应对调控压力 房企项目并购升温

每经记者 杨羚强 实习记者 顾晟昱 发自上海

3月，北京、上海等地再现“土地盛宴”，成交额超百亿元。不过，这波土地市场行情可能将暂告一段落。3月份，在香港和内地举行的多场房企业绩会上，多位高管透露，今年在土地市场出手将会谨慎，其中包括了去年下半年在土地市场屡有惊人手笔的融创、越秀、恒大等房企。《每日经济新闻》记者获悉，这些公司开始把注意力从土地市场转向了房企项目并购。

拿地力度减弱/

2012年，融创仅在上海一地，就与绿城一起花费了超过40亿元的资金购买优质土地。此前有统计数据显示，融创去年在土地和项目并购中投入了超过百亿元。融创中国执行董事兼执行总裁汪孟德透露，今年公司的拿地策略将会十分谨慎，“宁可把上百亿元的资金放在银行不用，也不错拿一块地。”

融创中国董事长孙宏斌进一步透露，今年会更多留意项目的并购机会。在土地市场上，仅会考虑在上海、无锡等少数地区出手；其他一些地区，比如北京的土地市场已有些过热，所以暂不考虑。

在土地市场上不复去年凶猛的还有越秀。去年越秀的拿地计划高达54亿元，而今年只有34亿元。此外，此前新城控股也透露今年拿地的金额将超过28亿元。这对新城控股来说并不多，去年其在上海嘉定区拿下的三幅地块的总价就达到17.48亿元。

此外，据相关人士透露，今年恒大拿地策略也会更加慎重，会选择更加优质的地块购买。

克而瑞研究中心提供的数据显示，今年3月万科、绿地等典型房企拿地量大幅收缩，同环比均出现下滑，截至3月24日，房企拿地总建面共计350.73万平方米，环比下降63%，同比下降65%，拿地金额为128.04亿元，环比下降65%，同比下降29%。除了保利拿地规模超百万平方米以外，一向猛拿地的万科仅新增了一幅地块，远洋、金地、恒大等前期拿地规模较小的企业补充了少量土储，7家典型房企没有拿地。

3月多家房企公告项目并购/

事实上，绝大多数开发商目前并不缺钱买地。以融创为例，截至2012年年底，融创中国货币资金为112.63亿元，同比增长191%。融创的合作伙伴绿城截至去年底银行结余及现金超过61亿元，资产负债率下降至49.0%，较去年年底的约148.7%有大幅改善。保利、恒大、万科、中海等在内的十家典型房企的净负债率大幅下降，平均降幅达21.56个百分点。这表明企业在感到调控对资金链的压力之后，寄希望于通过降低负债水平来缓解运营压力。

克而瑞的研究报告认为，开发商之所以出手谨慎，是因为在宏观调控长期伴随的状态下，预计未来企业拿地将以理性为主基调。

相比于土地市场的谨慎，开发商在并购其他房企项目时，却丝毫不犹豫。3月上旬融创中国和绿城房产联合发布公告，拟斥资90.19亿元通过收购公司股权，购入9个位于上海市黄浦区的地产项目“丰盛皇朝”，这也是香港富豪郑裕彤女婿、新世界中国副主席杜惠恺在上海的私人项目。

此外，中体产业、华发股份、广东宏远等地产公司都在3月份通过收购的方式，增加土地储备。仅3月26日~30日，通过上市公司公告的项目并购案例就有4个，而同期却鲜有通过土地公开市场新增土地储备的公告。

孙宏斌透露说，与土地公开市场相比，目前通过并购取得项目的机会更多一些。事实上，融创收购的丰盛皇朝项目，折合单价不到2万元/平方米，目前该项目在售的公寓售价已经达到6万元/平方米。

部分房企去存货压力加大/

据悉，目前有意愿出售项目的地产商不在少数。

瑞安建业董事总经理兼行政总裁黄勤道在2012年度业绩电话会议上表示，内地楼市政策对地产商确有影响，且公司部分项目亦非面向刚需。为避免继续面对不同的楼市周期，公司希望若价钱合适，可尽快将手中的地产项目套现，包括拆售或整体出售。

瑞安建业公共关系部向《每日经济新闻》记者表示，出售资产的规模和进度主要视市场情况而定，会考虑出价最好及最可靠的交易对手，为股东争取最大利益。

瑞安建业2012年业绩公告显示，截至2012年12月31日，公司已建成的待售物业总金额已由4.28亿元上升至18.96亿元。公司扣除预售款的短期负债有67亿元，各类现金相加却只有30亿元。在这样的背景下，转让项目减轻销售压力，显然成为瑞安建业最明智的做法。

瑞安建业2月28日公告称，公司全资附属公司建裕兴计划以3亿元转让2011年购入的广州番禺项目。

虽然房地产公司财务情况较2011年普遍有所改善，但缺钱并且项目销售乏力的地产公司依然不少。例如，合生创展2012年业绩显示，公司已竣工未售物业账面价值较前一年增加了28亿元，增幅超过20%。

即使被认为财务比较稳健的招商地产，其存货中归类为开发产品的已竣工物业也由2011年12月31日的24亿元猛增至2012年底的112亿元。

事实上，已竣工物业滞销的现象并不少见。以丰盛皇朝为例，尽管2011年就已经开始销售，但截至目前销售率不到1/3。

兰德咨询有限公司总裁宋延庆说，在楼盘滞销的背景下，将项目低价转让给其他开发企业，也许是处理滞销楼盘的最好途径。

与此同时，大量已建成却未消化的存货，成为令部分房企非常头疼的问题。瑞安建业在公布年报时就明确，将会整体转让或折价散售一批。