“4万元禁令”冰封北京豪宅 可能推高价格

每经记者 尚希 发自北京

“目前来看，大约有十多个项目，都将开盘时间延后到了今年12月甚至明年。”昨日，北京一高端项目房企人士对《每日经济新闻》记者说道。

在之前传出“4万元以上项目暂时不予发放预售许可证”的信息后，记者从北京市住建委网站上了解到，进入12月以来，包括北京城建·世华泊郡、西山艺境两个项目以接近4万元/平方米的价格“擦边”入市。

在“4万元禁令”阴影下，高端市场继今年5月份以后，再次迎来了供应零增长。供应量源头的紧缩直接导致了成交量的下滑。根据亚豪机构统计数据显示，今年11月，北京56个报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目，有29个项目累计成交了165套产品，成交面积3.7万平方米，成交金额21亿元，环比分别下滑了30%、17%、15%。其中，成交套数今年首次跌破200套。

值得注意的是，业内人士预计，“限高令”只是对豪宅市场的暂时性收紧，明年或将大规模放量。一位豪宅开发商代表告诉记者，豪宅的售价还是要根据拿地价格而定，目前过不了“限高令”这一关的话，就把产品推到明年去卖。

被调控的豪宅

“我们预期的价格是在4万左右，但是取证一直斡旋了很久，最后只能把价格稍微压了压。”昨日，北京一位房企营销总监向记者透露，其刚刚入市的项目最终以接近4万元的价格获批，拟售价格在3.8万元~3.9万元/平方米之间。

而记者查询北京市住建委网站也发现，在11月30日取得预售许可证的中海金石苑，住宅拟售价格最高达到42212元/平方米。很明显，已经突破了4万元。对此，上述房企人士表示，“之前也听说每个月只能给一个指标，但对于大部分项目来说，如果不想妥协就只能等。”

在年底调控升级的政策背景下，11月北京商品住宅成交量在“金九银十”后出现了回调，而在更为严厉的高端市场收紧令下，11月份北京公寓豪宅市场所受影响似乎更为明显，供需市场均达到了今年以来的最低值。

“进入四季度，在年内销售目标基本完成的情况下，本来尚有部分房企计划通过高端项目最后再冲刺一下利润，然而4万元预售收紧打乱了很多项目原本的推盘计划。”亚豪机构副总经理高珊在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，未取证的高端项目取证普遇“瓶颈”，造成高端产品供量难续。

值得注意的是，11月份，北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目实现的165套成交中，成交价格在4万~6万/平方米区间的房源成交了110套，占比高达67%，环比之前一月大幅提高了25%。

“这导致11月的高端市场进入了纯粹的存量去化阶段。”高珊指出，这也将加速售价在4万~6万元之间低端豪宅项目的去化。

被推高的价格

“这对于目前在售的高端项目会起到一些推动作用，但不能避免的是，也许到了明年，这些被禁的项目价格要远远高于4万，甚至都要在5万元以上。”上述房企的营销总监对《每日经济新闻》记者直言。

的确，预售管制虽对于高端市场供需方带来了量上的影响，却抑制不了价格的上扬。

据亚豪机构统计数据显示，11月份，北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅市场成交均价达到了57537元/平方米，环比上涨了2%，同时，相比今年1月份，涨幅更是高达17%。

记者梳理了目前在售的几个别墅项目发现，今年以来，多数在售别墅项目价格均出现不同程度的上涨。来自亚豪机构的统计，龙湖好望山11月成交均价21536元/平方米，相比去年同期上涨40.4%；另外价格上涨幅度较大的还包括远洋天著等，同比上涨幅度也近40%。

从成交价格来看，11月份北京别墅市场成交均价为36298元/平方米，环比大涨16.9%，这一数据也创造了别墅市场有史以来的月度价格新高。而从全年情况来看，前11个月北京别墅市场成交均价为28600元/平方米，同比上涨16.2%，这一数据也创造了别墅市场有史以来的年度价格新高。

“高端市场素以价格的稳健增长被认为是资产增值保值的最佳配置渠道之一，而今年，11个月间高达17%的价格涨幅仍是令人咋舌。”高珊说道。

上述房企人士同样表示，目前北京市场区分豪宅与普通住宅的“分界线”已经越抬越高，“之前每平方米3万元以上的项目就可以算是相对高端的住宅，但现在，四环以内的项目高端与否售价都在4万元以上，我们预计到了明年这个标准线还将继续被抬高。”

被“高端”的房子

进入11月份，在自住商品房提速的土地供应格局下，房企为了在僧多粥少的竞争中拿地成功，纷纷竞报盈利微薄的自住型商品房面积，这令纯商品住宅的地价成本越来越高。

“此前亦庄的商品房用地的楼面价被拍到了5万多元，这肯定就不会再做普通产品，势必要做高端项目。”中国中央别墅区发展研究院院长刘东对《每日经济新闻》记者说道。

商品房地块的 “越拍越小”进一步推高了未来所售项目的价格，在这种土地竞争格局下，未来商品住房市场的高端化走向已成定局。

“由于前两年土地供量的不足，近两年来北京公寓豪宅市场鲜有纯新盘上市，现有在售项目普遍多为销售多年的老项目。在未来的市场竞争格局下，这些老项目将由于拿地较早而具有明显的成本优势。”高珊指出，为了追求更高的利润率，这些老项目提升后期售价以追赶地价涨幅、借势谋求土地红利的动机直接导致了今年高端项目的高涨幅。

高珊进一步指出，地价倒逼下未来豪宅项目数量将不断增加，高端市场竞争也将更加白热化，竞争形势将更加严峻。“如果没有强力的价值支撑，大幅涨价有可能导致销售趋缓，从而加大企业资金压力。”高珊表示，在未来调控周期内，房企更应该在保证合理利润率的基础上加速出货，以最大限度盘活企业资金流量，增大周转率。