刚需冒头 买房还是买地产股？

每经记者 张昊

6月7日央行宣布降息，不仅降低了购房者月供负担，也降低了企业财务成本，更重要的是，市场上形成了货币政策宽松的预期。

楼市5月销售数据回暖，地产行业调控政策久未加码，刚性需求的威力逐步显现，整个楼市展现出良好的预期。目前全国多个城市的商品房成交量大幅回升，土地市场也初现回暖。种种迹象交织，有观点认为，房地产价格上涨是大概率事件，房产投资者蠢蠢欲动。同时，上市房企业绩的提升有望给A股投资者带来投资机会。

但值得注意的是，在地产股常遵循的“经济越差，地产放松预期就越强，从而地产股上涨”的逻辑下，整个地产板块已经出现了不错的走势，目前龙头地产股创出新高的股价更给人高处不胜寒的感觉。

那么，对于投资者来说，现在应该买房还是买地产股？

地产刚需显现

自2011年下半年以来，全国40多个城市出台了不同角度的楼市微调政策。微调内容涉及土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。其中，芜湖、佛山等城市的政策调整在几天后便被叫停，多数“微调”措施则得以保留。

这些微调对楼市刚性需求的释放起到了推波助澜的作用。《每日经济新闻》记者了解到，5月全国商品房销售面积为7290万平方米，同比下降9.3%，降幅较4月收窄3.5个百分点；销售金额为4511亿元，同比下降0.7%，降幅较上月缩小3.8个百分点。

5月销售降幅收窄，主要得益于部分银行实际执行利率的下降及各地微调政策的刺激，刚性需求得以释放。在本月降息之后，未来一段时间销售回暖的趋势或将延续。

尽管一次降息还不足以在短时间内对房企带来实质性利好，但这被市场认为是货币政策放松的信号，同时也可以切实减轻购房者分期付款利息支出，并进一步降低开发商资金负担。

6月8日，银监会制定的《商业银行资本管理办法（试行）》中，明确将个人住房抵押贷款风险权重统一规定为50%，去年该办法征求意见稿中规定的二套房贷风险权重为60%。这一调整对楼市的作用也不容小视，加上资产证券化的启动，银行将会获得巨量的资金用于扩容信贷。

在上述一系列利好的现象背后，地产板块自今年二季度以来呈现出强者恒强的局面，“招保万金”四大上市房企股价近期纷纷创下阶段性新高，且因预期地产行业回暖，与地产关联的装饰、园林等个股亦走强。

买股还是买房？

地产市场的刚性需求已经在近期得以体现，尽管地产行业的“限购”等调控大方向不会动摇，但有部分业内人士认为，当前调控政策已经触底。那么，在住宅方面存在限购的背景下，投资者是否应该考虑刚性需求的支撑，转而买入地产股呢？

某券商行业分析师认为，当前大部分实质性利好，比如5月较好的销售数据、6月初的降息等已经包含在地产板块当前的股价中。上市房企股价已经有所反应，板块后期估值的提升难度较大。

前期地产股逆基本面的上涨，使得目前整个板块估值已经位于高位，尤其是从参与者来看，机构投资者早前已有布局，无疑成为地产股本轮上涨的最大受益者，较大的获利盘伴随着不少个股创出新高，又给投资者带来极大的心理压力。

国信证券地产行业中期策略也认为，下半年地产股板块若要继续走牛，需要更强的催化剂。

不过国信证券同时认为，若经济环境继续低迷，下半年新催化剂出现的概率较大，因此若新的行业催化剂出现或是在当前估值水平下出现调整，均可考虑进一步加仓地产股。