广州最大旧改项目广钢新城拍地155亿 再现“面粉”贵过“面包”

每经记者 区家彦 发自广州

上周五（2月21日），广州最大规模的“旧改”项目——广钢新城正式出让。未出意外，首批出让的5宗地块楼面地价接连刷新区域地价记录，广州单日卖地成功吸金155亿元。

《每日经济新闻》记者发现，除了本地房企参与外，本次拍卖会还吸引了珠海华发股份、北京金融街以及重庆龙湖地产3家外地房企前来参与竞拍，前两家更是成功抢得地块。在易居中国执行总裁丁祖昱看来，广州作为四个一线城市中的价格洼地，未来或将吸引更多外地房企争相进驻。

然而，尽管一线城市土地市场依旧火爆，但以杭州为首的部分二三线城市土地却出现降温的苗头。有业内人士认为，持续走高的土地市场正逐步走到十字路口。

广钢新城卖地155亿元

据了解，广钢新城是继2009年广州亚运城后，广州起拍总价最高的住宅地块。尽管广钢新城首批出让的5宗地块采用“限地价、竞配建”的拍卖方式，但依然吸引了万科、保利等15家知名房企到场。

经过两个多小时的角逐，5宗地块以总价155亿元、总配建安置房面积38.64万平方米成功出让，拍卖过程数次刷新区域地王纪录。记者发现，5宗地块折合楼面地价分别在17950元~21568元/平方米之间，溢价率在38%~66%。中海地产以95.9亿元的总价和21.4万平方米配建面积拿下其中3宗地块，成为本次拍卖会上的大赢家。

据悉，目前广钢新城板块内仅有两个新盘，分别为元邦明月水岸和远大财智公寓，前者带装修均价23000元/平方米，后者尚未开盘但吹风价约在20000元/平方米。此外，区域内的二手房均价约在14000元~18000元/平方米。

中原地产项目部总经理黄韬告诉《每日经济新闻》记者，广钢新城再现“面粉”贵过“面包”，预计项目入市售价或超过3万元/平方米。保利地产广东公司董事长余英更预计，广钢新城新房售价在两年内将达4万元~5万元/平方米。

外地大鳄争相进驻广州

值得注意的是，在本次拍卖会上，除了保利、万科等传统华南大型房企参与外，还有珠海华发股份、北京金融街以及重庆龙湖地产3家外地房企前来竞拍，前两者更是成功抢得地块。

黄韬向记者表示，广州作为最早实现住房商品化的城市之一，集聚着包括保利、恒大、富力、雅居乐等全国主要大型房企，除了万科、中海等部分深圳开发商外，外来开发商以往很难进入广州市场。但在北京、上海地王频出，深圳缺地的情况下，越来越多的外地大型房企将目光投向了广州。

一位接近龙湖地产的内部人士向《每日经济新闻》记者透露，该公司一直在筹划进军广州市场，目前已经就广州多个“旧改”项目进行洽谈，只是尚未能拿到合适的项目。

“目前房企对一二线城市的高价值表达出高度认同，单就四个一线城市来说，广州无论是地价还是房价都远远低于北京、上海，也可以算作是四个一线城市中的价格洼地。”丁祖昱认为。

土地市场“拐点”渐近

进入新年，土地市场依然火爆，一线城市土地更是遭到大型房企的疯抢。

克而瑞统计数据显示，今年1月，四个一线城市土地成交总建筑面积为717万平方米，同比大幅上涨93%；成交金额为908亿元，同比上涨185%。其中，北京、上海的表现尤为突出，北京目前卖地收入接近600亿元；上海1月的土地出让金为263亿元，同比上涨了410%，2月以来的卖地收入已超过100亿元。

丁祖昱认为，从历年情况来看，一季度都不是供地的高峰，但今年多个城市不约而同选择了一季度作为土地集中上市的时机，这可能和政府的财政情况有密切的关系。

“随着2012年下半年房价开始逐步上升，地价也以更迅猛的增速快速上涨，在地价达到历史高点的情况下，各地政府没有理由不在历史高点进行抛售，以回笼更多资金。”丁祖昱预计，从历史经验来看，地价出现高点之后市场往往会有一段时间的调整，因此对政府而言，当前是土地出让的最佳时机。

值得注意的是，部分二线城市土地市场已经出现降温的苗头。以杭州为例，2月18日杭州主城区举办的马年首场土地拍卖会，原计划出让的5宗地块中有1宗“因规划调整，暂缓出让”外，其余4宗地块虽成功出让，但有两宗均为底价成交。

“之前高价拿地的房企，待项目上市之后，如果赚不到钱或者出现地价上调导致房价上升而产生滞销，地价也一定会走到一个十字路口的。从目前情况来看，今年二季度即是考验地价的重要时期，地价的拐点很有可能在春夏之交出现。”丁祖昱认为。

延伸阅读

广钢新城宅地市值估超600亿

每经记者 区家彦 发自广州

作为广州有史以来最大规模的“旧改”项目之一，有着55年历史的广州钢铁厂鹤洞厂区联合周边“三村一厂”进行整体改造。

2010年12月，广东省发改委与广东钢铁集团联合宣布，广钢环保迁建湛江项目方案最终确定，广钢在白鹤洞的钢铁生产线将在三年左右的过渡时期关闭，逐步拆建至湛江项目。同时，由宝钢集团控股80%的广东钢铁集团在迁建项目建成投产时，将同步正式关闭广钢白鹤洞基地的钢铁生产线。

据《新快报》报道，去年7月，广钢新城规划在广州市规委会上通过审议，3年前已开始搬迁的广钢集团白鹤洞钢铁生产基地关闭进入倒计时，现有生产基地将交给政府作土地储备，在政府进行土地拍卖后广钢将获得拍卖款的六成作为补偿。这笔资金将用于债权债务的处理、职工分流与企业转型。

“包装”后广钢新城比单一的旧厂改造在占地面积上扩大了近4倍，在规模和定位上有了巨大提升。规划显示，“广钢新城”范围将包括芳村大道以西、花地大道以东、鹤洞路以南、环城路以北的657.4公顷（657.4万平方米）面积，其中包括广钢集团白鹤洞地块168.1公顷，三条村（鹤洞、东塱和西塱）集体土地267.9公顷以及整合周边的旧城、旧厂、旧村和水域等用地221.4公顷。规划定位为“特色宜居新区、专业交易中心”的广钢新城总建筑面积也将达到1024万平方米，毛容积率1.56，规划居住人口19万人。

由项目规划初步估计，广钢新城中二类居住用地占地面积约为219万平方米，建筑面积约341万平方米。《每日经济新闻》记者发现，若以首批地块约1.9万元/平方米地价标准计算，广钢新城仅住宅用地的市值已高达648亿元。这意味着，在广钢新城完成整体出让后，面临困境的广钢集团将获得不菲的土地补偿金。