肃清租赁市场+遏制房价 北京再出新招：拟禁中介吃房租差价

每经记者 胡健 发自北京

北京市房产中介市场乱象，在张金凤“骗房案”中达到高潮。为规范中介市场，北京住建委拟出新规。

5月13日，北京市住建委、发改委等联合发布 《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿，其中，明确规定拟禁止房屋托管，即中介代收房租赚取差价。

《办法》规定，原来接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的中介机构，应当于自规定之日起停止接受新的代收代付委托。对于还在合同期内的业务，则要主动与委托人签订补充协议，并于规定时间前将租金支付方式调整为租赁双方自行划转。

北京某大型中介人士告诉 《每日经济新闻》记者，京城中介替业主代管房屋很普遍，他们提供租赁、收租以及房屋在合约期内的维修等事宜，房东似乎只需坐收租金。但事实上，中介在取得代理权后，为取得盈利会想尽办法提高租金，推高整体市场租金均价。

链家市场研究部报告也表示，目前很多隔断出租、恶意扣款等现象多源于这种代理业务，导致租赁市场秩序较为混乱。

“北京市住建委新出台的新《办法》可以被看做是北京市政府平抑房价、规范房地产市场的组合拳之一。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

京城租赁房源尽出中介/

走在北京三环内的每一条街道上，都可以看到或大或小的房屋中介铺面以及他们支在路边的房源宣传板。

北漂3年、拥有多次租房经历的小李告诉记者，北京租房需求量大，不通过中介找到称心如意的房子难上加难。“即使在一些生活服务类网站的个人出租房源板块上，电话一打过去，对方就会直截了当地说自己是中介。”

“现在北京房屋租赁市场上依靠最传统的中介服务已经很难有什么利润可言了，每一个居住区会遍布很多中介，如果业主有房要出租，一般会告诉更多中介，大家都去竞争。”上述大型中介人士称。

此外，在北京中介市场中，一些小中介克扣租户押金、收取子虚乌有的费用等报道也不绝于耳。今年北京在抽查的8000余家北京房地产经纪机构中，近一成有违规或违法行为；9家房地产经纪机构因违法违规行为而被记入信用“黑名单”。

中介代理房源之所以屡见不鲜，一个很重要的原因来自于大部分有待租房源的业主都图省事。在北京工作了5年多的老吴在通州买了自己的第二套房子，他搬到新家后，便将自己在北二环边的老房子租出去，很多中介都向其表示可以代理他的房子，老吴权衡再三，挑选了报价最高的一个大型中介，以每月4400元的租金将自己的房子交给了中介，合约期两年。

据了解，目前不少中介都提供这种“房租托管”的服务。“如果让我自己去找房客会很困难，租金价格也未必会比中介开得高，而且中途房子有什么物品损耗或者坏掉，我还要过去修，太麻烦了。”老吴说。

新规拟叫停中介“二房东”/

中介代收房租其实很有 “猫腻”，一般中介与业主之间签订的合同中每年会有1个月空置期，不支付给业主，也就是说老吴与中介签了两年合同，只能得到22个月的实际房租。

这种“房租托管”的服务还有一个别名叫“房屋银行”，中介支付给房主的房租，是按月支付的，而中介收取租客的房租，则是一季度或半年或一年一次支付的，这样中介手中就会有流动资金，个别中介甚至会将这些流动资金拿去做其他投资。

近些年来，“房屋银行”造成的纠纷和事件屡次出现。对此，北京加大了对这种方式的监管力度，中介如果申请这项业务，要在北京房地产中介行业协会提交60万元的风险金。

在此基础上，北京拟直接叫停这种操作模式。意见稿还特别说明，原租赁代理机构在所签订的房屋出租委托代理合同及房屋租赁合同全部终止、相关费用结算完毕后，可到北京房地产中介行业协会提出申请，市住房和城乡建设委通过北京建设网、北京房地产中介行业协会网站及相关媒体公示后30日无异议的，书面通知银行返还风险准备金。

对于这种操作方式，北京住建委相关负责人也表示，这其实是双边代理，中介的目的是“吃差价”，而且也存在风险。

曾租住过这样房子的小李就给记者讲述了一些与中介二房东打交道的事情。“说是中介代收房租，但中介为了保证房源稳定性，往往不许房客和房东有接触，当我问及房东联系方式时，中介会说你没必要知道。”

新规利于降低租价房价/

对于租赁市场来说，中介代收房租的操作模式最大的负作用就是扭曲市场供求关系，抬高租金价格。

老吴之所以选择将房子租赁权交由中介代理，除怕麻烦外，另一个原因就是他认为自己对未来房租市场的走势把握不如中介准。“其实我也明白他们的操作原理，但是也只有这样。”老吴说。

房租已经成为在京工作者的重要生活成本开销，其涨价幅度也要快于同期的CPI。数据显示，4月北京居民消费价格总水平同比上涨3.2%，居住价格同比上涨7.3%。其中，住房租金上涨7.6%，前两个月的增速更高，已经逼近10%。

而新规如果出台后，对租金价格下降无疑将有积极效果。张大伟告诉记者，如果代收房租这种吃差价的行为被叫停，中介作为服务行业可能会更期待租房价格下降，这样可以通过走量而增加利润。

上述人士表示，二手房价格其实与租金市场有极强的相关性，租赁市场如果经过规范，租金收益降低会使得房屋持有者出售意愿增强，市场供应增加，也会带来房价的下降预期。张大伟说，新规有望使得租金价格下降，这对于房屋买卖市场在供需端都有影响。

张大伟表示，严格的限价政策是本轮调控北京执行最严厉的政策。北京“国五条”落地细则对新建住宅市场的影响远远超过对二手房市场的影响。市场已经逐渐认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。