东航置业上海项目拿地8年才销售 每平方米毛利高达4万元？

每经记者 杨羚强 发自上海

在上海徐家汇滨江的核心位置，一个名为“云锦东方·湾庭”的楼盘，由于总建筑面积超过50万平方米的开发体量，被认为是上海市中心目前在售的少数超大规模楼盘。但很少有人关注到，这个在2012年12月才开盘的楼盘，其实早在2004年就已经拿到了土地，在拿地8年后，才开始入市。更鲜为人知的是，该项目属于被国资委要求退出房地产业务的东方航空集团所有。

上述楼盘的成交均价超过5万元/平方米，但是按照拿地当年的土地估价和地块总建筑面积，每平方米的土地成本却只有1000元。可以预计的可观利润，令很多企业垂涎。特别是对于主业业绩不够稳定的东航集团来说，这一项目更可以确保集团能够交出漂亮的成绩单。

总投资60亿 售价5.44万元/平方米/

网上房地产资料显示，云锦东方·湾庭的土地使用权，来自于2004年和2011年东航置业签订的两份土地出让合同。其中，2011年那份是对原有协议的补充。根据上海市房地产估价事务所2004年一季度对云锦东方·湾庭所在的徐汇区龙华街道190街坊的土地价格评估，上述地块的总价值仅6.49亿元。

如果以上述评估总价值换算项目的土地成本，可以发现该地块土地成本惊人的低廉。据云锦东方销售负责人介绍，这一项目的可售面积超过50万平方米，其中33万平方米是住宅，剩余的17万平方米用于办公。以此计算，每平方米建设面积的土地成本仅为1000多元。如果2011年补充合同所约定的土地出让价格仍然维持2004年时的水平，那么整个项目的利润将非常可观。网上房地产资料显示，云锦东方·湾庭的平均合同成交价高达5.44万元/平方米。

不过，上海东航投资有限公司（以下简称东航投资）有关负责人介绍说，东航置业曾就上述项目于2009年补付过一笔土地出让金，但他未透露具体的数额。

中房信研究总监薛建雄说，虽然补签的土地合同地价往往较之前有所提高。但与同期出让的土地相比，依然会优惠不少。

上海环境热线公告显示，云锦东方·湾庭的总投资额为60亿元。依此计算，云锦东方每平方米投资额只有1.2万元，目前云锦东方合同售价为5.44万元/平方米，每平方米毛利约4万元，仍然可以得出毛利水平超高的结论。

不过，东航投资有关人士对《每日经济新闻》记者称，上述每平方米投资额并不包括预征的土地增值税以及其他财务成本，实际的利润并没有想象的那么高。至于该项目的利润水平究竟是怎样的，该人士并未透露。

但参考与云锦东方·湾庭同一时间拿地的恒盛尚海湾，多少可以了解这一项目的可能利润。在恒盛地产上市的2009年，正是来自于恒盛尚海湾等高毛利项目的贡献，恒盛地产的毛利率才升至48%以上。

以上述毛利水平衡量，云锦东方的毛利水平显然远远高于行业的平均水平。

目前仅销售不到4万平方米/

资料显示，云锦东方上海东航置业有限公司主要从事房地产投资、开发、经营及基本建设业务。除上海外，公司项目还遍及西安、云南、杭州、北京。上海工商行政管理局的企业档案进一步透露，上海东航置业有限公司的股东分别是上海东航投资有限公司和东航房地产投资有限公司。

东方航空2012年年报透露，东航房地产投资有限公司的股东之一正是上海东航投资有限公司。而上海东航投资有限公司的控股股东则是东方航空集团公司。

《东方航空报》2004年报道称，东航房地产投资有限公司在2004年揭牌，它的成立标志着东方航空九大业务板块的成形，宣告了东航集团以航空运输为主，房产、金融为辅的多元化战略的全面展开。

公开资料显示，在2010年国资委出台退房令后，东方航空股份有限公司有过两次转让股份给东航投资有限公司的记录。一次是在2011年，向母公司东航集团旗下上海东航投资有限公司（以下简称东航投资）转让东航房地产投资有限公司 （以下简称东航房地产）5%股权，作价1.01亿元。

另一次是在2012年，东航转让东航房地产投资有限公司5%股权获得收益0.89亿元。一位财务人士说，由于东方航空股份有限公司和东航投资有限公司属于同一控股股东，两家公司的相互交易并不会改变东航房地产投资有限公司的最终所有权，但却可以让大股东东方航空集团因上述关联交易而提升经营收入和经营利润。

2012年东方航空全年营业外净收入27亿元，占税前利润总额的比重达77%，其中就包括了转让东航房地产投资有限公司5%的股权所带来的收入。

而对整个东航集团来说，云锦东方项目的实际贡献利润将更为可观。根据云锦东方的资料，整个项目的总建筑面积多达50万平方米，但目前仅开发、销售了不到4万平方米。这意味着即使云锦东方的销售价格长期不变，东方航空集团从整个项目获得的利润依然将非常可观。

东航投资：不会再去拿地/

和很多央企开发用地一样，云锦东方·湾庭的前身，也是东航集团旗下的一家配套工厂——东方航空设备有限公司。2003年，在徐汇滨江整体开发启动之后，上述地块变为开发用地。

而在东航集团旗下，类似可以被利用的地块，并不只有云锦东方·湾庭。根据东方航空股份有限公司的名单，东航集团仅在西安、咸阳及永登三地就有33项土地物业和225项大厦物业，以及相关建设、基建及设施。而在昆明，还有7项土地物业及77项大厦物业及相关建设、基建及设施。

事实上，东航投资有限公司此前在多个城市有房地产开发。按照惯例央企的地产公司，利用集团旗下的土地开发房地产的不在少数。

这让业内猜疑，未来这些地块是否也会成为东航房地产可以利用的开发用地？

上述猜测被东航投资有限公司的有关人士否认，并称，目前国家对于土地出让的安排，必须要走招拍挂流程。现阶段东航投资的主要任务还是将手上的业务完成，不会再去拿地，东航投资未来的业务必然是收缩的。