文峰股份合作项目被指售后违约 政府工作组介入处理

每经记者 查道坤 发自江苏

售后返租的商业地产项目开始品尝自身酿下的苦果。

位于江苏泰州高港的文峰千家惠百货商场是文峰股份（601010，SH）与泰州广信台湾商城合作兴办的高港区规模最大的现代化百货商场。

2010年7月，包括南京市民陈先生在内的近百位南京市民购买了位于泰州高港的文峰千家惠百货商场（以下简称文峰商场）的商铺，根据当初的协议，他们将在今年获得房款约10%的收益，然而截至目前文峰商场却仅仅支付了房款总额的3%的收益，并明确对业主表示今后几年的租金收益将无法保证。

面对开发商的违约，业主曾多次前往泰州进行维权，据《每日经济新闻》记者了解，目前泰州高港区政府已经为文峰商场成立了专门的工作组，将由政府牵头，最大限度挽回业主损失。文峰股份尚未回应记者的采访。

售后返租早已被叫停

文峰股份官网显示，文峰商场是文峰股份与泰州广信台湾商城合作兴办的高港区规模最大的现代化百货商场。

陈先生对记者介绍说，之所以购买文峰商场物业，就是被开发商售后返租的模式和高收益所吸引，“当时很多购买该商铺的投资者都认为这个商铺产品起点低，回报也不错，也有合同做收益保障，感觉没什么风险，就把钱投进去了。”

陈先生所说的合同，就是开发商售后返租的合同。公开资料显示，售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与其签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式，一般年返租回报在8%至12%。监管层早已发文叫停售后返租模式。

“商铺采用的是售后返租的性质，并采取10年售后返租，前三年的托管收益将直接减免在房款里，第四年和第五年初，每年将拿到不低于10600元的租金收益。”陈先生对记者说。

陈先生介绍说，到了第六年，业主将获得当年实际的全部租金收入，第七年至第十年，受托方将每年实际的租金收入的90%返还给业主，“按照合同规定，应该在今年2月份拿到总房款10%的收益，但是到目前我们只拿到了3%的收益，并且开发商还说往后的几年租金收益可能将无法保障。”

记者从泰州高港区官方了解到，和陈先生有同样遭遇的投资者约有500人之多，总投资额达到1亿元。

开发商资金链出现问题

值得注意的是，早在去年7月份，有业主就接到文峰商场的运营方通知：由于开发商泰州广信地产出现问题，导致公司资金链出现很大困难，经营方2014年很可能无法再按照合同约定的数额支付业主返租收益，并让业主做好心理准备。“开发商与银行贷款业务出现了大问题，公司资金链断裂，文峰商场经营方的法人代表也因此被立案调查，加上种种原因，开发商原本给业主的租金补贴也就成了泡影。”泰州本地的业主林先生对《每日经济新闻》记者说。

而今年业主拿到的3%的收益回报，也是当地政府出面抵押开发商的资产获得的贷款给业主的租金回报，“目前开发商已经处于瘫痪状态，由于公司的注册资金没有补齐，所以想申请破产都没有资格。”林先生对记者说。

林先生所说的上述内容记者均已获得政府方面的证实。

值得注意的是，有知情人士对《每日经济新闻》记者表示，该项目是由泰州广信地产与文峰股份合作的项目，开发商资金链断裂，那么业主的租金就应该由合作方文峰股份承担，但是记者致电文峰股份并未得到回应。

事实上，这并不是文峰股份旗下商场第一次由于售后返租出现业主租金无法收回的情况，2012年7月31日《每日经济新闻》记者报道了位于南通如皋的文峰城市酒店业主因无法拿到租金收益而发生纠纷一事。

售后返租涉嫌违规

在无法拿到租金之后，不少业主前往泰州当地进行维权索要租金，泰州高港区政府相关负责人王主任表示，目前已经为文峰商场成立了专门的工作组，由政府牵头，最大限度挽回业主损失。

然而值得注意的是，泰州文峰千家惠百货商场售后返租的招商形式本身就涉嫌违规。

根据原建设部2001年《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”

房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者介绍说，近年以来随着商业地产犹如雨后春笋般涌出，不少开发商为了招商大都采用售后包租或者售后返租的方式进行回笼资金，“文峰商场的招商模式采用的售后返租，明显与规定相违背。”