土地闲置样本——ST罗顿博鳌拿地 十年价格翻10倍

每经记者 徐学成 发自海南博鳌

早在2002年，ST罗顿（600209，以下简称罗顿）就声称自己以2.16亿元的代价买到了位于海南博鳌万泉河侧大灵湖规划区1800余亩土地的使用权，但直到2011年，这片土地上的村民才被告知“要征地了”。令人生疑的是，9年间这块地迟迟未有动静。

尽管疑问重重，土地升值预期却让业绩表现不佳的罗顿在股市中屡出风头，而闲置十年的1800亩土地则被罗顿作为“无形资产”，并以“最优质的资产”自居。

对于其中的内情，罗顿对外一直“犹抱琵琶半遮面”。这块地到底藏着怎样的秘密？6月下旬，《每日经济新闻》记者进行了实地调查。

十年前拿地 十年后征地

早在2002年6月19日，罗顿发布公告称，该公司已于当年的6月18日与海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌控股）签署协议，以自有资金2.16亿元，向博鳌控股购买位于海南省琼海市博鳌大灵湖规划区万泉河侧1800亩的土地使用权，用于建造国际友好村、度假别墅区等项目。

然而，至今，两家公司都未披露关于该地块的详细信息，甚至包括该地块所在的具体位置都没有明示。

《每日经济新闻》记者通过在当地的多日走访才了解到，这块地的范围涉及仰大村、中南村等多个区域，但主要集中在仰大村。

中南村的部分村民甚至时至今日尚不知晓罗顿要在自己家门口征地的事情。

一位仰大村的村民告诉记者，他们直到3年前（2009年）才被叫到村委会告知马上要征地了，但那个时候只知道有这件事，至于谁征地、征哪些地、怎么补偿等细节全然不知。

直到2011年8月份，征地的“风”吹了几乎两年，这项工程才有了实质性进展。

上述村民拿出一份琼海市相关部门下发的“土地补偿标准”，上面写着：每亩土地的现金补偿为33000元，安置补偿地折价补偿的标准则是30365元/亩，合计村民每亩地可以拿到约63000元的补偿款，此外，村民种植的庄稼、果树以及其他设施还有一定的补偿。

至于是谁在征用自己的地，这位看起来年近50岁的村民清楚地说出了“罗顿”两个字。

根据罗顿的公告，虽然其在2002年就签署了协议，但直到2003年10月29日公司才拿到琼海市人民政府颁发的海国用 （2003）第3100号、第3101号、第3102号和第3103号《中华人民共和国国有土地使用证》。

即便如此，拿到土地使用权至今也已经过去了近8年多的时间。

当地人笑称，这几年照常在地里种庄稼，根本没有听说土地要被征用。只是当地政府和罗顿为何“瞒着”村民，似乎无从知晓。

据上述村民透露，即使到目前为止，相关的征地工作还没有完成，“仰大村的（征地）完成得差不多了，中南村那边好像才刚开始”。

挂账十年的“无形资产”

2002年前后，罗顿方面发布了上述几则与购买土地相关的公告后，为何迟迟采取不见行动？这块1800亩的土地为何一直在农民手中？

日前，《每日经济新闻》记者就上述情况咨询罗顿董秘办，对方解释称，“各方面的因素都有”。在记者追问之下，对方则进一步表示，“也有资金方面的原因”。

宣布拿地之后，罗顿此后的公告几乎没有披露任何与该地块有关的信息。只是按照相关的会计准则，在财务报表里将这1800亩土地列入“无形资产”，每年按照一定比例进行摊销。

从此，这块“无形资产”就在罗顿的账本上存在了长达十年之久。

直至2010年11月份，这块地才重新通过罗顿的公告进入大众视野。

罗顿在其2010年的年报中表示，为加快相关项目的开发建设进度，琼海市国土环境资源局（下称琼海国土局）拟加速开展实施相关项目的征地后续补偿安置工作，为此，罗顿将新投入费用1.6亿元，并于2010年12月31日前将首批4000万元的费用支付给琼海市政府非税收财政专户。

加上买地时2.16亿元的土地款，仅这个项目的征地，罗顿就投入了3.76亿元的巨额资金。

3.76亿对于上市以来业绩表现鲜有起色的罗顿来说，或许并不是一笔小数字。仅就2.16亿元的土地款而言，罗顿也是分期支付。

《每日经济新闻》记者查阅其2002年半年报发现，原来罗顿在2002年上半年签署协议时只是支付了8640万元的土地款。

2001年和2002年，罗顿的净利润还停留在四五千万元的水平，对于这样一家无论是资产规模还是利润水平均不算大的公司来说，一个仅前期征地就需要两三亿投入的项目无疑是难以承受之重。

罗顿“缺钱”似乎有迹可寻。就在买入这1800亩土地之后的8月27日 （2002年），ST罗顿即将其持有的博鳌控股的17%的股权出售给上海鹏欣(集团)有限公司，并因此获得1亿多的资金。

被市场热炒的土地

正是因为这1800亩土地的“无形资产”，业绩表现并不被称道的罗顿却在资本市场出尽风头。

一个经典的片段是在2010年年初，由于房地产市场调控，多个一线城市出现量价齐跌的局面，但借助“国际旅游岛”的东风，“海南板块”却在资本市场中异军突起，尤以房地产为甚。

相关统计显示，当年1月份开始，罗顿的股价一路飙升，阶段性涨幅竟然超过100%。一些业内人士指出，业绩表现原不被看好的ST罗顿此番表现，全靠其在博鳌的那1800亩地皮。

但就在2007年之前，罗顿的业绩十分惨淡，不仅作为其主营业务的酒店业绩不佳，其参与的一些地产项目、装饰工程项目也没有带来多大收益，因为连年亏损，上市名称原为“罗顿发展”被特别处理，相继沦为ST罗顿，*ST罗顿。

数据显示，2004年及2005年两年间，罗顿连续亏损，2006年和2007年稍有好转，2008年以及2009年的净利润却只有-4024万元和-3861万元。

尽管这块数年来尚无任何动作的土地被计入罗顿的公司资产，但从资产收益率方面来看，从2002年拿地至今，罗顿投入的逾2亿资金未能产生任何收益；而从罗顿这几年的净资产规模来看，这块土地的价值几乎都占据了1/4的比例，罗顿用1/4的资产换来的却是每年的摊销，账面上看，这显然不划算。

然而，这块地给罗顿带来的不仅是来自资本市场的热捧，仅就土地升值一项，罗顿就获益匪浅。

根据相关数据，罗顿当年拿地的价格约12万元/亩，而目前博鳌当地类似这样优质地段的地价已经炒到每亩数百万元，如果ST罗顿就此将这块地转卖，获得的将是数十倍的利润。一些熟悉罗顿基本面的投资人士更是将这块地视作其“最优质资产”。

据当地村民透露，罗顿征用的这块地将被用来开发度假村，但罗顿方面并未就此向《每日经济新闻》记者透露具体的规划方案。

也有业内人士对此表示担心，仅前期征地一项，罗顿就已经投入超过3亿元的资金，后期的开发建设需要的投入只会更大，胃口颇大的罗顿在“吃下”这1800亩土地之后，将会面临着极大的压力。

长期闲置成风

从表面上，这1800亩土地在近10年间几乎没有给罗顿带来任何投资收益，反倒极有可能成为一根“硬骨头”。

一位早年间就参与了博鳌房地产开发的知情人士告诉《每日经济新闻》记者，罗顿当初拿地其实只是支付了一些“象征性的订金和税费”，除此之外，征地款也没有支付给当地政府。

近日，记者就此事在采访琼海市国土局和罗顿方面时，两方均沉默以对。

然而，据当地老百姓透露，类似罗顿这种拿地后闲置多年的开发商在博鳌已经“司空见惯”。

上述知情人士称，博鳌地产圈的人都知道，在博鳌，除了一线临海的土地已经被开发之外，“玉带滩往南沿海、沙美内海周边的土地都已被各种关系户给圈走了”。

但记者走访多日却发现，这里的老百姓竟然对征地一事毫不知情，这与罗顿所征用的1800亩地块上发生的事情如出一辙。

不仅如此，先于中信地产进驻博鳌的中远发展股份有限公司（以下简称中远）拿地后闲置近10年已不再是“秘密”。

据记者了解，早在2001年9月份，中远就宣布征得龙潭岭建设用地，并于当年10月签订了相关协议，约定动工时间为2002年10月，但直到2010年该地块登上国土部发布的“土地闲置黑名单”时，这块土地已至少闲置了9年。此外，海南晓奥房地产开发有限公司在1996年拿到了两幅商服用地，其闲置时间至少超过14年。

海南综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，上述情况几乎已经是海南房地产市场的“老毛病”，由于博鳌近几年在加速开发，土地升值也在加快，部分开发商还是存在利用土地升值来获取暴利的动机。此外，这种行为一般都是涉及土地的一级开发，无需走招拍挂程序，相对来说，“监管起来也比较麻烦”。

“这样做的后果是，真正想在博鳌拿地做项目的企业没办法拿到土地，项目进不来，反而影响了博鳌的发展。”上述知情人士坦言。