楼价、土地抵押率双高 新华信托一项目被指存还款风险

每经记者 沙斐 发自上海

数据显示，4月共50款房地产信托产品成立，占4月信托产品规模比例为28.09%。

但很少有人注意到，其中一些信托计划蕴藏着风险。新华信托近期发行的“华锦92号·世博首岸项目贷款集合资金信托计划”（以下简称华锦92号）规定，楼盘销售超过一半才能把销售收入汇入用于还款给信托投资者的指定账户。但该楼盘的预期销售均价却远超周边楼盘，给销售带来压力。

“肯定是卖得掉的！”新华信托一位销售经理对《每日经济新闻》记者称，开发商在这个项目中其实有很多利润空间。

但国际金融投资家联合会执行主席孙飞教授认为，该项目可能有风险，因项目的主要还款来源是销售收入，如果卖不出去就还不了款。

项目预售均价远超周边楼盘/

据了解，新华信托近期发行华锦92号，信托资金用于云南万方房地产开发有限公司（以下简称云南万方地产）旗下“世博·首岸”项目建设。

华锦92号项目说明书 （以下简称说明书）显示，项目运作期限2年，分两期募集，总募集金额3亿元，首期募集金额2亿元，剩余1亿元由二期完成募集。华锦92号的本息由“世博·首岸”项目的销售收入作为还款来源。

说明书显示，华锦92号的资金还款方式是按照“世博·首岸”的销售进度来安排的。即项目公司在“世博·首岸”项目住宅面积销售了31597平方米后，将后续销售回款存入还款准备金账户，其中在销售31598~38264平方米的过程中，提取20%的销售回款至还款准备金账户，在销售38265~48264平方米的过程中，提取30%的销售回款至还款准备金账户，在销售剩余的48265~64933平方米的过程中，提取100%的销售回款至还款准备金账户。在项目公司实现销售收入并实际收到全部购房款后的15个工作日内划入还款准备金账户，直至项目公司归还全部信托资金本金及收益。

世博·首岸项目位于昆明市盘龙区小坝片区刘家营龙庆路上，负责华锦92号的项目经理祝先生告诉《每日经济新闻》记者，他去当地考察时，该项目还在建设中。

据说明书介绍，世博·首岸项目由5栋小高层和高层建筑组成，项目总建筑面积92909.16平方米，其中地上建筑面积68629.16平方米。所有建筑一楼均为7米架空楼层，总投资金额88297.41万元。

说明书指出，通过项目收益测算，该项目预计能实现销售收入127274万元，扣除相关成本费用及税金，能取得26115.92万元的销售净利润。

但记者计算得出，如要完成说明书中提到的销售收入，世博·首岸每平方米的售价不能低于18000元。对此计算结果，祝先生表示无异议。

而搜狐焦点网昆明站及昆明搜房网的房源信息显示，该楼盘的销售均价是16500元/㎡，户型面积265~290㎡，总价500~700万。但即便如此，仍然比周边楼盘要贵一些。

昆明中原地产策略中心总监林岚告诉记者，上述项目处于昆明二环外的东城区，目前周边的楼盘大概在8000多元/平方米。与一些核心位置的楼盘相比，上述项目所在的地理位置略显逊色。

在项目房价显著高于周边的情况下，信托的还款计划能兑现吗？

“肯定是卖得掉的！”新华信托一位销售经理对《每日经济新闻》记者称，“开发商在本项目当中有很多利润空间，如楼板价有一部分利润，建筑上又有一部分利润，营销上还有一部分利润。”

祝先生告诉记者，这个楼盘在销售过程中开发商会额外赠送面积，会对销售有帮助。他说，一套房源会有20%~30%的赠送面积。

但在房地产行业专业人士看来，祝先生的看法也许太过乐观。

林岚说，目前昆明超过15000元/平方米的，主要是别墅类产品，售价达到15000元~20000元/平方米的公寓在昆明还没有出现过，500万元~700万元总价区位段的楼盘竞争非常激烈。这一价位段住宅产品可选择面比较多，大多数是别墅产品。而销售速度依然不快，多数一个月只能卖几套。

按照林岚介绍的昆明房地产市场销售速度，上述世博·首岸项目如何能保证在两年内卖出6万多平米的住宅，是一个迷。

专家称土地抵押率偏高/

据祝先生介绍，除了项目销售还款来源作为回款保障，云南万方地产另外以编号为盘国用（2013）第00021号地块向新华信托设定抵押。据介绍，该地块面积为20244.85㎡，土地性质为商务金融用地。依据重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司出具的评估资料显示，评估价格约为41603.17万元人民币。

此外，云南万方地产还以编号为昆国用（2012）第00501、00502、00503、00504号的地上在建工程竣工验收后办理的房地产权证向新华信托设定抵押。根据 《信托贷款合同》约定，如果世博·首岸的销售回款条件未达到，新华信托将有权启动资产处置程序以实现信托本息的退出。

新华信托销售经理告诉 《每日经济新闻》记者，世博·首岸信托项目的土地抵押采用分段抵押模式，如果项目销售的回款情况良好，则只用盘国用（2013）第00021号地块作为抵押，如果项目销售回款情况不理想，开发商还需要继续融资，则会考虑增加昆国用（2012）第00501、00502、00503、00504号的地上在建工程竣工验收后办理的房地产权证作为新增的抵押物。

孙飞教授对记者表示，该项目可能有风险，该项目的主要还款来源是销售收入，如果卖不出去就还不了款。虽然这个项目还有价值4亿元的土地做信用增级措施，相对于融资总额只打了七折，通常情况下，至少在5折以上风控才算比较到位。

孙飞称，根据金融信托专业人士的判断，这个项目的风险控制措施做得非常不好，设计也很不合理，蕴含着较大的风险。

但上述新华信托销售经理却表示：“这个产品的风控做得非常好，我们新华的项目都是英国巴克莱银行做的风控。”

孙飞对此表示，这个项目必须卖到比周边同类物业高出近八成的售价才能实现预计销售收入，说明信托公司提前没有做好净值调查，周边物业价格也没有摸清楚，这样的价格怎么可能卖得出去？如果卖不出去就会引出一系列的风险。

事实上，说明书也明确指出，受托人（信托公司）承诺以受益人的最大利益为宗旨处理本资金信托的信托事务，并谨慎管理信托财产，但不承诺信托资金不受损失，亦不承诺信托资金的最低收益。

新华信托销售经理告诉记者，新华信托之前也有几个项目到期不能偿还本息，但新华信托还是赶在兑付期到来之前先把资金垫付了，所以华锦92号不存在到期不能偿付本息的情况。该销售经理甚至表示，很多客户现在已经不看项目到底是什么，只认新华信托的牌子。

孙飞表示，监管条例是不允许信托公司提前垫资的，当然也不排除私下里有人这么去操作。另外，就算最后进入土地拍卖，抵押的土地在拍卖时并不一定能卖到预计的价格，也就是说，华锦92号的抵押土地打折拍卖，也不一定能覆盖融资金额，风险仍不容忽视。