中小房企“蛇吞象”恶果样本：大龙地产“卖子求生”

每经记者 王杰 发自北京

5月29日，北京一家注册资金只有1000万元的福润天成房地产有限公司以46亿元拿下了上海长宁区新华路地块，刷新了今年上海的总价地王。业界纷纷对该公司“蛇吞象”后的市场前景感到担忧。

巧合的是,据《每日经济新闻》记者了解，2009年，大龙地产（600159，SH）同样因为“蛇吞象”，高价竞得当时公司财力根本没有能力支付的天竺“地王”，此后，公司连续三年净利润下滑，去年已亏损近亿元。为避免今年业绩继续亏损，戴上“ST”的帽子，不得不在继2011年甩掉明星项目北京王府井“西部会馆”后，近日再次“变卖家产”。

甩卖“大龙新都”项目/

近日，大龙地产发布公告称，公司控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司（以下简称大龙有限）与中融物产有限责任公司(以下简称中融公司)签订了《解除协议》，大龙有限将不再建设北京市棉花片危改区“大龙新都”项目，中融公司将归还公司10.58亿元。大龙地产表示，由此将产生税前约2.43亿元的收益，这将对今年大龙地产的财务报表产生积极的影响。

大龙地产公告显示，北京棉花片危改区“大龙新都”项目位于西城区虎坊桥西北侧，地处二环内黄金地段。项目规划总建筑面积16.29万平方米，使用性质包括住宅、商业和办公。

值得注意的是，早在2012年3月份，北京市国土局印发了 《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》，计划称“十二五”期间，三环内将原则上不再新增供应住宅用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。

“连远在通州的台湖地区都成了‘香饽饽’”。一位业内人士向《每日经济新闻》记者透露，京城土地的稀缺，使房企以强烈的扩张动力，逐渐渗透到更为远郊的土地市场中。

大龙地产此次“挥泪”甩掉二环内的“黄金项目”，无异于“断臂求生”。

此次终止的合作项目还要追溯至2004年。当年大龙地产控股股东北京市顺义大龙城乡建设开发总公司与北京中融物产有限责任公司签订项目协议书，约定共同开发中融公司拥有的棉花片危改区 “大龙新都”项目。

2005年3月，大龙城乡将项目协议书中约定的权利、义务转移给大龙地产控股子公司大龙有限，由大龙有限与中融公司共同开发。

虽地处黄金地段，但时隔8年，“拆迁难”仍是开发商最“头疼”的问题。截至目前，大龙地产为项目投入资金共计7.77亿元。据了解，该项目共有拆迁户数602户，拆迁面积2.91万平方米，目前已完成拆迁工作户数243户，拆迁面积1.65万平方米。由于地块拆迁难度大、进程慢，无疑增加了开发商的经营周转压力，导致该项目难以进入后期的开发建设销售阶段。

按照大龙有限与中融公司的约定，由中融公司继续开发合同标的地块，大龙有限不再参与。同时，中融公司归还双方已发生的往来款项3.75亿元，并支付大龙有限拆迁补偿款6.83亿元。

据媒体报道，大龙地产证券事务代表认为，公司退出该项目主要是由于周期太长，拆迁有难度，风险太大。而退出之后，公司资金得到有效回笼，将对2013年财务报表有所贡献。

上海易居研究院研究员严跃进分析，大龙地产中途退出该项目，既避免了更大资金的投入，也促进了项目退出而产生的部分资金的回流。“这种操作策略，应理解为‘缓兵之计’。对于暂时改善财务困境、主动创造喘气机会与空间，仍是有部分积极意义的。”

严跃进认为，大龙最近退出与中融公司的合作项目，仍然带有盲目涉足房地产项目的不成熟色彩。表面来看，此次退出，从投资回报率来看，可能较为乐观。但公司稳定发展的战略形象再次被抹黑了，股东及社会公众难免会在心中犯嘀咕。

“断臂求生”支撑业绩/

作为销售规模在10亿元以下的中小上市房企，大龙地产的“成名”还要追溯到“天竺地王”一战。2009年11月，大龙地产以50.5亿元的总价竞得北京市顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地的土地使用权，创下当时北京总价和单价的“双料”地王。令人意外的是，“地王”宝座还没坐热，大龙地产便因为无法按时缴纳土地出让预付款而被收回地块，公司也因此被罚2亿元。

值得注意的是，在扣除非经常性损益后，公司净利润已连续三年下滑。

大龙地产在2009年净利润达到3.39亿元，为近四年的历史最高点。然而，2010年因“地王”被罚没的2亿元，占2009年全年净利润60%，这一事件也成为大龙地产的 “滑铁卢”。2010年，大龙地产净利润下滑至2871万元，同比减少91%。2011年8月，大龙地产以8.2亿元将子公司北京京洋房地产开发有限公司93.45%股权及债权转让给春光置地，而京洋公司的主要资产为王府井大街的明星项目“西部会馆”。此次转让实现投资收益3.62亿元，净利润2.72亿元，占当年大龙地产净利润的98%。2012年，大龙地产因无大项目转让，净利润为亏损9743万元，为5年来首次亏损。 自2010年起，公司便反复提到，结算收入出现下滑。这已成为公司业绩走低的主要因素，也反映出公司后续开发项目“难以为继”。从2012年公司披露的情况看，目前在手项目仅有中山、景湖园、马坡9号地等项目。公司表示，将在适当时机拿地，为下一步项目开发做准备。但从现金情况看，2012年年底公司拥有货币资金3.23亿元，但经营性现金流量则为-3.83亿元。对此，公司调整了经营策略，称将积极参与顺义旧城改造。

对于大龙地产而言，2012年已亏损9742.71万元，今年一季度又亏损271.13万元，如果在2013年无法实现盈利的话，“披星戴帽”的可能性极大。

再度甩卖北京黄金地块项目，则有望将大龙地产带出亏损泥潭，缓解被戴帽的“燃眉之急”。

严跃进分析，2009年，大龙地产以“蛇吞象”之气势吞下了北京一“地王”，其实是意气用事的拿地表现。因为在2010年，因违约而被没收2亿元保证金后，大龙地产元气大伤，那时资金链已出现了危机。这种过高估计实力、执行不正确战略的做法，迟早会影响大龙地产的发展。这从另一方面也说明了“蛇吞象”仅有“魄力”要不得，这是加速企业衰退的致命一招。

行业面临“重新洗牌”/

业界认为，无论是并购、合作、拿地扩张，还是转型、退出地产业务，当前的房地产市场正在经历新一轮洗牌。

一位业内人士向《每日经济新闻》记者透露，房地产行业暴利时代已经结束，常态化调控导致利润率持续下滑，成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，迟早会退出房地产业。

值得注意的是，万方地产公告公司名称将变更为 “万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。上海新梅置业股份有限公司也在5月27日晚间宣布，出售持有的一家房地产开发公司股权，并考虑逐步退出房地产行业。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。

从目前来看，由于暴利时代的终结，企业净利润率持续下滑，2013年第一季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右。

上述人士认为，银行收紧对开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小开发企业的贷款，导致中小开发企业生存环境步履维艰。

严跃进亦对大龙地产的表现表示了担忧，“大龙地产甩卖项目求生存，实际上治标不治本。尽管通过项目的处置，粉饰了财务数据，但其真正的体质并未得到增强。”

严跃进认为，对于股东而言，这种操作更有迷惑性。看似会扭亏为盈，实际上其发展的内核已被侵蚀。对于这样的小公司，项目与资金匮乏，前景黯淡，值得投资者提高警惕。