相邻地块隔一年跌一半 降价难扭市场低迷

每经记者 杨羚强 发自上海

两宗性质相同的地块，拍卖给同一家企业，时隔仅一年多，楼面价竟然相差近一半。这样的咄咄怪事，并非发生在楼市低迷的今年前三四个月，而出现在市场已公认逐渐回暖的如今。

昨日（6月27日），上海恒大投资以8900万元拍得奉贤区南桥新城一住宅地块（奉贤区南桥新城04单元11-02（2）区域地块），溢价率为15.75%，楼面价为4167元。《每日经济新闻》记者发现，上海恒大投资此次所拍价格要比其之前购买的相临地块便宜近半。2011年3月，该公司以2.09亿元竞得紧邻该幅地块的奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域住宅地块，当时的楼面价达8000元/平方米。

土地价格仍处低位

与上海恒大投资拍下该地块同一天，佳兆业以4亿元投得奉贤庄行镇另一地块，折合楼面价4740元/平方米，溢价率为69.3%。另一自然人以1.88亿元，折合楼面价4665元/平方米，溢价率为55.49%，投得同区域的一幅商业地块。

6月23日，德佑地产市场中心监测数据显示，上海商品住宅成交量连续第五周稳定在20万平方米左右，最近五周有四周的成交均价处于2.3万元/平方米以上。然而，土地价格并未随楼市回暖而上涨。上海同策咨询机构数据显示，2011年上述南桥新城板块的土地成交楼板价在5600元~6300元/平方米，远高于昨日所拍价格。

中房信分析师薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，目前的土地成交价格处于低位，比高峰时已跌去50%~60%。中原地产研究中心总监刘渊也说，即使在全国范围，目前的地价比2009年、2010年的高峰时期至少低了20%。

上海同策咨询机构研究总监张宏伟说，目前土地成交出现 “高溢价”，有人以为土地市场重新“火爆”。事实上，这一“高溢价”并不真实，是地方政府主动下调地价的结果。

张宏伟提供的资料显示，上述去年成交的南桥新城板块的土地均为底价成交，但还是比昨日成交的三幅地块价格高。

新浪房产此前的统计数据显示，上述两幅南桥新城地块的底价分别只有3000元/平方米和3600元/平方米，庄行镇地块起拍价则为2800元/平方米。由于起拍价格偏低，造成土地成交的高溢价，昨日拍出的上述地块，最低溢价率为15.75%，最高则达到69.3%。

降地价难引市场火爆

即使地方政府主动下调土地价格，业内对土地市场的回暖依然不看好。薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，一般来讲，土地市场回暖至少要在楼市回暖半年以后才出现。目前房地产投资并没有恢复，土地市场回暖尚有难度。

刘渊进一步表示，土地价格下调，仅是刺激土地成交的因素之一，如果信贷政策没有大幅放开，新房市场又没有根本性好转，以目前各地巨大的商品房库存量来计，土地市场仍然难以启动。

事实上，即使目前仍有高速扩张需求的企业，也不敢像2009年那样在土地市场高价出手。以佳兆业为例，该公司虽然看好上海市场，但在土地市场出手依然谨慎。昨日，该公司所拍奉贤庄行镇B-08-02区地块虽早已决定拿下，但最终成交价格比较合理，地价仅为周边在售楼盘的约1/3。