房企偏爱“高周转” 北京上周新盘供应创年内新高

每经记者 尚希 发自北京

“金九银十”过后，北京楼市传出 “高端项目暂不发放预售许可”、“禁止精装修拆分”等禁令，使11月楼市供应出现下跌。然而，上周似乎传来一阵“暖风”，北京楼市迎来集中推盘的节奏。

亚豪机构统计数据显示，上周（11月11日～11月17日）北京共有7个项目集中入市，累计向市场释放了3420套房源，供应面积达26.89万平方米，环比分别大幅上涨494%、393%。值得注意的是，这一供应量创下了今年以来周供应量的最高值。

“从10月下旬开始，包括‘京7条’、自住型商品房、重申管控等政策信号密集释放，使得市场进入了一个较集中的政策反应期，又恰逢十八届三中全会召开在即，房企持保守态度，暂缓项目入市。”亚豪机构副总经理高姗在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，三中全会结束后政策信号与未来政策走向也在改变着部分房企对市场的预判，“面对未来并不确定的市场，在房企利润逐年下降的背景下，高周转成为房企普遍共识。”

房企加快周转速度/

房产税推进预期加快以及北京自住型商品房集中入市，对未来楼市都将形成一定冲击。面对未来并不确定的市场，在房企利润逐年下降的背景下，“高周转”成为房企普遍共识，大部分房企都选择尽快回款，以便增加企业未来对抗风险的筹码。

北京市住建委网站显示，上周（11月11日～11月17日），北京共有7个项目集中入市，累计向市场释放了3420套房源，供应面积达26.89万平方米。《每日经济新闻》记者粗略统计了上述入市的项目，其中有6个项目都位于大兴区。根据亚豪机构统计数据，上周大兴区成交房源969套，在整体市场的占比达到49.71%，相比前一周提高了13%。

记者上周走访位于大兴区的两个纯新盘项目了解到，在蓄客基础较充足的情况下，个别纯新盘也选择了“大手笔”推盘，其中smart空间一期推出共计732套房源，吸引了866人参与摇号，众美城推出的331套房源吸引了748组摇号。

“在年底价格管控再次从严的背景下，纯新盘项目的定价优势将更为突出，同时其资金周转压力也普遍高于老项目，这都使得四季度以来纯新盘的推盘意愿仍然较强。”高珊向记者指出。

利润率逐渐走低的大趋势下，越来越多的房企开始提出 “高周转”。克而瑞研究中心统计数据显示，尽管今年前三季度房企营业收入“涨势喜人”，但在营业成本同比大涨43.1%的形势下，净利润率12.4%同比下跌1.1个百分点，平均销售毛利率34.94%，也创下三年来最低。

具体到项目来说，越来越多的项目缩短了拿地与开盘之前的时间，加速入市。

“今年2月份金地集团与中国水电地产共同签署战略合作协议，拿下了两个优质地块，差不多经过8个月的筹备，完成了产品定位。”北京金水房地产开发有限公司董事长遇绣峰向《每日经济新闻》记者透露，由中国水电地产和金地集团合作开发的西山艺境项目将于年内首次开盘，而从项目拿地到开盘不到10个月时间。

无独有偶，位于北京丰台区王佐镇的领秀·翡翠山项目销售人员告诉记者，目前项目正处于蓄客阶段，虽然价格还未最终确定，但已经积累了一大批购房者，应该能够尽快入市。“目前我们主力推出的是155～255平方米的三居及四居花园洋房，首期共计19栋楼，424套房源，从今年8月正式对外开放，计划在年内入市。”该销售人员表示。

“目前高端产品我们还是希望以利润为导向，但三四线城市就要打快速销售的节奏。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉《每日经济新闻》记者，在一线城市拿地越来越难的形势下，难得夺下的一块商品房用地肯定会有一定的利润需求，“但我们也会积极争取自住型商品房用地，这类产品就必须通过高周转。”

北京年内高端供应或“绝迹”/

《每日经济新闻》记者注意到，在本月入市以及预计年内入市的项目中，售价在4万元/平方米以上的项目几乎“绝迹”。

“12月预计入市的项目全部位于五环以外，而预计售价全部在4万元/平方米以内。”高姗分析认为，这主要是由于 “4万元”禁令所导致，为避免年底中高端项目集中入市造成房价数据进一步攀升，这一新“办法”也直接阻断了部分中高端项目年底入市路，导致12月份北京住宅市场成为中低端产品的主战场。

4万元/平方米以上项目年内不审批，将直接导致四季度高端新房成交量极速下滑。9月以来，仅望京金茂府一个高端项目入市。“到了明年初，一旦这一禁令解除，将会出现大量积压中高端项目集中入市的现象。”高珊说道。

“企业盈利是根本，如果高端项目暂时不给发放预售许可证，相当于帮着开发商捂盘。包括禁止精装修拆分这类曲线涨价的禁令，则促使开发商开始探讨更多支撑价格的因素，特别是高端项目，产品附加值变得尤为重要。”北京一个高端项目的营销总监对记者表示。

“据了解约谈了大约10家开发商，其中对4万元/平方米以上的项目暂缓发放预售许可证，约定有效期应该是到今年底。”北京一家房企负责人向记者证实，对于高端项目预售许可证的暂缓只是一个口头约定，并且是短期的，“明年放开之后高端项目的价格也许更是水涨船高。”

受预售证限制的影响，高端项目成交状况也不甚理想。根据丽兹行豪宅研究院独家统计数据，11月上旬（1～17日）高端新房（2011年后新入市高端期房）成交47套，环比下降72%，同比下降53.15%。

“年内高端新房无入市局面导致成交量下滑，稀缺性将带来尾盘销售小高峰，但对于价格的抑制作用非常微弱。”丽兹行豪宅研究院郑海燕对《每日经济新闻》记者说。