最大房地产私募曝行业融资规模 上半年股权融资额或仅50亿元

每经记者 杨羚强 发自上海

被称为是 “迄今为止全国最大房地产私募”的星浩资本副总裁黄海滨日前向《每日经济新闻》记者透露，该机构今年截至目前仅募集私募股权资金20亿元，却已占到了整个行业规模的30%~40%。按此推算，全行业私募股权融资额仅有50亿~70亿元。

清科研究中心的数据从侧面证实了上述消息。根据该机构的统计，今年上半年完成募集的8只房地产私募股权基金共计到位5.71亿美元（约合36亿元人民币），2只并购基金到位2.15亿美元 （约合13.6亿元人民币）。

黄海滨介绍说，即使是在房地产市场较好的2010年，房地产股权私募也不多。当年星浩资本募集了37亿元，但已占市场30%的份额。

这对目前的商业地产来说，也许将是致命一击。如何通过房地产私募股权基金来长线持有商业地产项目，成为业内人士讨论的热门话题。

房产业股权私募遇冷

根据黄海滨的介绍，他的数据来自于同行。统计显示，星浩资本二期今年募集的20亿元资金虽然比首期少，但已经占到了行业总规模的30%~40%。这里的行业规模，是指股权私募基金。

这一数据得到了

莱蒙国际（03688.HK）公司首席财务官林战的间接证实。后者介绍说，目前房地产领域的私募基金，主要是债权基金，而不是股权基金。股权基金的周期太长，大多要三到五年，相比之下，债权基金的周期要短很多，通常只要一两年就可以赎回。因而，投资者更青睐债权私募基金。

清科研究中心的统计数据也显示，上半年完成股权私募的房地产基金只获得了总共5.71亿美元的资金，平均单只规模仅为7138.75万美元，2只并购基金到位2.15亿美元，平均单只规模1.08亿美元。

上海钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉表示，纯粹意义上的房地产股权私募基金其实极少存在。很多房地产股权基金虽然名义上是以股权募资，但都明确了项目的投资回报额，且股东并不参与基金的管理，这类基金并不能称为真正意义上的股权私募基金。

正略钧策管理咨询副总裁薛迥文进一步透露，由于一些基金在协议中规定，股权和债权可以相互转换，因而增加了股权基金的统计难度，所以难以估计市场的总体规模。他认为，在房地产行业不如过去的情况下，房地产开发的风险可能提升，但基金公司所能给出的投资收益却并没有因为风险的增长而增长，这可能是影响基金募集的最主要因素。

商业地产或更受伤害？

股权私募基金目前的规模，给正如火如荼开发的商业地产敲响了警钟。在第三届中国房地产业高峰论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一就曾对目前的商业地产开发热潮表示担忧：住宅地产的开发量大还有可能被消化，无非是价格低一些。但是商业地产开发量过大，该如何消化？

实际上，上海的商业地产销售就已经出现疲态。数据显示，截至8月底，上海新建办公楼的销售总量只有83万平方米，而去年同期的成交量有132万平方米。

特别是在楼市调控后，很多地产商发现，一些大量涉及商业地产开发、并需大规模持有商业地产的房企眼下资金较为紧张。

房地产私募基金被认为是接盘大型商业地产项目最理想的路径之一。此前，长江实业持有部分股权的北京东方广场项目，就是通过长实在香港发行的首款人民币房地产信托投资基金来实现的。而长江实业在上海开发的甲级写字楼东方汇经OFC，也被外界认为有采用东方广场模式的可能性。同样，星浩资本CEO赵汉忠也表示，公司开发、持有的商业地产项目，未来将会选择出售给持有周期更长的房地产私募基金。

但是，能够接手大型商业地产开发项目的，通常都是回收周期较长的股权私募基金，而非债权私募基金。在股权私募资金规模始终难有突破的背景下，目前大量开发的商业地产最终将如何消化？薛迥文表示，这个问题目前仍然无解。