楼市下跌风声再起 高库存城市房价率先松动

每经记者 胡健 发自北京

1月房价数据很有看头，不仅“地热房冷”局面开年就席卷各大热点城市，还有楼市大佬唱跌以及多地暂停房贷这些佐料。从昨日（2月24日）国家统计局发布的实际数据看，总趋势并没发生实质改变，但一些风向也耐人寻味。

70个大中城市住宅销售价格月度报告显示，今年1月，70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有6个，持平的城市有2个，上涨的城市有62个。

链家市场研究部张旭告诉 《每日经济新闻》记者，70个大中城市价格整体变化幅度不大，但内部分化明显加剧。价格下调城市数量大幅增加，尤以二手住宅市场表现更为明显；一线城市一、二手住宅市场价格涨幅全部出现回调；高库存城市率先出现降价。

房价下跌城市新增四个 /

根据国家统计局数据，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.40%，涨幅与去年12月份持平，同比上涨9.5%，相比去年12月份涨幅放缓0.2个百分点。

从房价环比下降的城市数量来看，1月，全国70个城市中，新建商品住宅价格环比下降的有6个，除了上个月已出现降价的温州、韶关外，又有哈尔滨、包头、济宁、杭州四个城市加入降价队列。

尤为值得关注的是，北上广深房价涨幅小幅下挫，1月，70个城市中，房价环比上涨最快的城市是厦门，涨幅为1.2%，除广州外本月涨幅排名前十位均为二、三线城市。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，去年四季度以来，北上广深等一线大城市都出台了楼市调控的加强版，而且在控制需求方面起到了立竿见影的效果。

上海易居房地产研究院报告称，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.53%、0.46%、0.33%，相比上月一线城市涨幅收窄，二线持平，三线略有回升。一线城市增速仍逐步放缓，增速已逐步接近二、三线城市。

而二手住宅价格则更表现出显明的下降态势，上月环比下降的城市有13个，比上月增加8个，环比持平城市达到9个，比上个月增加8个。2014年1月二手住宅环比上涨的城市数量为48个，比上月减少了16个。

并且，北京二手住宅价格自2012年5月以来首次出现环比下降。

报告指出，1月房价涨幅稳定，涨幅绝对值维持“合理”区间，同比涨幅开始放缓，预计未来将继续维持收窄态势。

胡景晖表示，去年以来楼市宏观调控思路也在发生变化，逐步从“严控需求”转向在控制需求的基础上，以增加供应和加强保障为主的调控思路，调控思路的转变也给市场预期和购房人心态带来了巨大的影响。

上述报告称，未来楼市区域差异仍较显著，一、二线城市需求仍偏旺盛，土地市场尚未退烧，价格涨幅仍明显快于三、四线城市。

楼市“下跌论”盛行/

今年前两个月，楼市中最吸引眼球的反而不是房价，而是围绕房地产出现的一系列事件及其讨论。

昨日地产股重挫，格力地产、上实发展、华夏幸福等六股跌停；四大地产股保利地产、招商地产大跌逾8%，金地集团重挫7%，万科A跌逾6%，受此影响，沪深300指数大跌逾2%。

君富投资投资总监王进表示，昨日大盘下跌主要受银行对房地产信贷收紧影响。市场对房地产形势不乐观，担心经济下滑超预期，地产、银行等权重股大跌带动大盘下跌。

资本市场的剧烈反应还像是对众大佬近两个月来不约而同对楼市表达担心的一个注脚，自李嘉诚去年唱空房地产后，在房产大佬圈似乎看低房价成为一种“时尚”。

万达集团董事长王健林春节前夕明确表示，2014年房价不一定会全面上涨，因为城市之间的分化已十分明显。“现在很多二线城市供应量过剩，房子已经出现卖不动的迹象，更不用提三、四线城市。”

向来唱多楼市的任志强一句“今年房价涨幅将大幅下降，不要对2014年太抱希望”更引发无数人跟风提出“房价下跌论”。

包括昨天的房价指数等市场数据的确更倾向于地产降温，春节后，北京等多地出现“地热房冷”局面，多宗土地楼面价高于周边在售楼盘价，准地王还被紧急叫停。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，由于土地价高，开发商对一些楼盘定价过高，可能导致其销售不畅。对于“地王”等高价土地，开发商可能陷入“不抢没活干，抢了没钱赚”的两难境地。

但楼市今年暴跌恐怕难以实现，而且大佬们更多是说涨得不妙，而非大跌。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉 《每日经济新闻》记者，受供求关系的影响，在楼市调控的三年时间中，土地价格总趋势是上涨的，这也是房价居高不下的原因。

楼市格局加速分化/

尽管1月一、二、三线城市房价涨幅趋向一致，但在研究者看来，不同类别城市间的情况仍然泾渭分明，浙江杭州最近出现的楼市降价事件备受关注。

杭州热点板块的一处房产项目从之前的均价18000元/㎡下调至15800元/㎡，作为“1.5线”城市的代表，过去一年杭州成为开发商必争之地，国内大型房企纷至沓来，杭州去年土地成交金额和住房成交金额均实现翻番，创历史新高。

但截至上月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，而北京、上海同期水平也只有6万套左右，在此背景下，杭州也成为上月房价环比下降的六城之一。

张旭分析说，近期杭州的高房价、高库存风险逐渐凸显，在需求规模较小且增长乏力的情况下，出现房企调低销售价格的案例并不稀奇。

“虽然此次降价风波不同于2011年底房企因资金链条吃紧而被迫降价，但在情况相近的城市间，同样具备传导效应。”张旭说。

中原地产的监测显示，今年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

张旭说，在信贷政策不会明显放松的情况下，这种市场的自发调整，要比单纯依靠行政手段调整所产生的影响更大。

“预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线以及三、四城市，价格调整的趋势还将延续，而一线城市尽管供需依然旺盛，但受大环境影响，释放能力或明显减弱，价格上涨幅度将持续降低。”张旭说。