上海保障房基金产品“超募”疑云：借新还旧或用作他途？

每经记者 沙斐 发自上海

一款名为“上海保障房项目建设基金（三期）”的产品，成为上海多家第三方理财机构向客户重点电话推销的对象。但据《每日经济新闻》记者了解，此前该项目筹得的资金已经超过项目地块7.23亿元的资金需求。在此背景下，三期产品计划募集的5亿元会做何用途？

根据上述项目内部人士孙先生的说法，上述保障房项目建设基金并不仅用于宣传材料中所述的上海市闵行区马桥基地市属动迁安置房26A~08A地块，还会用到其他项目。这与项目说明书中，项目公司的全部资金专项用于26A~08A地块项目表述，明显存在出入。

销售人员：资金或用于偿还前两期/

“这是个上海的保障房项目，到期有政府回购，非常安全……”上海怡好财富投资管理有限公司 （以下简称怡好财富）的理财顾问管女士在电话中向《每日经济新闻》记者介绍一款名为上海市保障房项目建设基金 （三期）（以下简称正闵三期）的有限合伙企业基金，怡好财富作为一家第三方理财机构目前正在代销正闵三期。

项目宣传资料显示，正闵三期的募集总规模为5亿元，由上海天蔓投资管理有限公司作为基金的普通合伙人兼合伙事务执行人，投资对象为上海正闵房地产开发有限公司（以下简称正闵地产），资金用于开发建设上海市闵行区马桥基地市属动迁安置房26A~08A地块。

记者了解到，“上海市保障房项目建设基金”于2012年已完成第一期、第二期的募集（以下简称正闵一期、正闵二期），募集资金总额为6亿元，所募资金全部用于开发建设上海市闵行区马桥基地市属动迁安置房26A~08A地块。

根据正闵项目2012年现金流量表披露的信息，该项目自有资金1.5亿元，银行开发贷款4亿元，股东借款1.8亿元，加上有限合伙基金6亿元的融资，该项目的现金流入已达13.39亿元，然而项目介绍说明书显示，上海市闵行区马桥基地市属动迁安置房26A~08A地块项目的总成本为7.23亿元。也就是说，早在2012年该项目就已经超额募集项目所需的金额，但正闵地产于今年3月又推出了正闵三期，投资标的仍然是上海市闵行区马桥基地市属动迁安置房26A~08A地块。

对于正闵三期募集资金的用途，怡好财富的管女士称，该项目前两期募集的资金分别于今年5和8月到期，可能项目的回购资金还没有到位，所以需要再募集新一期的项目归还前两期项目的资金。

项目介绍书出错？/

对于销售人员的上述介绍，正闵地产一位内部人士孙先生在接受《每日经济新闻》记者采访时称，正闵项目绝对不存在“拆东墙补西墙”的情况。

据孙先生介绍，正闵三期的投资标的分前期和后期，前期投资的项目是上海市闵行区马桥基地市属动迁安置房26A~08A地块，后期投资的项目为其他保障房。

但记者翻阅了正闵三期的项目说明书，其中关于三期基金设立目的所显示的是，项目公司的全部资金专项用于上海市闵行区马桥大型居住社区动迁安置房26A~08A地块项目的开发与建设。

既然是资金专项用于开发马桥项目，又为何还会有其他的项目？

孙先生对此表示，记者所看到的项目说明书与该项目真正的投资标的不符，代销机构可能为了方便销售偷换投资标的。不过，代销该项目的第三方机构均表示，项目说明书是正闵地产提供的。

孙先生坚称，该公司提供的资料不是这么声明的，并表示可以提供给记者该项目的正规合同书。不过截至发稿时，记者尚未收到孙先生提供的合同书。

如按孙先生所言，正闵三期的投资标的分前期和后期，但根据上述计算上海市闵行区马桥基地市属动迁安置房26A~08A地块的建设总成本只有7.23亿元，去年该项目的现金流就能满足，为什么还要再募集新的资金？

孙先生表示，该项目的实际总成本超过7.23亿元，可能达到10亿元。

孙先生进一步表示，正闵地产虽然曾向银行申请过4亿元的开发贷，但并没有使用这笔贷款，所以还需要向市场融资。

不过，有意思的是，记者从正闵项目2012年现金流量表中发现，正闵地产于2013年9月30和2013年12月31日分别需要归还2亿元的银行开发贷款。

正闵地产常年法律顾问上海浦瑞律师事务所洪治纲律师表示，该律师事务所只负责正闵二期的法律事务，但关于正闵地产募集正闵三期的事，他们也曾给过提醒，要求正闵地产在发产品时注意金融产品的安全性。

上海钜派投资管理公司总监姚伟示表示，目前有限合伙基金并没有明确的监管单位，项目的安全性只能依靠发行单位自律，投资者在挑选有限合伙基金时还是要仔细、慎重。

回购协议尚未完成？/

正闵系列项目没有提供任何抵押担保，其唯一的风控保障就是到期政府回购。

正闵一期和二期项目的宣传资料中，关于风险保障的条款显示，按照上海市相关保障房扶持政策，在土地款交付完毕之后，由上海市闵行区住房保障和房屋管理局与项目公司签署《动迁安置房供应协议》由政府负责回购。为保证投资者利益，投资者的所投资金全部进入项目开发建设，到期后以转让有限合伙份额的方式退出并实现本金与收益。

不过，正闵三期的项目说明书却披露，与政府达成的回购协议于2013年3月才正式签署。也就是说，在尚未和政府正式签署回购协议书的情况下，正闵地产去年就已经在对外宣传上述回购承诺了。

对此，孙先生称，项目回购协议签署还没有全部完成，必须要先拿下土地证，经过政府审核，再签署三方协议，另外还有个补充协议，这些全部完成后才构成一个完整的回购义务。至于正闵系列项目何时完成回购协议，孙先生表示目前还不好回答。