳海国际市场总监林通认为，如何提高安保水平也将成为国内房企的新考验。同时，由于目前国内越来越多旅行社已经暂停与马来西亚航空公司的合作，有专家建议，国内房企应该寻求与国内航空公司增强合作，为买家提供更便捷的航班服务。