超规划建18万㎡ 补32亿出让金 中国最高楼新增面积楼板价不足2万

每经记者 涂颖浩 实习记者 顾晟昱 发自上海

2007年，陆家嘴（600663，SH）与上海城投及上海建工共同出资成立项目公司开发Z3-2地块（上海中心大厦项目），项目规划面积约为20万平方米。

此后据媒体报道，因为要建成“中国第一高楼”，上海中心需要增加容积率，建筑面积增加至38万平方米。陆家嘴在财报中也证实了这一说法，但并未披露公司需为此补缴土地出让金。

4月16日，陆家嘴在股东大会上透露，上海中心大厦因容积率超出规划，于2012年补缴土地款32亿元。超容积率折算下来的楼板价尚不足2万元/平方米，项目投资商或将从中获得更大收益。

上海中心大厦扩“容”后，为何直到2012年才补缴土地出让金？昨日（4月17日），《每日经济新闻》记者就此向陆家嘴方面询问，但截至发稿仍未得到回应。

5年后补缴土地款32亿元/

在2008年，上海市环境科学研究院发布的一份 《上海中心大厦项目环境影响评价公示》中就指出，上海中心大厦的总体量并非20万平方米，而将达到38万平方米。这在陆家嘴随后几年的年报中也得到了证实，该公司2009年年报显示，上海中心大厦的地上建筑面积为38万平方米，总建筑面积为56万平方米。

陆家嘴方面还在股东大会上透露，由于补缴土地出让金，上海中心项目的自有资金投入由此前的54亿元增加至86亿元。而整个项目实际所需资金大约在155亿~165亿元之间，其余资金均靠借贷来筹集。

在2008年5月9日的一份公告中，陆家嘴以小陆家嘴区内Z3-2土地作价24亿元，以及3000万元货币资金，在上海中心大厦项目公司54亿元的总投资中占比45%。而在此次土地款的补缴过程中，陆家嘴也依据该股份占比拿出了14.4亿元。

新增面积楼板价不足2万元/㎡/

2008年据媒体报道，上海中心大厦项目启动之初便被定位为“中国第一高楼”，其高度将达到580米。因此有业内人士指出，为实现这一目标，扩大建筑面积势在必行。

按照上述陆家嘴补缴的土地出让金和增加的建筑面积计算，新增面积每平方米楼板价约17778元。

中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉《每日经济新闻》记者，加上土建、税费等最终成本，造价约为5万元/平方米，相比目前陆家嘴地区写字楼10万元/平方米的售价，显然有很大的利润空间。

中房信研究总监薛建雄指出，几年前陆家嘴地区的写字楼价格应该在5万元/平方米左右，2万元/平方米左右的地价在当时来说比较合理，但放到现在肯定是很便宜的。

记者查阅资料发现，陆家嘴旗下还有其他项目存在容积率调整后，补缴土地出让金的案例。

2012年11月6日，陆家嘴发布公告称，SN1地块（浦东金融广场）经规划部门批准，地上总建筑面积由转让合同签署时的131900平方米调整为313400平方米，增加181500平方米，公司向该地块以前的拥有者陆家嘴集团补缴土地转让金1270.5万美元。

记者查询近年来的土地拍卖情况发现，2012年9月29日，上海申电投资有限公司以20.5亿元底价竞得黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，楼板价28983元/平方米。而该地块离陆家嘴尚有一段距离，远不如上海中心所在的位置。

部分城市对于超容积率补缴土地出让金有较为明确的规定，如常州市政府在2011年8月16日颁发 《常州市市区经营性用地容积率调整补缴出让金实施意见》中规定，补缴的出让金以评估基准日楼面地价乘超建的建筑面积计算；应补缴的出让金应在评估基准日60日内缴纳，超出时限，应按银行同期贷款基准利率缴纳滞纳金；评估基准日超过出让成交日2年的，楼面地价应重新评估，按照评估的净地楼面地价计算。但在上海，记者暂时没有找到相关的政策。