沪“国五条”细则或为全国最细：报价过高不核发预售证

每经网3月30日上海讯（记者 杨羚强）

3月30日，上海出台地方版“国五条”细则——《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》。如果以细则的严密程度，上海可能是此前出台的所有“国五条”细则中内容最为具体的。

在最新出台的上海“国五条”实施细则中，不仅再次强调限购令和按照房屋差价20%征收个调税，还出台了包括土地出让、房屋套型供应、土地增值税税收征管、住房按揭和开发贷款等一系列政策，甚至对房地产中介如果协助无购房资格的购房者伪造身份，取得购房资格如何处罚都规定明确。

在如此严密的规定下，上海房地产市场也许将迎来新一轮分化转变。

个调税征税依据：购房登记价格

此前，如何计算个人所得来征收出售房屋所得一直是业界的一个疑问。细则明确，房屋原值的取得，将通过税收征管、房屋登记等历史信息取得，税务部门将应用房地产价格评估方法征税。

而除了个人所得税，引起业内关注另一项内容，则是对土地增值税的清算管理工作。根据细则，未来的土地增值税清算和征收工作将极为严格。税务部门要进一步加强土地增值税的征收管理，严格按照不同销售价格，确定预征率，并严格按照有关规定，进行清算审核和稽查。

对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。

新出让土地将规定套数和户型

对于房企来说，最大的影响莫过于限制他们涨价的权力。严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。

对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

除此外，开发商开发大户型产品也将受到限制。细则规定，规划国土资源部门要会同发展改革、城乡建设、房屋管理等部门提出商品住房项目的建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70％以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。

有业内人士认为，如果出让土地的面积和户型都被明确设定，开发商可以灵活调整地空间将非常有限。开发商只能在建材的应用和售价上做文章，可以灵活调整的空间将非常有限。不过中房信分析师薛建雄认为，未来的土地出让条件对户型和套数的约定，有可能并不是一个确定的数字，而只是一个范围。在这个范围内，开发商仍将有调整的空间。

除此外，细则还透露，房屋管理、工商等部门要联合开展房屋中介市场的专项治理，重点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。