每经记者 胡廷鸿 发自深圳
在土地制度改革方面，一向以大胆创新，先行先试著称的广东省，再次走在了全国的前列。
3月11日，广东省政府公开发布了《广东省城镇化发展“十二五”规划》，该规划表示将加快推进广东省城镇化建设，全省城镇化率每年以0.8%的速度递增，到2015年城镇化率达到70%。
除此之外，该规划明确“建立转户农民权益保障机制，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益”。
允许转户农民转让房屋和宅基地的表述，引起外界关注，这是广东省第一次用政府文件的形式明确农村土地可允许自由流转。
对此，专家解读称，尽管这只是一个原则性表示，没有细则，但广东省在农村土地流转，农民获得土地收益方面的改革步伐“相当大胆”，在国内尚属首次，是对土地制度的大突破，其意义影响深远。
广东城镇化规划出台 2015年镇化率将达70%
国家“十二五”规划纲要明确提出要优化城镇化布局和形态，不断提升城镇化的质量和水平。
围绕国务院提出的“城镇化发展”和“增加农民财产性收入”两个方向，广东省政府率先在全国出台了城镇化发展的“十二五”规划。
作为全国城镇化发展水平位居前列的广东省，截至2010年底，全广东省常住人口达10440.94万人，城镇化率（即城镇人口占常住人口的比例）达66.2％，比“十五”期末提高了5.5个百分点。
为了进一步推进城镇化发展，《广东省城镇化发展“十二五”规划》提出，
全省城镇化率每年将提高0.8个百分点左右，2015年达70％，继续稳居全国前列。
此外，广东省也是外来务工人员集中的地区，但异地务工人员分享城镇化成果程度偏低。
《广东省城镇化发展“十二五”规划》称，受户籍制度、社会保障制度等因素影响，大量异地务工人员未能随着城镇化进程融入当地社会，无法平等享受基本公共服务，削弱了他们对所在城镇的归属感与认同感，一定程度上制约了社会和谐发展。
为此，广东省将继续深化户籍制度改革，逐步降低城镇在就业、教育、社保等方面的准入门槛，以县（市）城区、中心镇为重点，切实加大吸纳农业转移人口力度。
“现在城市存在人口回流现象，很多城市人口没有转户享受不到城市待遇，这个政策对于城市人口稳定有帮助。”对此，深圳房地产内参总经理尹香武称。
广东率先“第四次土地改革” 农村土地流转首次列入发展规划
城镇化是一项系统工程。有人担心，仅仅简单地采取户籍制度改革，将农民身份转化为城市居民，并不能有效农民进城后的就业和收入问题。
至少在城镇化和农民土地房屋处理上，具有逻辑关联性。一方面，推进城镇化需要打破城乡二元分化的户籍制度，另一方面，也需要增加转户农民进城后的收入，而农民财产性收入的最大来源则是转户农民在农村的耕地和宅基地。
“以前我们讲城镇化都是半城镇化，农村人在城里生活居住，但是农村还有土地房屋，资产转移不过来。过去很多人担心农民把地卖了，回不去怎么办，这是很大的担忧。” 深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组长赵新平认为。
眼下，增加农民财产性收入成为制度性改革的重点方向，而如何创造条件为民增收，成为制度设计的重要方面。
在《广东省城镇化发展“十二五”规划》中，广东省明确称，加快异地务工人员入户城镇配套制度改革，完善异地务工人员子女教育、住房保障、农村宅基地和承包土地处置、城乡社会保险制度衔接等方面的具体配套政策，建立转户农民权益保障机制，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。
一石激起千层浪。有关允许转户农民可自愿流转土地、房屋和宅基地的表述，引起业界和专家的深入解读和讨论。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称，“这个提法相当超前和大胆，在国内还没有”。
赵新平则对广东省的做法表示赞同，他认为农村原来没有土地兼并买卖，土地流转不起来，这是一个非常大的突破。
然而，对于农村土地自由流转的讨论由来已久，但值得注意的是，全国其它省份并未明确相关政策，广东省走在前列。
实际上，与城市正常的土地、商品房交易市场相对应，在广州、深圳、东莞等地区，兴起了一种地下交易黑市。“农民私下签约买卖房屋，事实上已经形成，市场大到无法取缔，无法取缔还不如承认它”，尹香武认为，广东省首次以文件的形式明确农民可自由流转土地，实际上是再一次土地改革。
尹香武称，如果说解放初期的土地公有化是第一次土地改革、改革开放以后的使用权出让和土地承包制是第二次土地改革、征用农地城市化是第三次土地改革，那么广东省允许转户农民可自愿通过市场流转方式出让承包地、房屋和宅基地就是第四次土地改革。
农村土地自由流转释放供应 将影响房地产市场
尽管如此，广东省允许农民自由流转土地依旧停在概念层面，具体措施仍未明确。
但对于广东省明确转户农民可自由土地房屋流转，赵新平分析称，“目前没有细则，只是一个原则性的表述，下一步就是落实具体细则的问题。”
但《广东省城镇化发展“十二五”规划》的表述中，并没有明确转户农民承包地、房屋和宅基地可自愿流转的范围。
对此，赵新平担忧：“允许农民卖房可以，但是如果城里人去买，并改造建成别墅就麻烦了。这其实有一些风险在里面。”
赵新平称，理论上鼓励农民从农村脱离出来，让他把该拿的资产拿走，这个方向是对的。而城镇化以后，农村建设用地规模应该减下来。如果城里人去购买转户农民的宅基地建别墅，将使得农村的建设用地量减不下来。“就变成中国式的美国郊区发展道路。”
因此，赵新平认为，这个市场应该怎么建立是一个很大问题，而现在只是一个理念，后续政策如何考虑还有很多问题。
对于允许转户农民自愿流转土地、房屋和宅基地，从房地产市场的角度分析显得更为乐观。他认为，原本农村“呆滞”的土地变成了可流转的资产，原来贫穷的农民瞬间可以拥有数百万资产，要扩大内需拉动经济就没有问题。
而另一方面，农村土地和房屋可自由流转，也扩大房地产市场土地和房屋供应量，释放了新增供应，使得房地产市场体量增加。“释放出来以后，房价也会得到控制，这种力量是市场的力量。”尹香武认为。
眼下，广东省关于农村土地自由流转的改革实践只是迈出了第一步，后续具体政策仍然需要智慧的设计。
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