京楼市“限价令”落地 高端房现价格分拆应对迹象

每经记者 尚希 发自北京

4月10日，北京市住建委主任杨斌在媒体上表态，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。此前，有消息人士称，北京市住建委已开始分批约谈均价在6万元/平方米以上的高端项目负责人。

有房企人士对此表示，在限价的背景下，能做的只有通过各种方式来应对，“这都是没有办法的办法”。

“这次政府打压房价的决心非常大，对于开发商来说也会有这样的准备。自去年下半年以来，北京房价一直处于上升趋势，这也使开发商有足够的资金来抵御此次调控，但到底能抗衡多久？”第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司住宅销售部销售总监陈明告诉 《每日经济新闻》记者，“可能半年是一个坎儿，如果这期间还出台更严厉的政策，开发商的日子就会非常难过。”

开发商多招应对“限价令”/

对于北京楼市来说，限价令并不陌生。在此之前，没有任何政府部门对此公开表态，也没有相关政策文件。4月10日，限价令 “转正”了。杨斌首次公开表示，对于新建商品房在新盘取得预售资格的时候，政府将对价格进行管理和引导。 “新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。”杨斌表示，如果开发商不接受指导，就不发预售许可证，或者对于成交资格不予备案等，通过合理指导确保房价不会过快上涨。

“现在来看只要是持平或低于前期报价，基本上都没问题，但凡涨价，都有不获批的风险。”北京一家房企营销总监说。

正因如此，开发商也有意改变推盘模式。“如果是新项目可能就会从最贵的开始推。”上述房企人士表示，此前很多楼盘在推盘时，并不会一开始就推所谓的楼王项目，或者价格最高的产品，而且项目往后越接近现房，周边配套也逐步完善，出现价格上涨也十分自然。

“一旦涨幅被限制，只能说先推最贵的，价格也许会比正常的高出10%左右，这样如果能通过审批，在接下来的项目销售中也能分期进行价格控制。”该人士说。

调控至今，预售证似乎已成为开发商不能言说的痛。“很多开发商原计划是在3月份之后再拿证，如今后悔莫及。”东汇置地投总裁刘东向《每日经济新闻》记者表示，拿证的难度已经远远超出预期。

“但还有一部分开发商未雨绸缪，在去年底的时候就多拿到了一批预售证。”一位消息人士告诉记者，据他了解的情况，特别是在高端市场，部分开发商似乎已预料到今年调控的严厉。“原本只想推100套，但可能会拿200套或300套预售证。”

在采访中，记者同样发现，针对限价令，开发商的应对方式层出不穷。“甚至有部分项目会通过价格拆分来获得预售许可证。”上述消息人士称，譬如6万元/平方米的房屋，开发商可能会将其分拆为4万元的房款和2万元的装修款或其他款项。“有点类似二手房中的‘阴阳合同’，在购房者签署了购房合同，网签后，再与开发商签署一个补充合同。”

陈明表示，目前北京市并没有对预售证做“底线”规定。“没有说限定多少价格以上的楼盘不予销售，此前听闻北京曾要求暂停批准均价超过5万元/平方米的楼盘预售。”

据记者了解，通过拆分房价的案例在北京市场早已出现，特别是一些精装修楼盘，购房者在签订了购房合同之后，还会签订一个每平平米几千元的装修合同。“但如果涉及到高端楼盘，这样的方法是否可行，住建委能否批准，还不好说。”陈明对此表示。

第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼则表示，如果是在购房者认可的情况下，有发票可跟查，就可以实现价格分拆。

重点监控高端项目/

在此次限价细则中，重点监控更是直指高端项目。杨斌指出，提高预售门槛将差别化对待，重点是针对高档住宅和商业项目。这部分房屋的预售门槛要提高，目的是把前些年开发商大量投资到商业和高档住宅的注意力吸引到市场急需的、供给刚需的改善型住房上。自住和改善型的，满足刚需的普通商品房的预售门槛不会提高。

“但是这部分高端项目本身占整个市场成交比例非常小，真正出现价格暴涨的仍是刚需项目。”刘东表示，根据今年一季度分析报告，北京成交单价超过6万元/平方米的项目仅占全市的0.65%，单价6万元以上的项目目前共有30个。

根据东汇置地统计监测中心公布的2013年第一季度成交分析报告显示：一季度北京新建商品房总成交33233套，其中单价4万元以下的成交量为31482套，占94.73%。另外，单价6万元143套，7万元33套，8万元24套，9万元3套，10万元1套，12万元1套。

“目前我们还没有上市，所以也还没有接到政府的约谈，但一旦项目入市，价格肯定是要超6万元/平方米，因为当时拿地地价已经超过3万元了。”北京一家房企的品牌总监告诉记者，“而且每期的产品不太一样，价格参照体系到底怎么确定？与周边相同品质的楼盘价格比对，这个品质相同又该如何去衡量？”

值得注意的是，高端住宅项目在今年3月出现了近3年的成交新高。根据亚豪机构统计数据显示，3月北京高端住宅市场共成交338套，成交面积11.1万平方米，成交量创近3年来同期新高。环比2月，成交套数暴涨238%，成交面积大涨242%，不仅环比出现较大幅度上涨，成交套数、面积相比去年同期也分别增长59.4%和46.6%。

资料显示，今年3月，北京在售报价超过4万元/平方米的76个项目中，共有49个实现成交，共成交598套，成交金额达45.1亿元。

然而，与成交量的火爆相反的是，高端住宅项目供应情况不容乐观。第一太平戴维斯的统计数据指出，今年第一季度北京共有104套高端住宅入市，环比减少61.8%，售价比上季度略降，达到每平方米41919元。“由于限购政策进一步收紧，预计高端住宅市场成交量在短期内略有萎缩，销售价格也有下调风险。”王琼指出。

亚豪机构副总经理高珊告诉《每日经济新闻》记者，在以保护刚需、抑投资投机需求为方向的调控政策下，增加5环外中小套型商品住房的供地已成为当前土地供应的主力，中心城区住宅用地供应逐渐减少，豪宅产品后续供应乏力。“北京公寓豪宅产品已进入去库存时代。而供应量的相对不足，直接导致了一手公寓豪宅成交呈现萎缩趋势。”