押宝土地备忘录 明发集团负债库存“双高”压顶

每经记者 杨羚强 发自上海

明发集团（00846，HK）在3月19日公布2012年业绩并对2013年进行展望时表示，“签署土地谅解备忘录可向集团提供机会，并与地方政府建立更为紧密的战略和合作关系，符合本集团的长远利益。”根据明发集团的观点，谅解备忘录对于明发增加土地储备，以及参与城镇化建设有非常大的价值。

但商业地产大佬恒隆地产董事长陈启宗在谈及“备忘录”时的态度，却与明发集团完全不同。按照他的观点，即使有备忘录，如果地方政府无意落实计划也没有办法，“除非我们确实对项目有兴趣，否则我们不会签署备忘录”。

一些长期负责拿地的房地产行业人士证实了陈启宗的上述看法，认为土地谅解备忘录的意义并不大。由于土地备忘录没有法律约束力，在地价上升时有无法兑现承诺的风险，在地价下跌时则有被迫强制交易的可能。

反复提及备忘录作用/

明发集团并不是第一次高调宣扬公司所签署的土地谅解备忘录。早在赴港上市时，土地备忘录就被大量提及。当时，明发曾在招股说明书上透露，土地谅解备忘录一直对该公司收购土地有重要作用，包括不同地区的重建项目和一二级土地的获得渠道。

根据明发集团披露的信息，在与政府签订土地谅解备忘录之后，一旦获得土地，就可以获得来自地方政府的支持。根据2012年年报，明发签署的土地谅解备忘录多达13项，其中2012年新签署的备忘录，涉及的土地总建筑面积超过200万平方米。

这些谅解备忘录所涉及的土地储备，大大减轻了明发因新增土地储备不足而带来的压力。根据年报，在2012年预售面积新增接近60万平方米的背景下，明发的土地储备由2011年末的875万平方米增加至919万平方米，增加面积仅40多万平方米。

兰德咨询机构总裁宋延庆认为，在香港上市的内地地产开发商之所以要披露这些土地谅解备忘录，真实目的就是为了证明自己的可持续经营能力。事实上，很多非上市企业的投资部门也会用上述谅解备忘录来向老板证明自己的业绩，尽管当年度可能一块土地都没有获得。

备忘录蕴藏风险/

与明发对土地备忘录的看重不同，恒隆董事长却在年报中指出，签署备忘录其实并无意义。

陈启宗称，“地方政府往往要求我们签署交易备忘录，但其实无意落实计划。除非我们确实对项目有兴趣，否则我们不会签署备忘录。我们不愿意承受地方政府改变主意并试图完成交易所带来的风险。”

对于陈启宗的表态，一位长期在一线拿地的百强房企投资总监向《每日经济新闻》记者证实，土地谅解备忘录不仅作用不大，而且企业要承担非常高的风险。

他告诉记者，多数土地谅解备忘录是企业在和政府达成一级土地开发时签署的。地方政府由于财政上的压力，会邀请一些企业参与地方的土地前期整理，并承诺可以在企业获取开发用地上获取一定的扶持。但事实上，这些承诺很多时候无法兑现，尤其是在地价大幅走高的背景之下。

由于备忘录没有法律约束力，即使签订了土地备忘录，仍然需要走招拍挂（招标、拍卖、挂牌）的流程来获取土地。最终获得土地的地价，并不会比其他地块来得低，仅仅只是因为地块出让有特定门槛，从而降低了土地招拍挂的激烈程度而已。

虽然参与土地拍卖最终未必能获得成功，但地产商却要在签署备忘录后对土地的前期整理投入大量资金。尽管这些资金在拍地后会被返回，地方政府也会将土地招拍挂中收益的一部分提供给开发商作为补偿，但上述收益几乎可以忽略不计。

相反，如果土地市场处于跌势，地方政府就会根据土地备忘录要求开发商执行备忘录中签订的协议，如果开发商执行，会面临风险。

他说，截至目前，鲜有听说参与土地一级开发并获取丰厚收益的房企，特别是那些和地方政府下属负责地方城建的国有开发公司签署谅解备忘录的企业，更有面临前期开发投资无法收回的风险。

明发负债库存高企/

根据上述财务总监的说法，在三四线城市，由于土地供应量庞大，地方政府对企业执行谅解备忘录的意愿非常强烈，会要求他们提前履行备忘录规定，参与土地招拍挂，购买土地。

财报显示，明发集团2012年未经审核的合约销售额为53.36亿元，比2011年的32.51亿元增长约64.15%，但公司财务状况并未彻底改善。年报显示，明发集团被抵押给银行的受限制现金和现金等价物总额仅有11.38亿元，但需要偿还的短期债务总额却高达149亿元，相比2011年末增加了43亿元，各类流动负债占总负债的近八成。

与此同时，明发集团存货的周转速度却在放慢。年报显示，已竣工的待售物业价值达到了73亿元，占到明发集团流动资产的近四成，远远超过了2012年度53亿元的销售额。

在财务压力没有完全化解的大背景下，明发集团如何兑现和地方政府签订的备忘录引人关注。比照明发集团2011年年报和2012年业绩公告可以发现，有多项土地谅解备忘录已从 “谅解备忘录及相关项目概要详列”中消失，其中包括南京明发家具中心、南京明发滨江新城二区。

而本报记者采访明发集团，询问公司目前的财务情况，以及如果地方政府要求履行多项备忘录协议，明发将如何应对上述风险。但截至发稿，后者未回应。