上海虹桥商务区建设延期？开发商或“错峰”入市

每经记者 沙斐 发自上海

据观点地产网消息，耗资数十亿美元在建的上海虹桥商务区可能面临最长延期两年的尴尬。

地产服务机构莱坊国际近期出具的一份报告也指出，根据公共开发计划，虹桥商务区核心区一期大多数项目将于2014年中期至2015年底完工，但从实际工程进度来看，预计很多项目的最终竣工时间将延迟10~24个月。除此之外，地下人行通道、新地铁线和公共换乘系统等基础设施也可能无法和开发商的计划进程保持一致。

不过，昨日（2月24日），《每日经济新闻》记者以投资者身份致电虹桥商务区管委会，工作人员回复称，虹桥商务区核心区一期大部分项目仍会按照原先的截止时间交付，目前正在要求开发商抓紧开发，政府对建设进度有时间规定，如果要推迟会有相关公告。

业内分析称，如果项目延期，意味着前期投入无法如期收回，后期租金也无从着落，项目收益率将受影响。

值得注意的是，2015年，上海写字楼市场将迎来集中供应高峰期。有观点认为，在入驻企业租金无法维持物业基本运营的情况下，开发商更倾向于将项目延后或空置。

机构：部分项目延期10~24月/

虹桥商务区官网信息显示，4.7平方公里的核心区开发规模为地上是500多万平方米，地下280多万平方米。

戴德梁行华东区策略发展顾问部数据显示，2010年至今，虹桥商务核心区域已经成功出让土地264万平方米，出让总金额达700亿元。据悉，目前包括万科、瑞安、龙湖、协信、经纬、富力、正荣、三湘在内的30家房企已经入驻虹桥商务区核心区。

资料显示，2010年10月14日，虹桥商务区核心区首幅地块招标出让，香港瑞安房地产以31.88亿元竞得一期06地块。2013年11月8日，虹桥商务核心区最后两幅地块出让，总面积达18.53万平方米，其中北片区01、03号地块由福建中骏联合体以总价35.79亿元竞得，楼面价1.28万元/平方米；另一幅地块由旭辉香港旗下项目公司旭安（香港）有 限 公 司 以21.44亿元底价竞得。

根据规划方案，虹桥商务区核心区域内项目原计划于2015年底前完工。但据莱坊国际对开发商的一项调查显示，部分商业项目最后交付时间可能会推迟10~24个月。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，项目推迟会直接影响开发商投入成本的回收，从而对投资收益率造成影响。

《每日经济新闻》记者在虹桥商务区现场看到，该区域的两大主要建筑虹桥天地和虹桥绿谷基本完成结构封顶，已开始安装幕墙。此外，区域内还有一些项目在陆续建设，暂时还不成规模，正在积极招商引资。

市场分析人士称，虹桥商务区的完工时间、设计质量和营销策略可能面临贷款政策收紧、建筑规范限制、互连基础设施推迟，以及部分开发商在综合房地产项目方面的经验有限等方面的挑战。

明年写字楼供应井喷/

世邦魏理仕研究部董事谢晨表示，2015年，上海写字楼市场将出现一波集中供应的高峰，这对于开发商的入市判断会形成重要参考。

莱坊国际报告指出，根据当前建筑进度，2014~2016年间虹桥商务区将有约99万平方米的甲级写字楼推向租赁市场。届时，上海中央商务区将有164万平方米新增供应，其他次级和新兴商务区还会新增249万平方米写字楼。另外，上海第一高楼上海中心、企业天地二期、世纪大都会、环贸广场二座在竣工后将分别为市场供应约21万平方米、5.9万平方米、11万平方米和6万平方米的办公空间。以上合计为55.9万平方米。

而在需求层面，过去3年上海市场平均每年能够吸纳约84万平方米的甲级写字楼。除非有新的国内或海外刺激因素，否则市场很难消化2014~2016年间大量投放的新写字楼。因此，虹桥商务区写字楼租赁项目未来将面临激烈的市场竞争。

“谁先做谁先亏！”薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，虹桥商务区最大的问题在于区域内还不成熟，即使项目全部建成了，也需要至少5年的培育期才能看到赢利的曙光。

据莱坊国际估计，上海虹桥商务区整体租金将会稳定在每天每平方米5.5~6.0元，“除非虹桥商务区的业主愿意大幅削减租金，否则期望租户从竞争区域蜂涌入驻虹桥商务区的设想可能会落空。”

宋会雍认为，在没有积累到足够客源的前提下，入驻企业的租金无法维持物业的基本运营，这种情况下开发商很可能会选择空置整个项目。

谢晨则表示，现阶段开发商会更多地考虑什么时间入市更有利，不排除部分开发商会将项目延期以避开入市高峰期。

尽管面临种种不确定性，但薛建雄认为，虹桥商务区土地价格仍然呈上涨趋势，开发商在面对项目延期的情况下，仍旧可以通过抵押土地获得低成本的融资，从而盘活自身的资金链。