天量库存压顶 江苏盐城悄然取消楼市“限价令”

每经记者 查道坤 发自南京

楼市限价政策旨在限制房地产市场的无序涨价，全国多地市实行限价政策以来，对稳定房价起到了一定作用。

位于江苏北部的盐城，在2009年物价部门出台了房价备案制度，一些区域价格原本在6000元以上/平方米的楼盘顿时降到了5000元/平方米。不过，这一政策在执行3年后，却悄然撤销。据最新消息显示，7月1日，盐城撤销了楼市限价政策，虽然官方并未公布消息，但当地不少开发商已予以证实。

业内人士对 《每日经济新闻》记者表示，在盐城实施限价之后，确实对当地房价起到了稳定作用，但是由于楼市迅速发展，盐城楼市的供应远远大于需求，在此背景之下，不得不取消限价政策。

对此，业内专家李智对记者说，盐城房价近两年较为稳定，取消限价政策，当地房价肯定会有一波涨价潮，但涨价幅度不会很大。

房价上涨过快 率先限价/

由于房价上涨过快，在江苏各地市当中，盐城和南京较早执行限价令。据记者了解，从2008年开始，盐城楼市整体发展比较好，房价比较平稳，但此后在开发商定价格过程中出现了跳跃式的涨价。

“上一期卖4000元/平方米，新开盘价格就涨到6000元/平方米，甚至达到7000元/平方米，楼盘品质变化不大，但是看到周边楼盘涨价，都开始跟涨，引起跟涨潮。”盐城当地一位地产行业人士刘经理对《每日经济新闻》记者说。

为了抑制这种涨价潮，2009年，盐城市出台了房价备案制度。公开信息显示，房价备案制度具体主要有三点：一是开发商在首次开盘定价时，必须提前15日到物价部门备案，然后才可以向房管部门申请预销售许可证，备案价格将在房管部门官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在实际销售中突破此价；二是如果开发商在实际销售过程中想提高销售价格，必须提前15日到物价部门重新备案，并由房管部门重新在网上公布；三是开发商在物价部门备案的价格、房管部门在网上公布的价格以及实际销售价格，必须“三价统一”。

2009年4月27日，盐城市物价部门出台新规，根据新规定，房地产开发企业应以成本核算为基础，结合市场状况，在市物价部门采样、测试的商品住房现行销售价格水平范围内，合理确定平均销售价格。商品房实行价格备案制度以后，推出的新盘价格不得突破现价。“盐城出台限价政策之后，确实起到了抑制房价上涨的作用，一些区域价格原本在6000元以上/平方米的楼盘顿时降到5000多元/平方米。”刘经理说。

然而，执行了3年的限价政策，却在7月1日被取消。虽然相关部门并未正式公布，但盐城的多位开发商已向外界证实了这一消息。

事实上，在盐城当地，取消限价政策在6月份就有传出，不少楼盘听说这一消息之后就伺机涨价。“确实限价令取消了，下一期开盘我们有涨价的打算，但是涨多少，还在考量当中。”盐城一家楼盘的营销总监宋坚说。

江苏房地产协会一位负责人对《每日经济新闻》记者说，“取消限价，这就意味着行政干预房价逐渐弱化，楼盘的地段、品质、服务等优势将在市场的自然调节中更为凸显，品牌开发商才能脱颖而出，行业才有进步。不过，这也确实会使区域房价出现一波涨价潮。”

库存高企或是主因/

记者注意到，限价令实施之后，一定程度上稳定了楼市，但也出现了负面影响。南京一家本土房企负责人张志龙对 《每日经济新闻》记者表示，限价令抑制了房价的上涨，但也压缩了开发商的利润，一些开发商为了实现利益最大化，开始在项目建设过程中压缩成本。“开发商通过偷工减料、降低品质来实现利润最大化，还有以毛坯房价格备案，实际销售中却抬高精装修单价，与购房人另签合同等。”

在张志龙看来，取消限价，一方面一定程度会减少开发商的暗箱操作现象；另一方面对于盐城房价洼地而言，也有利于提高开发商的热情。

对于此次盐城取消限价政策的原因，在业内人士看来，最主要是当地房地产市场供大于求。统计数据显示，自2010年以来，每年盐城市区商品住宅供销比均在1.3:1，明显供大于求。截至今年6月底，盐城市区住宅存量仍维持在2万套左右，库存积压之大在江苏省也算突出，整体库存的销售周期长达1年多。

此外，从房价来看，今年1月，盐城房价下跌0.55%，2月环比又下跌0.91%，3月受“国五条”细则实施前的需求集中释放影响，行情有所转暖，当月环比上涨0.76%，但量价齐升的热潮仅持续到了5月，6月价格又跌下来。

上述刘经理对此表示，“限价3年来，盐城只有市中心的几个楼盘价格持平或微涨，城郊楼盘滞销很严重。在这样的情况下，市场购买热情更难被唤起。限价取消后，市场涨价预期强烈，在恐涨心理下，有望激发出上涨行情。”

对于取消限价，盐城物价部门解释称，限价作为带强制的行政行为，短期执行可以，长期不行。“房价过快上涨，远超市民承受能力，行政之手的干预不可或缺；反之，当市场陷入冷滞后，行政之手的淡出或许也在情理之中。”

在业内专家陈晟看来，地方政府取消限价令，其实还是地方楼市发展不乐观所致。“政府取消限价令，归根结底还是缘于当地房地产市场不乐观，库存长期处于高位，房价又持续徘徊在低位。房地产市场不好，也会间接影响地产政府的土地使用权转让，从而影响地方政府的土地财政，此时政府不得不取消限价令，以促进地方楼市发展。”