楼市8月成交环比下滑 “金九银十”恐难看好

每经记者 胡健 发自北京

楼市6月和7月量价齐升的小高潮已经开始降温。

据链家地产市场研究部最新数据，43个重点城市在8月前两周的成交量为86481套，环比下降5.8%。

上月国务院派出的8个督查组分别奔赴16个省市开展了近年来规模最大、规格最高的一次督查，悬而未出的结论不仅已经开始影响8月楼市，连楼市的“金九银十”也承受巨大考验。

链家市场研究部常清告诉 《每日经济新闻》记者，由于需求在3月之后有过持续释放，“金九银十”期间虽然有可能受供应影响再次出现成交高峰，但较难出现大涨。

8月成交量明显下挫

各家机构的数据均证明：8月楼市成交量下滑毋庸置疑。

中原市场研究部数据显示，上周全国主要城市成交数据有所下滑，54个主要城市的商品房签约57333套，整体成交量环比下跌7.2%。其中广州市场上周的成交面积为17.91万平方米，环比下跌16.7%。

中国房产信息集团也表示，8月前两周多数城市成交连续下滑，部分房企新推案价格开始回调。十大城市成交指数环比下跌9.62点，其中上海成交跌幅最大，为33.77%。

而在链家地产统计的43个城市中有29个上周成交量环比下降，占比达67%。

中原地产市场研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，供应量下滑是原因之一，经过之前几个月的市场成交复苏，大部分城市的库存量有所减少，特别是在7~8月市场的淡季，供应量减少影响了成交量的继续放大。

张大伟认为，开发商以价换量基本结束，目前是很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目折扣减少，购房者再现犹豫，高性价比房源明显减少。

国务院对16个省市的督查刚刚结束，各种说法甚嚣尘上，但可以肯定的是，楼市调控只有从严和加码的可能性，而没有放松的希望。

房企押宝“金九银十”

传统淡季叠加政策从紧，8月成交下滑并不出人意料，房地产企业们也开始将宝押向 “金九银十”，拟大幅增加供应。

常清认为，按照一般规律，上半月开盘项目和供应数量会较少，即使即将进入旺季，也多数会选在下半月集中入市。今年市场持续回暖，开发商对“金九银十”的期待值要比去年更高，因此也会选择集中开盘抢占市场。

而在企业这边，对“金九银十”的期待也面临库存居高不下的压力。截至8月13日，包括万科、中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的半年报显示，其库存合计5268.57亿元，与年初余额相比增长8.1%，净增395亿元。

“尽管销售加速，当前的库存销售比已经从年初的12个月下降到10个月，但总体库存压力依旧沉重。”常清说，预计下半年房企仍会加速出货，而大部分开发商对即将到来的“金九银十”抱有较高的期望。9、10月份或许会迎来全年的开盘高峰。

据中原不完全统计，截至2012年6月底，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加约六成。

“在调控微松的影响下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量继续放大20%左右。”张大伟说，限购等政策依然约束市场过量放大，但基本可以判断，全国主要市场的下半年市场总成交量将肯定超过上半年。

难现量价齐涨

能否再现“金九银十”并不主要取决于开发商的供应热情，而在于调控政策的不确定性。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，国务院本次对16省市的督查警示意味大于肯定，最主要的目的还是表明中央对执行楼市调控政策的坚定态度。

面对政策悬而未决，开发商也逐渐趋于冷静。协安置业营销总监胡军辉认为，在总体库存仍处高位，调控没有放松预期的情况下，适度促销、去库存化还会持续。“但由于今年头7个月房企回笼资金比预期好，下半年不太会再出现恐慌性的降价跑量和无目的等待。”

在这样的预期之下，有业内专家建议开发商在不亏损的基础上，对存量难销的楼盘尽快跑量，新盘理性定价，以走量为主。

“就短期而言，如果房价出现明显的反弹趋势，新的楼市调控政策的出台将不可避免。”胡景晖认为。

常清也判断，“金九银十”期间有可能酝酿新一轮政策调整，而房产税的征收或将提上日程。在供需接近平衡的情况下，“金九银十”价格较难出现实质大涨。