上海一物业合同到期不撤 凸显行业乱象

每经记者 蒋佩芳 沙斐 发自上海

伴随着房地产的迅速发展，物业服务行业中存在的问题也开始显现。

近期，《每日经济新闻》记者获悉，上海中环大厦的开发商对于原物业公司--上海四强物业管理有限公司（以下简称四强物业）在相关法院判定其撤离的裁决后，仍坚持继续物业“服务”十分头疼。正因四强物业强占不撤迫使开发商之后正式聘请的安和物业也陷入尴尬境地，不仅连年亏损，甚至无法正常支付员工工资。

在业界人士看来，类似乱象凸显了物业行业缺乏强有力的监管机制。

四强物业坚持不撤

位于上海市普陀区中山北路3880号“中环大厦”，是由上海华广房地产开发经营有限公司（以下简称：华广公司）主建的商办楼，楼高25层，有业主600户。

据了解，四强物业的物业服务合同于2007年8月9日合同到期。由于2007年8月9日前，四强物业没有按合同的约定向华广公司提出续签合同的要求，华广公司于2007年8月13日、12月6日两次致函四强物业，要求其办理物业管理移交手续，但四强物业不予理睬，至今不移交。

由于多次调解无果，按照当时要求，并按照双方合同中处理纠纷的约定，华广公司于2009年7月，随即向上海仲裁委员会申请仲裁。

2009年12月17日，上海仲裁委员会下达（2009沪仲案字第0755号）裁决书。终局裁决：四强物业于2009年12月31日前退出“中环大厦”物业服务区域。向华广公司移交物业服务用房和相关设施、资料等。2010年8月，第二中级人民法院也已向四强物业下达了执行通知，令其立即执行。

虽然法律已裁决要求四强物业撤离“中环大厦”，但经多次交涉，四强物业仍不配合，以至于新入驻的上海安和物业管理有限公司（以下简称：安和物业）无法正常开展工作。

安和物业方面表示，由于四强物业一直不撤，安和物业无法顺利征收物业费与停车费，导致连年亏损，甚至无法正常支付员工工资。

今年初，四强物业在未办理移交中环大厦物业的情况下，辞退了中环大厦物业的全部公司员工，并将公司在上海联合产交所挂牌出售给了上海佳信物业管理有限公司（以下简称：佳信物业）。此举意味着，四强物业已经是一家摘牌公司。

在这样的背景下，四强物业仍旧继续在中环大厦违规收取物业费和停车费。

《每日经济新闻》记者于现场采访了位于中环大厦内部的四强物业办公室人员，该人士表示，中环大厦到底聘用哪家物业公司应该由业主委员会决定，而不是由开发商决定，建议中环大厦尽快成立业主委员会。

与此同时，记者致电佳信物业总经理陈响远，但截至截稿一直没有取得联系。

上海四方律师事务所执业律师吴琼认为，要求成立业主委员会不是四强物业强留在中环大厦的理由。虽然业主委员会决定聘用哪家物业管理公司拥有最高权力，但在业主委员会没有成立的情况下，开发商可以代为聘请物业管理公司，待业主委员会成立后再推选新的物业管理公司。

吴琼律师建议，华广公司可以向法院申请强制执行要求四强物业撤离、移交，如果法院执行人手不够，可以自行聘用保安公司在法院人员的监督下代为执行。

传统住宅物业易暴露行业问题

安邦咨询研究员苏晶在接受《每日经济新闻》记者采访称，目前，物业管理制度虽然存在，但有很多可以钻的空子，或者说在实际执行时，存在力度不够，监管不到位的情况。有的主管部门对物业管理招投标制度监管不力，招投标走过场、走形式，没有正常体现公平竞争。有的主管部门在落实住房专项维修资金制度上不严，没按制度规定的要求专户存储、按幢设账、核算到户，只是原则性规定，缺乏操作性。

在业委会尚未成立的情况下，物业公司的进驻到底是由谁决定成了问题。

苏晶对此表示，具体到现实情况，目前很多所谓的物业公司都是开发商的“延伸”。也就是说，市场上存在很多中小开发商，手上就一两个项目，做完就消失了，然后这些开发商摇身一变，成立所谓的物业管理公司，继续负责自己做的这些项目的物业。那么，问题就来了，按照规定--业主委员会成立之前，若业主认为物业管理企业的服务不到位，不能按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，可向开发商反映，开发商可以根据前期物业服务合同的相关约定，解聘物业管理企业。但如果开发商实际跟物业就是“一母所生”，又如何做到根据业主意愿更换物业公司？虽然从管理规章看，业主委员会可以罢免物业公司，但实际做起来有一定困难。

现在大的物业公司都陆续退出了住宅管理，转向商业地产。据悉，就在不久前，陆家嘴(600663.SH)正努力塑造其商业运营竞争力，并逐步转向商业地产投资运营商。

“零散的住宅物业，在管理上有一定难度，因为住户分散，管理上琐事繁杂，但当收取物业费时又很容易出现'坏账'（收不上来物业费），因此大型有品牌的物业公司都倾向于做商业物业的管理工作。”苏晶认为，商业物业管理和居住物业管理在概念、内容、特点、功能等方面都有很大的区别。

然而，随着大物业公司陆续退出小物业公司也在陆续接盘，但由于传统的住宅物业管理一直存在利润空间小，维护事务也相对繁琐的现状，在物业管理的根源性问题仍然没有得到解决之前，在业内人士看来仍会出现一些问题：首先，企业的管理能力受到质疑。一直以来，物业管理行业的一些负面新闻阻碍整个物业管理行业的发展，这就给原本就不利的物业管理造成更大的社会舆论压力，影响行业的公众形象。第二，企业在操作专项维修资金时十分困难，加上管理不透明，极易引发问题。第三，行业纠纷错综复杂。在缺乏沟通和协调机制的情况下，业主和物业之间会暴露出一系列矛盾问题。比如，业主与开发商之间的矛盾最终转会嫁到物业公司身上，于是物业公司成为了众多矛盾的结合体，处境尴尬。第四，企业盈利水平不佳。因为存在各种问题和障碍，收取物业费时必然较为困难，因此直接影响物业企业的盈利水平，收支不平衡之后将直接导致物业服务陷入恶性循环。

对于小物业公司的服务相较于大物业公司的服务差异，业内人士称，“服务的理念，管理的水平，资金的配备都存在差异。”他表示，只有通过降低成本，深入人心之后慢慢让业主满意，才可尝试开脱业务范围等形式增大盈利点。比如将吃、住、行、各种生活周边链条身长，修建健身、儿童娱乐、老年活动等等便民场所，这同时也是多元发展的利益点。