北京两单价超六万项目入市 分析称“4万元禁令”开闸

每经记者 尚希 发自北京

刚刚过去的周末，北京住宅市场共有三个项目收获了预售许可证。《每日经济新闻》记者从北京市住建委网站了解到，其中两个获批项目的销售均价都超过4万元/平方米。其中泰禾北京院子的拟售均价为63152~87345元/平方米，另一个项目“阅园”的拟售均价也在67000元/平方米。

“这预示着2013年底实行的4万元预售禁令正式放开。”亚豪机构副总经理高姗告诉 《每日经济新闻》记者，虽然禁令放开，但为了避免出现阶段性成交均价大幅上涨的问题，之前堆积的已具备入市条件的中高端项目不可能一次性放开，而是会在未来数月中逐渐放行。

高端项目“解冻”/

在1月19日获得预售许可证的三个项目中，最受关注的是泰禾位于孙河的北京院子项目。2013年1月24日，热门区域孙河乡地块在经过43轮竞拍后，由泰禾以18.5亿元并配建2000平方米公共租赁住房成功竞得，溢价率为49.79%，折合楼面价28559元/平方米。

从拿地到最终获得入市许可，北京院子项目只花了近一年时间，但在泰禾看来，这一周期可以再缩短两个月。

“其实我们在2013年10月就想进入销售，蓄客量已经非常好了。”1月20日，泰禾集团品牌总监沈力男在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，高端市场的放开预示着今年北京高端住宅的市场占比将有所加大。

《每日经济新闻》记者查阅北京市住建委网站了解到，泰禾坊巷家园（推广名：泰禾北京院子）此次获批的产品包括274套住宅及350个地下车库。其中最高拟售均价为87345元/平方米，最低均价达63152元/平方米。

北京院子究竟会以怎样的价格入市，自拿地起就是业内关注的焦点。究其原因，是孙河区域不断飙升的地价，以及谁将为谁解套的猜想。

2012年9月28日，龙湖以20158元/平方米的楼面价占领孙河区域先机。短短四个月之后，泰禾紧随其后进入孙河，但楼面价高出了8401元/平方米。出人意料的是，半年之后，中粮以将近5万元/平方米的楼面价在孙河落子。

虽然中粮孙河项目的价格还是未知数，但参照双珑原著最高10万元/平方米的获批价格，以及中粮孙河项目高达5万元/平方米的楼面价，北京院子的预期均价曾被指将超过10万/平方米。

显然，从目前获批的最高每平方米8万多的均价相比，北京院子似乎有意摆出“降低姿态”。“主要这其中有一部分是洋房产品，价格相对拉低了一些，独栋和联排的价格还是可以的。”沈力男对此表示。

据《每日经济新闻》记者了解，该项目目前还保留了楼王部分，价格将很可能超过区域内龙湖双珑原著此前的报价。

对此，高珊认为，在众多排队的高端项目当中能够率先取得预售许可证，与其在销售价格上做出的一定让步或许不无关系。

市场预期被抬高/

2013年11月份，北京4万元/平方米以上项目的预售管制令被重申，很多预计年底入市的项目不得不推迟入市计划，豪宅市场被速冻，成交量一度跌至全年低点。

但在2013年的最后一个月，豪宅市场再次出现翘尾现象，不管是成交量还是成交均价均出现上涨。

据亚豪机构统计数据显示，2013年12月北京57个报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目共有32个项目实现成交，累计成交了284套产品，成交面积达6.57万平方米，成交套数、成交面积环比均大幅上涨了七成。同时，32个项目累计吸金37亿元，仅次于2013年1月，成为2013年销售额第二高的月份。

此外，根据DTZ戴德梁行披露的数据显示，2013年第四季度，北京豪宅成交均价首次突破5万元大关，达到52129元/平方米。

同样在1月19日获批的阅园 （推广名：紫辰院）拟售均价也高达67000元/平方米，根据克尔瑞北京房价测评中心检测数据显示，该报价相比起上一期的实际成交均价上涨了近26%。

在克尔瑞北京房价测评中心首席分析师牟增彬看来，上半年高端项目将呈现集中入市的态势，但“4万元限令”的解禁不仅给项目酝酿了涨价空间，还将拉升今年上半年整体市场的成交均价水平。

的确，高端市场难降温的关键便在于其稀缺性。

亚豪机构统计数据显示，2012年四环内住宅存量为1.6万套，到2014年1月1日，这一数字已缩减到6905套，两年间存量已缩减56%。位于四环内的豪宅，价格也突破了10万元大关，向15万元/平方米靠近。亚豪机构统计数据显示，北京56个报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目中，报价超10万元的在售项目共有11个，全部集中在四环以内。

“预计2014年上半年高端豪宅市场的供应量与成交量均会出现一定攀升，但不会出现集中爆发的现象，从而确保整体市场的平均交易价格不会因高端项目的集中入市造成结构性拉升，降低对市场预期形成的不利影响。”高珊对记者说道，待下半年自住型商品房大量上市，同时具备签约条件后，对于高端市场的预售证审批将可能出现适度放宽。