三线城市需求不足 光耀惠州超级大盘模式临考

每经实习记者 叶燕婷 深圳摄影报道

近日，惠州地产圈大佬光耀地产的日子似乎开始不好过了。

当地业主向 《每日经济新闻》记者报料，光耀地产在惠州的大盘——光耀城，数期项目延期交房。

记者调查发现，光耀地产在惠州拥有数个超过百万平方米的大盘正在开发。业内人士分析，光耀地产在其大本营泡沫显现时，受到的冲击也首当其冲，如今颇有骑虎难下之感，延期交房只是资金链紧张的表现之一。

交房延期或将赔偿/

光耀城位于惠州惠阳区，是个超级大盘，2010年底正式开盘。光耀城业主向《每日经济新闻》记者表示，本应在去年12月底交房的光耀城5期2组团约100栋别墅至今未交楼，本应在今年3月交房的4期2组团30栋楼同样遭到延期。

对此，物业公司解释，由于别墅靠山，对于管线铺设要求较高，没有通过政府相关部门的验收，只能重新返工，故需要一定时间。物业公司承诺，今年5月交房。然而记者数日前实地考察发现，目前5期别墅外观成形，但小区路面仍然没有铺好，这种情况令不少业主担心交楼时间会再度延期。

按照光耀地产与业主签订的合同，延期交房超过180天，业主有权退房，或每天按房价的万分之三进行赔偿，延误180天内不能选择退房，但每延期一天可按房价的万分之二进行赔偿。

目前5期有100栋接近300户、4期30栋约90户业主均被延期交楼。记者粗略计算发现，如果5月仍无法交楼，按每栋别墅350万元的均价计算，光耀集团在4期的延交2个月的赔偿额度约380万元，而5期延交半年的赔偿则高达5670万元。

目前多名业主已与开发商询问、协商，最终只得到物业公司的一份承诺书，光耀集团拖延许久仍未能出具明确的理赔方案。就此，记者向光耀集团询问，截至发稿，未能获得答复。

美联地产研究中心主任徐枫认为，推迟交楼并不罕见，大多数都是资金问题导致楼盘完成流程缓慢。

大盘大降价去存量/

一边是去年光耀集团高调开卖新大盘将军湖，一边是光耀城延期交房，光耀集团的惠州楼盘去化急迫。

资料显示，光耀将军湖占地面积110万平方米，建筑面积147万平方米。该楼盘营销中心的置业顾问向记者介绍，将军湖是光耀集团在惠州的又一个超大体量楼盘，集团在2011年5月拿到这块超过100万平方米的土地，首期开发23万平方米，以别墅和高层为主，整个项目预计2017年完工。

惠州世联地产咨询总监胡光宇表示，光耀集团常常以协议拿地、合作拿地，成本相对较低，但百万平方米的楼盘一般都是分批拿地，否则还是会对开发商造成沉重的资金负担。

美联地产研究中心主任徐枫表示，光耀集团一直偏向大盘开发的操作模式，向来控制拿地成本，以此追求规模效应。但是大规模拿地的前期工程、银行利息、人工费用的成本较高，大盘操作的资金压力非常大。所以，在市场不好的时候，大盘受到的冲击也最大、最直接，往往率先降价的都是大盘。

实际情况也确实如此，2011年9月，光耀集团率先推出 “9盘联动优惠”的计划，降价近20%。有当地置业顾问向《每日经济新闻》记者表示，光耀马克住区在惠州市场不好的时候，去年6、7月份突然降价，卖价低于5000元/平方米，与最高时期的6700元/平方米相比，缩水接近3成。

胡光宇表示，短期内降价对于部分业主来说确实有些不公平，但对于光耀地产来说，由于多盘在惠州同时进行，短期内某单盘的资金不到位可能影响到另外的项目基本的维持或者买地等行为，为了迅速回款，牺牲利润换取现金流，这种行为并不难理解。

值得注意的是，光耀集团在拿地上绝不手软。光耀地产去年曾表示，公司可供开发的、成熟的土地储备有800万平方米，加上未来两、三年需要完善手续的土地，可能有上万亩。如此多的土地，对一个总资产额没有过百亿的房地产开发商来说，对资金链造成不小的负担。

部分项目销售缓慢/

目前，光耀集团在惠州的在售项目还包括翡俪港、荷兰小城、马克住区、DADA的草地等，根据搜房网信息粗略计算，这些项目总占地面积超过240万平方米，体量非常巨大。

此前，光耀集团曾向《每日经济新闻》记者表示，今年惠州的销售目标定为30亿元。但记者5月初走访各楼盘发现，目前光耀在惠州的楼盘并没有新开盘在售，翡俪港、荷兰小城、DADA的草地销售大厅中，看房者寥寥无几。荷兰小城计划5月18号开新盘，处于认筹阶段，翡俪港和将军湖虽然也在认筹，不过具体开盘时间不确定，置业顾问表示“下个月可能会开盘”。

另外，光耀城新一期开盘时间从去年底延误至今。有当地房产中介向记者透露，光耀城新期一直没有拿到预售证，因此无法开盘。

光耀城置业顾问向记者证实，尚待开盘的楼盘尚未封顶。徐枫认为，有可能是因为资金不足，导致楼盘施工进度延后，不封顶自然拿不到预售证，另外，延期开盘也有可能是目前蓄客不足、均价无法确定导致。

在光耀城拖延开盘的同时，记者走访光耀惠州马克住区、DADA的草地得知，两楼盘均处于清货期，售楼人员表示，下次开盘至少要等到今年底，现阶段为了吸引更多购房者，在价格上会有优惠。

其中，DADA的草地今年3月推出的180套房源，如今还剩100套左右，两个月销售仅60%，销售情况并不乐观。除了“赠送面积”的常规手段，目前该项目还推出了定期特价房型等促销手段。

惠州项目占比仍高/

惠州本是光耀地产发迹的福地。深圳限购令出台后，本地投资客源源不断地涌出，紧邻深圳成为惠州的最大优势，一个原本低调的三线城市经历了爆发式成长，在2011年达到顶峰。惠州市统计局统计数据显示，2011年惠州市住宅销售面积为754.37万平方米，首次超越佛山与广州位列第一。同样也在这一年，光耀凭借押宝惠州，斩获50亿元销售额，占其全年总销售额的80%，蝉联2011年惠州销售业绩第一名。

在2012年，由于前期开发商蜂拥入驻，库存压力严峻，同时随着宏观调控的不断深入，惠州楼市经历了“去投资化”之痛。合纵联行预测，2013年市场预计供应量为200万~300万平方米，在存货和资金流转的压力下，快速消化库存将成为地产企业当下要务。

原本的福地变为如今难以脱身的沼泽，光耀集团的调整显得十分艰难。中原地产数据显示，2012年光耀集团在惠州地区总销售面积26.51万平方米，销售金额为15.83亿元，这个数字相比2011年陡然下跌60.4％，惠州销售的滞后严重影响了光耀全年的业绩。《每日经济新闻》记者查阅光耀子公司新都酒店年报发现，深圳市光耀地产集团有限公司2012年全年实现收入总额40亿元，甚至不及2011年惠州单片区销售额。截至2012年12月31日，公司实现净利润4.2亿元，资产总额80亿元，负债总额50亿元，资产净额30亿元。

令人担忧的是，光耀集团今年在惠州的项目占比仍然较高。光耀集团媒介主管邹先法向《每日经济新闻》记者表示，2013年公司的销售目标为60亿元，预计惠州项目占比达到一半。光耀集团董事长郭耀名曾公开表示，2013年计划中，惠州项目达到12个，除此之外的珠三角区域还有佛山、东莞和深圳龙岗项目各一个，另外在杭州、上海、北京、滦平等均有项目。不难看出，集团广泛撒网的同时，惠州仍是主力。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，这两年惠州房产主要靠投资需求主导，某种意义上来说，只有二级市场，中介都很少。在市场调控下，投资客急剧减少，惠州政府近几年低价出让大量土的模式的隐患已经凸显出来，缺少了深圳投资客的惠州房地产，靠本地市场难以支撑，光耀面临的问题也是很多在惠州的房产商的苦恼。