风险事件频现 单一房地产信托转让渐多

每经记者胡群发自北京 中国银监会授权中国信托业协会5月8日发布的信托公司主要业务数据显示，截至今年一季度末，信托公司全行业信托资产规模达8.73万亿元，同比增长64.72%，环比增长16.87%，其中单一资金信托余额6.09万亿元，占比69.81%。 与此同时，单一信托中房地产信托受益权转让案例也明显增多。《每日经济新闻》记者根据北京金融资产交易所（以下简称北金所）网站信息计算，近期单一信托受益权转让有7笔共计34.75亿元，其中房地产信托有4笔共计30亿元。 业内人士称，房地产信托最近屡屡曝出的兑付危机或是此类信托受益权转让逐渐增多的主要原因之一。 30亿元受益权转让/ 7款正在北金所挂牌受益权转让的单一信托分别为：万达商业地产贷款单一资金信托计划、哈尔滨宝宇地产单一资金信托计划、大连安达单一资金信托计划、无锡城投信托贷款单一资金信托、南通恒盛炜达单一资金信托计划、同大股份股票收益权投资单一资金信托及创兴资源股票质押单一资金信托计划。 其中4款投向房地产，分别是万达商业地产贷款单一资金信托计划、哈尔滨宝宇地产单一资金信托计划、大连安达单一资金信托计划、南通恒盛炜达单一资金信托计划。产品规模分别为7.5亿元、5亿元、4亿元和13.5亿元，预期收益率分别为9.5%、8%、8%和8%。 其他3款产品中2款投向股票收益权、1款投向基础设施，预期收益率均为9%。 从以上数据来看，房地产信托的预期收益率并不比其他信托高，为何房地产信托受益权转让却占据绝大多数？业内人士称，房地产信托最近屡屡曝出的兑付危机或是此类信托受益权转让逐渐增多的主要原因之一。 “有些机构对房地产市场不看好，近期市场对信托频频曝出的危机存在担忧，有些机构可能以牺牲部分收益来尽快将信托资金变现。”一位信托研究人士向《每日经济新闻》记者称。 “另外房地产信托在整个信托产品中占比较高，基数较大，也是原因之一”，该人士表示。 自2012年开始，房产信托就已隐现兑付危机，不过部分项目通过接盘、拍卖、借新还旧等方法化解了风险。而到了2013年，房地产信托兑付风险已逐渐成为“热词”。 今年1月29日，中信信托发布公告称，因三峡全通公司违约，相关信托计划优先级信托受益权无法于预定到期日届满时获得足额兑付，并决定将其到期日延期3个月。虽然4月底中信信托与三峡全通债权受让人达成协议，中止该项目并公开拍卖，兑付风险得以排除，但此事对房产信托市场的负面影响不可忽视。另外，近日在中信信托舒斯贝尔项目上，房地产信托再次上演兑付危机。 转让或呈递增趋势/ 由于以上7款产品皆为单一信托，记者及信托业分析师无法查询转让方是哪家机构。格上理财分析师王燕娱在接受《每日经济新闻》记者采访时称，“每个机构都有不同的原因，比如有的机构为了周转，有的对购买的信托有担忧，还有的当初购买大额、期限长的信托，但其实他们并不想持有那么长时间，现在通过转让可以很快变现。” 用益信托工作室分析师廖鹤凯则认为，由于单一信托规模大，转让受益权无非两个原因，即回收现金或觉得持有到期有风险。由于单一信托本来就不在市场上流通，而且信息也仅向融资方和少数一个或几个投资人披露，因此受让方只要通过北金所就可了解项目的具体信息，所以交易难度降低。 格上理财分析师肖伟向《每日经济新闻》记者表示，“单一信托本来就占大多数，且资金额较高，缺乏流动性。目前不仅北金所，其他机构也在探索受益权转让模式，估计以后将成增长趋势。北金所开展相关业务的时间并不长，但业务量已不可忽视，以后信托转让业务量将会逐步增长。” 隐蔽的融资模式/ “收益低的单一信托，说明当时投资方很看好这个项目，愿意接受这样的价格。”廖鹤凯向《每日经济新闻》记者说道。 一位上海的信托业人士向《每日经济新闻》记者表示，在信托受益权转让中，一般超过1亿元的交易，资金来自银行理财的可能性较大。融资企业与信托公司合作设立一个单一信托计划，由另一企业投资该信托计划，从而向融资企业提供资金，投资信托的企业再将信托受益权转让给银行理财计划。 单一信托受益权经此转让，贷款受限的企业便可以实现融资需求。 北京市未名律师事务所合伙人、北京市律师协会信托法专业委员会委员杜庆春律师向《每日经济新闻》记者称，与申请银行贷款相比，利用信托受益权转让进行融资，对受益人没有特别的要求。 根据《贷款通则》和银监会对银行的要求，企业要取得贷款需要具备很多条件，如资产规模、财务状况、用款项目、还款来源、担保要求等都应符合银行的贷款条件，一般的企业尤其是中小企业很难从银行拿到贷款。企业通过转让其持有的信托受益权则没有上述要求，只要合法享有受益权并有权对受益权进行任意处置、信托文件没有限制即可。 “更重要的是利用信托受益权转让进行融资，不增加企业的负债，对企业继续向银行贷款不产生重大影响。而向银行申请贷款，一旦贷款成功，则构成企业对银行的负债，提高了企业的负债率，对企业再次向银行申请贷款将产生不利影响。”杜庆春称。