周正毅案“遗产”今日竞拍 潘石屹参与抢地

每经实习记者 顾晟昱 发自上海

因为 “上海首富周正毅案”而广受瞩目的静安区石门二路街道60号街坊地块，花落谁家或将在今天尘埃落定。

《每日经济新闻》记者从上海市静安区规土局发布的公告获悉，该幅地块使用权将于今天9时30分进行最终的定标竞拍，SOHO中国和美国汉斯入围了该地块最终的中标候选人，报价分别为37亿元和37.06亿元。

虽然中介机构的许多业者看好SOHO中国能够最终胜出，但该地块苛刻的出让条件以及近来中心区域写字楼租赁市场的低迷，使得其前景面临挑战。与此同时，由于此前SOHO中国在上海开发的产品规划受质疑，也有可能成为其成功竞得上述地块的一大变数。

这一幅地块 故事尤其多

此前的7月25日，上海市静安区规土局发布公告称，JadeKiteTailZE2013Limited和SOHO（上海）投资有限公司，成为静安区石门二路街道60号街坊地块的中标候选人。据了解，这两家公司分别为美国汉斯和SOHO中国的子公司。

公告显示，该地块为商办用地，出让面积为17937.7平方米，容积率为7.58，它同时也是被誉为“上海最后一块黄金地”东八块中的一幅地块。

“东八块”位于寸土寸金的静安区东北路，是8街道地块的结合，十几年来几经波折。2002年5月，“东八块”由上海市政府以免土地出让金的模式，转让给当时的“上海首富”周正毅进行开发。但是，由于周正毅在土地转让和居民拆迁安置上纠纷众多，最终引发了连环诉讼和举报。2003年9月，周正毅因涉嫌经济犯罪而被捕，“东八块”被政府收回。

随后，曾多次传出在该区域拿下“西斯文里”项目的和记黄埔将接手 “东八块”，但最终都没了下文。直到2009年，静安区在一份《公示》中指出，该地块拟由静安土地管理中心与上海地产集团有限公司联合开发，投资建设一栋大型现代化办公商务综合楼；该项目需拆迁居民房屋942户，拆迁房屋建筑面积31708m2。

但是，3年之后，该项目依旧未建造，已成为净地的该地块，则于今年5月宣布对外出让。克而瑞资深分析师薛建雄指出，虽然上海地产集团参与了地块前期的动迁，但并没有足够的实力来开发这类市中心的商办项目。而通过土地出让，政府和上海地产集团则将收获部分土地增值的收益。

上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时说，该地块数年未动工，一方面与拆迁困难有关，另外或与其涉及地铁站点有关。据该地块出让答疑显示，项目地下部分涉及13号线自然博物馆站的建设，而投标人还需出示能够证明项目与地铁、铁路线结合建设的相关资料。

汉斯有优势SOHO钱很多

就该地块的出让前景，房地产开发业和中介业者存在两种截然不同的看法。中介业者多认为SOHO中国能拿出更多的钱，更有能力竞争上述地块；但开发业界却更希望美国汉斯能胜出，因为汉斯产品开发能力更强。由于此前SOHO中国在外滩的开发被指破坏天际线，加上在与复星的官司中，SOHO中国董事长潘石屹坚持要上诉，并牵扯出一系列口水战，让SOHO在上海地产圈形象受损。

薛建雄表示，政府可能更希望汉斯能够中标，因为这样有助于引进更多的美国大型服务企业。但是，SOHO中国能够拿出更多的钱，按照规则SOHO中标的可能性更大。中原地产上海研究总监宋会雍则指出，SOHO中国在上海的项目更多，所能拿出的成功案例也更多，因此更加看好SOHO中国。

不管谁胜出，今后开发该项目将面临诸多的挑战。该地块的出让公示中指出，该地块现有规划条件是以办公为主，地上建筑面积中商业部分不大于20%，而且中标企业必须持有该项目10年以上。《每日经济新闻》记者在两家公司的承诺书中发现，SOHO中国承诺自持15年以上，而汉斯则为10年。

薛建雄指出，该项目建成后不能够散售，又需要长期持有，显然无法在短期内收回成本，这也是为什么此前被看好的一些港企，最终并未加入该地块竞争的原因。

项目的商业比例不大，而该区域的写字楼投资回报率又有待考量。世邦魏理仕此前发布的《2013年第二季度上海房地产市场回顾与展望》中提到，上海全市写字楼空置率环比上升0.4百分点至7.7%，而受充裕新增供应以及去中心化趋势影响较大，二季度浦西写字楼租金环比下跌0.3%，并预计未来租金或将继续微跌走势。

宋会雍指出，目前市中心的写字楼竞争非常激烈，而随着虹桥等次中心商务区的建造完成，将会进一步分流市中心的客源。这会给该项目未来的前景带来挑战，需要其不断提升服务，才能获得成功。

只是，被上述中介业者所忽略的，是美国汉斯在融资成本上要比SOHO中国更有优势，而其开发经验也更为足够。尤其是汉斯开发的产品相对受上海房地产开发圈认可度更高一些，这些都为地块的开发增添了变数。