楼市双向调控：一线限购+高库存城市限供

每经记者 胡健 发自北京

房地产多年来都是 “两会”热点话题，来自住建部的官员们既受媒体照顾，又逐渐获得 “铁嘴”名号——顾名思义，难以撬开。而在昨日（3月6日），全国政协委员、住建部副部长齐骥没有爽约。

“两会”伊始，住建部部长姜伟新在记者们的围追堵截下，仅从嘴里挤出“双向调控”四个字，但随即被大肆报道，有些解读令人啼笑皆非。齐骥在3月5日下午面对记者提问时，仍笑而不语，最后拍拍记者肩膀表示：“今天不说，明天我会发言。”

昨日，在上午小组讨论即将结束时，齐骥果然如竹筒倒豆子般详细解读了今年政府工作报告中的楼市政策部分，发言超过20分钟，没有枉费记者们多天的等待。齐骥表示，所谓 “双向调控”亦可称为分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

热点城市仍严格限购

国务院总理李克强在政府工作报告中提到，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

今年房价走势如何？根据国家统计局及其他业界机构数据，年初“地热房冷”在多个城市蔓延，房价虽然仍处于上涨阶段，但有所降温。齐骥表示，今年1~2月份，部分城市的成交量出现下降，但还是呈现供需失衡的现象，所以，今年房价上涨压力较大。

有解读认为今年政府工作报告首次未提房价调控。但齐骥表示，报告不是没提，而是有九字真言：“抑制投资投机性需求”，这意味着一线城市的限购政策不会退出。

他补充说，房价上涨压力较大的热点城市仍然暴露出供应不足、供需矛盾突出的问题。今年“要千方百计增加普通商品住房供应，特别是中小套型商品房供应”。同时继续采取调控措施，包括差别化的信贷和税收政策。据了解，有的城市已表示，将继续执行商品房限购政策。

高库存城市将控制供地

“两会”以来的热词“双向调控”究竟指什么？齐骥公布了官方答案，即对于商品房库存量较大的城市，控制住宅用地供应的规模，控制商品房上市的规模。

自去年以来，“鬼城”不时见诸报端。齐骥表示，今年以来，绝大多数的城市市场比较稳定，一方面供应量平稳上升，交易量也在平稳上升。少数城市分为两类，一类就是供求仍然紧张，房价上涨的压力很大。

还有一类城市是商品住房库存量比较大，一定时期内，尽管这些城市的住房交易量也在上升，但是它的总量和新增商品住房供应量要高于消费速度，所以就产生了阶段性的较大库存。

究竟怎样的库存算合理？齐骥表示，一个城市正常的商品房供应量，应该是足以支撑12~15个月的市场需求。而少数城市目前已经超过相对合理库存区间。

有委员直接现场发问说：“媒体说已经有十几个‘鬼城’出来了。”齐骥没有正面回应，却答复了媒体近期更加关心的杭州楼盘降价话题。他说，杭州降价打折引起了市场的恐慌，杭州部分楼盘打折促销是事实，住建部已经要求杭州有关方面作了这方面汇报。

“打折促销后市民踊跃购房，甚至出现一房难求，这是更重要的信息，对于杭州最近的楼市问题我们需要全面报道，把故事讲全。”齐骥表示。

但有一些城市不同于杭州，比如据上海易居房地产研究院统计，2月份温州取代了丹东，以28.3的存销比居于首位，库存量远远超过齐骥所讲的合理区间。齐骥表示，对于这类城市，办法就是控制其住宅用地规模，调整新建商品房供应结构，通过必要的经济手段支持当地居民合理的购房需求，消化库存。

增加共有产权住房

一线城市和房价上涨热点城市中，千方百计增加供应，除增加住宅用地规模外，很重要的一点便是保障性住房力度的加大。李克强总理在政府工作报告中提到，今年新开工保障性住房700万套以上，年内基本建成保障房480万套。

齐骥表示，要改造各类棚户区，有170万套以上主要集中在三线资源较枯竭的城市。470万套的棚户区改造，相关部门正在推进，中央投资计划也有很大一块作为补贴，支持大棚户区改造。

“今年要推行廉租房和公共租赁住房的并轨运行，即两类保障住房统一规划、统一建设、统一分配、统一运行管理。未来将不再分列廉租房和公共租赁住房的数量。”齐骥说，地方住房保障部门一个窗口接受登记、一个系统进行审查、一个程序进行公开分配。

与此同时，齐骥还在现场给大家解析了共有产权住房，未来在国家保障性住房体系中的重要作用。共有产权是指政府让出一部分土地出让金，作为产权的一部分含在房价中。购房者在出租或出售时，需要将一部分收益偿还给政府。

“共有产权住房，很大程度可分流供求关系紧张城市的需求，解决大城市中最困难的年轻群体的住房需求。”齐骥说，对于供需矛盾比较突出、房价上涨压力仍然很大的城市，今年将选择一部分开展推进共有产权住房的试点工作。同时通过试点摸索经验，形成全面的指导意见。