南京21世纪房产拖欠土地出让金 江宁项目无法办理土地证

每经记者 查道坤 发自南京

一个已经交付的公寓楼盘，却至今没有付清土地出让金——这在整个房地产行业都罕见的案例，却在南京21世纪国际公寓上演。

近日，南京江宁21世纪国际公寓二期交房后，近1000名业主因为项目无法办理土地证，而找开发商。业主钱先生对《每日经济新闻》记者介绍说，本来在2月6号拿房后，业主就前往南京市国土局办理土地证，但是去了才知道，由于开发商南京21世纪房地产开发有限公司（以下简称南京21世纪房产）拖欠4500万元土地出让金，导致业主无法办理土地证，“不能办理土地证，那么就说明我们的房子是违建项目，房子没有产权，我们买这个房子干什么。”而南京21世纪投资集团（南京21世纪国际公寓投资商，21世纪房产是其下属公司）副总裁张娟曾于今年3月份向记者表示，公司会在5月份付清土地款。但记者以业主身份暗访获悉，截至5月30日，公司并未付清上述土地出让金，业主依旧不能办理土地证。

买了房却不能办土地证/

“买了房子，却被告知不能办理土地证，我们这些大多数都是刚需购房者，很多都是都花了家里一辈子钱才筹够了首付款，现在却告知无法办理土地证，这不就是等于买的房子没有产权吗。”南京21世纪国际公寓二期业主钱先生对《每日经济新闻》记者说。

正如上述业主钱先生所说，3月份以来，南京江宁21世纪国际公寓将近1000多名业主在收房之后，去江宁区国土局办理土地证，却被告知不能办理土地证，“没有土地证我们房子就没有产权，项目就是违章建筑。”业主李小姐对《每日经济新闻》记者说。

在得知不能办理土地证之后，业主开始寻找开发商给说法，但是开发商刚开始并没有给出准确答复。随后就有业主将情况写成了投诉信发到了南京市市长信箱，在得到回复之后，所有业主才恍然大悟，原来办不到土地证的原因是开发商将住宅地块改为商业地块，需要补缴土地出让金，而开发商却拖欠4500万元土地出让金不交，导致业主土地证无法办理。

据业主给记者提供的南京江宁区国土分局调查情况显示，南京21世纪房产开发建设的21世纪国际公寓由两地块组成，分别于1998年和2002年经区政府批准取得国有建设用地使用权，用地面积共计306.5亩，土地性质为纯住宅用地，取得土地使用权时土地出让金已全部付清。但是该项目在开发建设过程中未按 《国有土地使用权出让合同》约定的土地使用条件开发建设，属违约行为。经2010年第五次江宁区土地出让与储备工作领导小组会议审议同意完善该项目改变土地使用条件的用地手续，补交土地出让金14189.56万元。

但是南京21世纪房产在缴纳出让金7094.56万元后拒绝缴纳剩余的土地出让金。江宁国土分局多次电话协调，并分别于2012年1月和2012年12月两次致函南京21世纪房产，要求其尽快缴纳剩余的土地出让金。在江宁国土分局的协调和督促下，南京21世纪房产开发有限公司陆续又交了2595万元，截至目前该项目尚欠土地出让金4500万元。

“开发商拖着土地出让金不交，我们就不能办理土地证，后来经过我们几次维权，目前开发商答应说5月份之前能办理土地证，但是我们担心的是如果开发商和国土局没有协商好，那我们怎么办？”上述业主李小姐对《每日经济新闻》记者说。

承诺到期仍不能办理/

对于南京21世纪国际公寓二期不能办理土地证的问题，南京江宁区国土局土地利用科副科长陈开文在接受江苏电视台采访时表示，南京21世纪房产在2000年拿地的时候，出让合同明确该地块为纯住宅用地，而在后期的开发商建设中，南京21世纪房产突破原来批准的土地使用权限，项目由原来的住宅用途调整为商业住宅和酒店式公寓，国土局要求开发商补交土地出让金。

此外，陈开文还介绍说，2011年10月，南京21世纪房产与江宁区国土局签订了补充协议，同意在2011年12月30号之前补交1.41亿元土地出让金，但是这个协议并没有完全执行，截至现在南京21世纪房地产公司只补交了不到一个亿的土地出让金，剩余4500万元出让金至今拖欠并未交付，这笔钱如果不能支付到位，不但二期业主办不了土地证，目前在售的三期也办不了土地证，“钱没有交清之前，土地证办理肯定会受到影响，只要开发商把土地出让金和违约金交齐了，那么就可以办理土地证的分割，违约金按照我们补充合同约定，一般是万分之五和千分之一每天。”

对于业主究竟何时能办理到土地证，开发商又如何解决业主反映的问题？3月23日，南京21世纪投资集团副总裁张娟对《每日经济新闻》记者说，“按照合同约定是到5月底办理土地证，那么在过程中我们会配合业主办理，目前和江宁区国土局还有一些手续没有办完，我们一定会在5月份把所有手续办完，等办完之后业主就可以去办理土地证。我们已经在售楼部张贴了公告告诉业主。”

张娟表示，业主的利益不能因此而受到牵连，不能因为4500万土地出让金而不能办理土地证。她承诺，“5月份之前可以办理到房产证这是肯定的。无论我们和江宁区国土局协调怎么样，我们都会允诺业主办土地证，那么最后我们做好了打算是，4500万元支付掉也要给业主办理土地证。”

虽然开发商信誓旦旦地说在5月份业主就能办理土地证，也向业主承诺在5月29日就能办理，但是据《每日经济新闻》记者5月30日从多位业主了解到，开发商至今也没有通知其办理土地证，“我们再次被开发商忽悠了，本来答应我们说5月29日就能办理土地证，现在看来又泡汤了，现在我们业主不会再给开发商时间了，必须立即给我们办理土地证。”

开发商仍拖欠土地出让金/

上述业主的说法，也得到了江宁区国土局的证实。5月30日，记者以业主的身份致电南京市江宁区国土局土地运用科，询问业主何时能办理土地证一事，该部门一位王科长对《每日经济新闻》记者表示，开发商目前尚未缴清拖欠的土地出让金，业主暂时还不能办理土地证，“开发商拖欠了4500万元，当时开发商把住宅变为商业，中间有一个差价就是4500万元，但是开发商现在给出一个新的方案是把商业面积减少，把部分商业再变更为原来的住宅，这样减少了之后就可以少交部分土地出让金，但是变更之后还是拖欠一部分土地出让金，这个钱我们也告诉开发商了，协议也重新拟好了，但是到目前为止开发商还是没有缴清土地出让金。”

而对于开发商还拖欠多少土地出让金，这位王科长对《每日经济新闻》记者说，“还是拖欠一部分，但是多少还不方便透露，如果不缴清业主还是不能办理土地证，因为开发商土地手续没有完善。而且这个变更，规划部门也同意了，政府部门也同意了，我们也把手续都办好了，只要开发商把拖欠的土地出让金交了，那么业主就能办理土地证。”

对于开发商拖欠土地出让金的问题，南京房地产行业一位业内人士对《每日经济新闻》记者介绍说，擅自变更土地性质和用地在房地产开发里面是比较常见的，按照规定如果开发商要变更土地的性质和用地，必须得先申请申报，然后相关的主管部门要批准之后才可以变更，如果未经批准就进行变更，严格来说土地所建设的项目就是违规项目，主管部门要对开发商进行罚款，“在21世纪国际公寓项目中，开发商在未申请土地性质变更的情况就更改土地性质，国土局有权要求开发商补交土地出让金，也有权要求开发商在交完拖欠的土地出让金后，才可以办理业主的土地证。”

为何21世纪国际公寓未在承诺的5月份付清土地出让金？对此《每日经济新闻》记者昨日采访了南京21世纪投资集团行政总监焦艳。后者称已把所有材料交给相关部门。南京市江宁区开发区管委会有关领导将于今日前往21世纪投资集团协调处理此事。