124亿拔前海头筹 卓越执行总裁的数学逻辑

——专访地产圈的“数学家”、卓越集团执行总裁张远

每经记者 罗碧 发自深圳

记者观察

在众多大牌房企参与的前海首批两块地皮的争夺战上，以124亿元胜出的卓越集团，一改往日的低调。

对去年初刚升任执行总裁的张远来说，这一年的生活有点累，这两天说话太多，尤其累。

8月1日下午5时30分，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）见到张远时，他穿着一件横格子条纹的T恤，头发微蓬，不像是刻意整理过。

在两个小时的访谈中，张远一直颇有兴致，时常在问题刚落下的瞬间，很快地接过话头。激动时，会提高嗓音，并以掌击案。讲到趣事和经历后，会长时间大笑。他还会漫不经心地评价前领导、现领导、地产界大腕名人，然后补上一句“我是在开玩笑”，以及并不严肃地提醒说“这你可别写”。

让张远感到满意的是，整个采访过程中没有任何人打扰。他认为，这是集团所有事务规则化后效率提升的表现。

这名师从诺贝尔经济学奖获得者劳伦斯·克莱因（LawrenceKlein）的数量经济学博士后，一大本领就是把所有涉及到数量、结构、变化以及空间等概念的事情简化，用他的方法计算这个行业的生命周期，判断企业空间拓展的方向，拟定以扩大规模的方式来增加集团利润的计划。

这种思维方式也影响了张远的生活，他不爱繁复或掺杂其他目的的运动，只爱散步、打篮球以及偶尔跑步。他的办公室布置简单，基本没有亮眼的装饰品，办公桌上唯一的小摆件是一个紫砂泥三面猴，一只以手蒙眼、一只用手捂耳，一只用手遮嘴。

“这可能代表了我的人生态度，不看、不听、不说。”张远说。不过他也表示，总是没有办法做到这三点。

近年来，张远频繁出席各种论坛，发表自己对行业，尤其是对商业地产行业的看法。他说，自己骨子里还是搞研究的人，很多东西还是想拿出来和大家分享。

“如果我离开岗位，到社会上，我还可能是个‘愤青’，看不惯的东西还挺多。”张远说。

“前海拿到地，我们偷着乐”/

NBD：卓越拿到前海地块时，好像说你在外地出差，你是什么时候知道的？

张远：第一时间就知道了，惊喜。本来只想拿一块，同时拿两块也挺好。这就相当于一个家庭想要小孩，检查出是双胞胎，不能说不要了吧？养一个也是养，两个也是养。

NBD：听说昨天已付62亿元，这部分钱是自有资金还是贷款？

张远：昨天下午2点过就把62亿元交完了，是从卓越账上划过去的。这几天不可能从银行贷款，谈不下来，哪个银行这么快能给钱呢？都是从卓越各个分公司的账户里调出来的，到处调，过了中午才调齐，也并不是那么顺利。

NBD：按房地产行业的一般规律，买地的金额不能超过销售额的60%，卓越远远超过了。

张远：不能按这个算，卓越持有的商业，如果全部卖掉，300亿元也能卖到。业界在解读卓越时，要注意到卓越没有卖的东西。

NBD：以前卓越好像很少出现在公开土地拍卖市场上，据说当时卓越世纪中心的地块是协议出让，还有好些地是划拨的？张远：也不是，世纪中心是和皇岗村合作。前海地块必须通过招拍挂，我们也还是拿下来了。所有竞买人中，卓越最没名气，但卓越在深圳还可以，全国商业地产排名我们能排前三，前面是万达、凯德。在博鳌房地产论坛上，我们刚拿了一个商业地产大奖，第二天我们就拿这块地，说明业界早认可我们了。

我们和绿地为什么（报价）差距小，主要因为绿地在商业地产上也很强，同行在评估标的价值时，会比较接近。而且，深圳是我们的本部，有相对优势，这地不能不拿。

NBD：有没有想到，这次前海拿地后，卓越会这么受关注？

张远：我觉得是巧合，拿下两块地的金额加在一起，虽然算是个地王，但单价并不高。对我们做商住的来讲，通过对前海的预期和发展规划的研判，2万元/平方米的楼面单价，一年以后，你们不会来怀疑我们为什么敢拿，最好是欣赏我们为什么拿（大笑）。

NBD：并不高的楼面单价，也让外界猜测你们是不是事先有过沟通？

张远：这次拍地是公开的，几家都在争，实力都比我们大。我们都是现场填的数额，然后扔进去，哪有什么沟通？那些大公司，不可能陪我们这么玩吧？只能投一次，这是规则，大家都得遵守。

NBD：有人说，卓越这次前海拿地，是为以后上市做准备？

张远：卓越2009年就可以上市了，是我们自己退出了。本来整个流程已做完，可以直接上市，老板（卓越集团总裁李晓平）说卖便宜了，就没上。卓越一直以上市公司标准要求自己，要做到随时可以上市。但我们要算帐，要合不合算，上市是要成本的，会稀释股份，现在卓越也不缺钱，我们和银行的关系挺好。

NBD：今后还有上市打算吗？

张远：现在市盈率这么低，老板肯定更不愿意了。这个事外面一直很热，找我们的人也很多，但我们内部对这件事很冷，老板一直不发话。

“在卓越，我是最不懂地产的”/

NBD：你到卓越有多久了？

张远：我2008年到卓越，挂着副总职务到长沙公司干了3年，全盘接管是从去年1月份。

NBD：你全盘接管后，给人感觉卓越的动作更快了一些。

张远：对，我性子急一些。

NBD：体现在公司战略上有什么不同？

张远：对周转率、对效率的追求更高一些。我们现在的战略叫“商住并举，货如轮转”。“商住并举”是一直强调的，“货如轮转”是方式方法。现在房地产商靠持有、靠囤地获利的空间越来越小，必须提高周转速度。

今年我们提出了12字方针，第一个就是快周转，在效率、效益上必须提起来，该卖的就要卖，比原来更快一点，被大众关注的机会也就更多。

NBD：以前卓越确实比较低调。

张远：我觉得我们还是要让大众认识卓越。在市场经济中，别人对你不了解，这不是件好事。

NBD：我知道你以前在赛格集团待过，这两个行业跨度挺大。

张远：我以前没在房地产行业做过，在卓越，我是最不懂房地产的。

NBD：那你是怎么开展工作的？

张远：主要是做管理，曾经在长沙做过3年。我此前在国家发改委工作过，跨度是很大的，不过涉及的很多工作是相通的。

NBD：比如？

张远：我强调逻辑性，每个专业部门的同事跟我谈事，我就要求每件事3分钟之内就讲完，3分钟之内没讲清楚，那就是你还没搞清楚。记得我读大学时，老师就说过，再复杂的数学概念，如果1分钟内给一个买菜的老太太讲清楚，你就吃透了。

NBD：以前没干过这行，下属服你吗？

张远：我不知道，应该还好吧？首先你讲道理应该能说服我吧，当然还有一个管理上的问题。我们这个年龄段的人，没人学过房地产专业，都是干出来的。

NBD：可你之前也没干过这个行业。

张远：我的理解能力还是行的，我读书是个好学生，房地产业我目前学位应该最高的。我觉得理解这个行业，问题还是不大，任何事情都是有规律的。

我大学是在成都电信工程学院读数学专业，研究生是在中国科学院系统科学研究所研究应用数学，就是陈景润那个所，博士就跳到社科院数量经济所；干了两年后，美国宾西法里亚大学的劳伦斯·克莱因 （LawrenceKlein）让我去他那里读博士后，也是搞数量经济学。我在那儿待了一年半，就不想干了。

NBD：为什么？

张远：我发现这个行业没前途，第一，数学方法描述不了现在这个复杂的社会；第二，现在的数据支撑不了我们所要的方法。我就跑到NYU（纽约大学）斯顿商学院去读MBA，我和房地产业靠得最近的是最后这个，现在那么多人读MBA，管理上的东西还是相通的。回来后去了赛格，待了三四个月，做董事长王殿甫的助理。后来特发（深圳特发集团）把我招了过去，当时把特立重组交给特发做，我也就做了3个月，把特发重组的案做完就走了。

NBD：为什么在每个公司都待这么短时间？

张远：可能我喜欢自由些。

NBD：在这里自由吗？

张远：还算自由。我在深圳两个大企业都待过，在特发是经济师，主要觉得干久了没意思。

NBD：那你觉得地产行业有意思吗？

张远：当然有意思，这个一直都在调控的行业，自己却成长得很好。而且我对宏观经济比较了解，我曾在国家计委，即现在的发改委，搞过宏观经济预测。

NBD：那是什么时候？

张远：1984年到1990年。那时候我是专家，到处去讲预测方法，一天也能赚三五十元。后来不知道怎么就进到这个行业来了。

NBD：进来后有什么感受？

张远：我在长沙的时候，就有记者采访过，称我为“地产书生”。我干一件事的时间一般不超过3年。我当时就说，3年内我肯定要离开这个位置，3年后我就走了。

NBD：现在这个位置上，你有什么进一步打算？

张远：也是3年，我跟他们都讲了是3年，太累了。我在任何一个单位，行业都没超过3年，我不愿意做循环往复的事情。3年时间把各个专业条线的体系建起来，运营半年，很好，就可以了。我愿意去花时间想它的问题，但不愿意去天天做日常的工作，循环往复的工作很烦。

NBD：你和李晓平都是学数学的，是巧合吗？

张远：我和李晓平是本科同学。其实算账都是投资发展部在算，但我能理解，知道调哪个数会产生什么结果。这个还是能把握的。

NBD：你们既是同学，又是工作伙伴，有哪些不同？

张远：我们都是学数学的，都很理性。但李总对形象化的东西、设计的东西、有美感的东西，很有直觉和天分。大学时大家就说他选错专业了。我是死脑筋，一是一，二是二，是脑子不转弯的人，比较死板。

NBD：对李总一直强调的美学、“生活美学”概念，你怎么理解？

张远：我觉得数字最美，数学最美。我觉得这也是卓越文化的一部分，这些好的东西绝大部分都延承下来了。

NBD：那改变了什么？

张远：改变的可能就是内部机制、薪酬体系，这些都是大改。薪酬体系是我们去年动得最大的，就是说要真正体现多劳多得。我说服老板给政策，保证老板说话算话，至于能不能挣钱，就看你自己，实际上去年99%的人收入都翻了一番。

以前只有20多亿元的销售额，现在有100亿元，公司增加的比员工多得多。按原来的销售方式，销售费用基本占销售额的五六成了。我去年同样是这些人，只不过干得快一些，几年的工资一年拿，老板、员工都赚了。

NBD：你制定的规章制度更明确？

张远：是，我天性追求自由，但管企业又必须得靠这个，所以在我内心还是有反差，人格上也有分离。今天我算是下班走得最晚的了（19点），平时到点就走。但对房地产企业来讲，加班是常态，我是卓越唯一正点下班的人。我认为，如果到下班点还没干完，就是效率太低了。

“不好的位置，卓越绝不进去”/

NBD：外界说，卓越能在深圳中心区有这样的发展，跟政府的关系密切相关。

张远：那我们首先要把政府的政策解读清楚。

NBD：那私下呢？

张远：私下交朋友，这好像没问题吧？我们反正也没什么，很正规的，我在长沙3年，长沙规划局的一名领导被抓，约谈了很多开发商，但没有约谈我。我们还是很规矩的，有时候过分就越线了。

NBD：卓越以后还是会专注于商业地产这一块吗？

张远：我觉得这更多取决于这个行业。这个行业我觉得还有10~15年的发展期，商业地产可能压力会来得早一些。我到处都在讲，满城都是综合体，繁荣背后有风险。各个城市的综合体里都含有商业，但其实并不是市场的需求。

比如政府想旧城改造，就希望能改变城市形象，建一片漂亮的楼出来，而且还要世界500强驻进来，增加税收。从政府的角度来讲，没有错。但你想，到处这样要求，就不可能实现。这是想像出来的，多了一个综合体，一个商场，需要有多少人口基础来支撑，这也要有科学论断。

在需求方，电商的冲击太大了。今后的大商场，就是一个展示厅，大家来看，但不在这里下单，会回去按鼠标下单。供给方也是臆造出来的，一方不断地增加，一方不断地萎缩，碰撞的结果是什么？

NBD：可商业地产正是卓越的主业啊？

张远：商业地产也有相对优势。卓越的位置都挺好，不好的位置或者判断周围的竞争度太大，我们绝不进去。青岛项目拿下来，青岛市专门命名那个地方为中央商务区。这方面卓越还是有先发优势，做还可以做，但一定要谨慎，一定要精挑细选。

NBD：所以卓越开始更多进入旧改项目？

张远：抢地嘛，现在深圳没地了。NBD：旧改会催生出很多写字楼。

张远：是很麻烦，所以我们今年上半年就在卖卓越城，上半场没有竞争者。我下半年陆续卖一些，这一片的写字楼应该还是跟着卓越来定价吧，卓越在写字楼这一块还算是标杆。

NBD：卓越自持会减少？

张远：这个也是相对的。总量肯定会增加，但比例会不会减少，不能太死板，很多人老问我是8:2还是7:3（销售和自持比

例），说死了没道理吧？毕竟分

母分子都是变量。大致行就行，我总的还是为了赚利润，加快周转。

NBD：因此对卓越来讲，提高周转也不一定要通过调整产品业态来实现。

张远：是的，写字楼跟住宅还不一样，它的功能更明确，住宅的要求更复杂，而且不可能不卖就租。所以写字楼挺好的，但是商场比较麻烦。

NBD：卓越不会在商场这块扩大？

张远：我们的商业军团前天（7月29日）正式宣布成立，人现在可能是（各部门中）最少的，但我说地产给你们创造了一顶帽子，中国商业地产排第三的帽子，顶着这个往前走，没问题。

“房产行业还有10~15年”/

NBD：你刚才说房产行业还有10~15年，这是基于什么得出的判断？

张远：凡事总有个极致，中国不可能造出13亿套房子。学数学的人就这样研究问题，总有个极限，终端不是无穷大，现在在不断地造房子，不断地逼进这个极限，总有不造房子的时候。

NBD：那10~15年如何算出来的呢？

张远：根据城市化率啊，现在到53%，到70%左右建房的速度就会降下来，现在每年增长1.8~2个点，这就是很简单的数学问题。卓越现在一般都是在一二线城市。

NBD：你不看好三四线城市？

张远：看怎么分，三四线城市本来是动态的，我现在讲得很清楚，三点一线可以投，三点是长江三角洲、珠江三角洲、环渤海，一线就是西安、重庆、成都、武汉、长沙，中西部的部分省会城市。其他地方为什么不能去？中西部的人口这几年是净流出的，只有省会城市是净流入的，净流出的城市哪里敢进去？

NBD：最近中央政治局会议上的讲话被业内看成是利好。

张远：今年应该是比较好的时机，与我们对宏观的判断也是一致的，还能大干，可以大干。很难得有积极的财政、货币政策出来。

NBD：今年以来进行的金融体制的改革，你觉得对房地产有什么影响？

张远：金融体制的大改革，短期内可能会提高资金的成本，但长期来讲，对民营企业绝对是一个大利好。许多房企为什么敢那样拿地？成本低啊，我们的成本肯定比它们高。今后如果利率改革，上不封顶，银行不可能把这个利差让给国有企业去赚，对大家都公平了。我不害怕，我欢迎金融体系改革，包括利率放开、私人银行的开设等。

NBD：你一直在提在呼吁公平。

张远：政府倡导的是要走市场化道路。任志强说得很清楚，商品房这个东西，有钱就买，没钱就不买，在钱这个事上，它相对是公平的，这恰恰是市场能解决的问题，公平和效率。但保障房不一样，凭什么你有资格我没资格？保障房说了这么多年，建起来多少，最后还是得大的开发商，让开发商来解决这效率。政府完成不了这个东西，效率和公平应该让市场来解决。