北京一楼盘“偷面积”涉嫌违规 被指开发商请客业主买单

每经记者 王杰 发自北京

本报记者在一线跑盘时发现，近段时间，北京楼盘K2百合湾项目推出大赠送促销活动：甚至推出产权面积192平方米，赠送54平方米的超级措施，赠送面积达产权面积近三成，额度之高让人错愕。

在采访后发现，类似高额度赠送面积的促销活动，可能只是一场“开发商请客业主买单”的做秀戏，且“偷面积”的方式涉嫌擅自违规更改规划等。

“偷面积”涉嫌违规

“22号楼、25号楼现在的促销措施为‘买一层送一层’，9号楼产权面积为192平方米的户型赠送54平方米。”北京楼盘K2·百合湾项目一位售楼员向《每日经济新闻》记者介绍道。

正当本报记者这位“购房者”一头雾水时，上述售楼员进一步解释说，22号楼、25号楼最初的设计图均为面积35-60平方米、层高5.49米的户型，实测后，开发商会将5.49米层高，人为隔成小复式，从而实现了“买一层送一层”的目的，而对于9号楼产权面积为192平方米的户型，最初设计图中的规划面积为192平方米，不过实测后，开发商会将设计图中半封闭阳台的地方都封闭起来，这样就多出卧室、餐厅各一间，合计54平方米。“54平方米的赠送面积不会写在商品房预售合同中，会用图示标注出赠送面积部分。房屋售价按实际使用面积乘以房屋单价计算，业主最大的实惠是54平方米的赠送面积部分，不需要交纳物业费、契税、公共维修基金等费用。”

值得关注的是，在五花八门的促销方式中，赠送面积的促销方式并不罕见，如：北京的鲁能7号院、燕郊的@北京、北京首邑溪谷等，都曾经或正在通过类似的“偷面积”方式进行促销，方式主要有利用公共部分增加面积、赠送阳台及飘窗等。不过北京美联物业高级经理张磊在接受《每日经济新闻》记者采访时却指出，K2百合湾近三成赠送面积的高额度赠送面积方式极为少见，并对此提出了质疑。张磊表示，按照正常的开发流程，从最初的设计图、施工图、再到最终收房的实际测绘图，对于房屋的面积都应该相对应。而K2·百合湾赠送面积高达近三成的做法，中间“偷面积”的实现过程让人怀疑背后存在相关违规的嫌疑。

对此，K2地产项目品牌部负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对具体情况并不了解，需要向“买房送面积”项目有关人员核实。但截止到记者发稿前，该负责人方面以依然没有联系到该项目有关人员为由拒绝接受采访。

对于K2百合湾的户型是否存在违规，《每日经济新闻》记者联系通州区规划局执法队。该队一位工作人员在接受本报记者时表示，在正常的规划范围内，理论上是不可能出现192平米赠送54平米情况。K2百合湾还没到验收的程序，最后验收面积要以测绘报告为准，是否和审批面积一致。如果K2百合湾过不了验收，就发不了产权证。

随后，《每日经济新闻》记者又联系通州区规划局建管科（审批科）。该科一位工作人员表示，规划局的审批面积都是到建筑的外轮廓线，即外墙皮。规划局审批的只有192平米，多出的54平米是开发商的自我宣传。如果在执法队验收过程中，实测面积246平米是肯定通不过验收。按照北京市的规定，无论是封闭阳台还是半封闭阳台，都是按全面积计算的。如果不计入面积，那么多出的54平就不是阳台。

在接受《每日经济新闻》记者采访时，中堂律师事务所律师徐斌也赞同张磊的观点。徐斌表示，首先K2·百合湾高额度赠送面积的做法改变了原有规划，如单层改复式等，皆属于违规行为，存在无法通过规划验收、无法取得房产证的风险；其次，在露台上围起一道玻璃或封闭一面墙，从而“创造”出新空间，“被创造”出来的部分新面积不会记入房产证，业主在后续遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等问题时，都存在着相关法律障碍；第三，每块土地在拍卖之前都存在固定容积率和最高建筑高度限制。而K2·百合湾由于赠送面积比例较高，势必加大这个小区的容积率，建筑密度也随之水涨船高。相应地，房屋的采光度、居住舒适度等都皆会受到相应影响，且小区的供水、供电、教育、医疗等配套压力也相应增加。

“赠送面积”后房屋单价变高了

在采访中，对于K2·百合湾赠送面积的促销手法，一些购房者表示可以接受。该楼盘意向购房者刘小姐对《每日经济新闻》记者说：“我比较喜欢层高5.49米的户型，物业费、契税、公共维修基金等费用皆按照单层面积交付，但是生活空间是双层。”不过也有不少购房者对此表示质疑。正在淘房中的房地产业从业者李先生表示，赠送的面积不是免费的。

本质上说，“送面积”就是变相版的“买面积”。开发商“赠送面积”的促销方式其实只是“开发商请客，业主买单”的游戏。K2·百合湾9号楼产权面积为192平方米的户型，单套总价为450万，单价为23437元/平米。赠送54平方米面积，合计实得面积为246平方米。因为对于“赠送面积”，开发商不需要支付土地出让金，且没有报规、报建等费用，只产生基本建设成本。公开资料显示，目前一线城市多层普通住宅无装修的基本建设费大约在2000元左右/平方米。该户型54平方米的“赠送面积”，合计产生的建设成本费为约10.8万元，而这个“约10.8万元”才是开发商所谓的“赠送礼物”。来自北京美联物业的数据显示，通州区2012年9月份一手房均价为15000元/平。如果通州区买一个房本面积为246平米的房子，也仅需要369万元。

全经联研究院副院长陈宝存对此表示，“赠送面积”是得不到法律认可的，商品房的拆迁补偿和二手房交易都是按房本上的产权面积计算。