上海迪士尼核心项目将启 川沙“地王”仍未开盘

每经记者 杨羚强 发自上海

昨日召开的上海迪士尼度假区进展情况媒体通报会透露，主题乐园、酒店等核心项目建设即将启动。连日来，中华企业（600675，SH）、上海新梅 （600732，SH）、外高桥（600648，SH）等上海本地地产股因上述消息大幅上涨。

但当地的楼市和土地价格并未随同股市上涨。曾经在2009年11月迪士尼落户当日拍出每平方米楼板价14023.92元的川沙新市镇A08-03地块（即迪士尼地王），截至目前仍然没有开盘。

土地价格连续走低

迪士尼板块个股近期上涨的一个原因是机构纷纷看好，迪士尼乐园顺利建成后将增加相关企业的利润和收益，其中就包括了土地和房屋。

然而，在过去的两年时间里，迪士尼乐园所在的川沙区域，土地价格不但没有出现持续上涨，反而有逐渐下滑的势头。

中房信提供给 《每日经济新闻》记者的一组数据显示，川沙的商业开发用地在2009年11月4日迪士尼落户的确定消息公布时曾达到最高楼板价16196.58元/平方米。

上述土地数据资料显示，界龙实业（600836，SH）下属上海川沙界龙联合发展有限公司曾在2011年5月份以折合楼板价8980.11元/平方米的价格购买了川沙当地的C02-18地块。此后，浦东广旅酒店设备用品有限公司拍得的川沙市镇C06-05地块更仅以2123.12元一平方米的楼板价成交。

当地的其他用地价格也是一路下跌。以住宅为例，在川沙新市镇A08-03地块之后，只有A03-02一幅住宅地块在去年成交，成交价格是楼板价每平方米1409.63元。川沙当地的工业园区土地价格也比较低廉。目前楼板价仅每平方米1500元。

房价持续走低

川沙地区土地价格持续下跌的背后，是当地的房价连续走低。中房信数据显示，迪士尼乐园落地之后，周边的川沙鼎鑫名流苑曾卖出过2万元以上的最高单价。但是在4月份，上述楼盘的成交均价已经下滑至16928元/平方米，而且销售一直乏力。同样销售得不好的，还有天和湖滨，售价仅13000多元一平方米。

同策咨询机构的统计数据显示，今年一季度，迪士尼周边的川沙、航头、周康、惠南四个板块的成交情况都不佳，这些板块中，只有航头板块的成交均价超过两万元。四大板块一个季度的成交套数加起来只有1139套。

相比于住宅，这些区域的商业用房销售量和销售价格更为糟糕。没有一个板块一季度的商铺成交均价超过2万元/平方米。

21世纪不动产上海锐丰区域经理周高祥说，对川沙等地的购房者来说，“迪士尼”早已是消化了的概念。川沙当地本身已经比较成熟，并不需要依靠迪士尼拉动当地房屋的销售。

同样持有这一观点的，还有当年以天价拍得川沙A08-03地块的上海象屿置业有限公司相关人士。后者说，上述高地价项目的销售，并不依托“迪士尼乐园”，而是依靠当地成熟的市政配套设施。他表示，目前当地的房价接近他们当时拍地的预期。虽然有周边售价不高带来的压力，但是他们并未指望该项目有丰厚的利润回报。

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主题乐园及配套场地形成并移交迪士尼有望带动产业转型

每经记者 蒋佩芳 发自上海

上海迪士尼乐园项目昨日迎来了关键性进展。随着上海迪士尼项目场地形成工程竣工正式移交，开始了一期主题乐园娱乐设备进场、安装以及配套设施等大规模建设。

上海迪士尼度假区高级副总裁兼项目开发执行官贝皓德（HowardBrown）称，目前正紧锣密鼓地准备主题乐园基础设施的正式开工。

申迪集团副总裁是明芳亦表示，如期完成场地形成是迪士尼项目的关键性节点工程，这为后期主题乐园、酒店、零售餐饮等场地的开工奠定坚实的基础。

或将实现新的产业转型

据了解，大型场地形成工程是开发全新迪士尼度假区的关键性第一步，此举将确保为今后安装和运营世界最先进的游乐演艺设施系统打造一个可靠平台，同时也为开园后将迎来的大量游客创建和维护一个安全的游乐环境。

“半个世纪以前，一个迪士尼项目的进入，曾带动了奥兰多整个城市的发展，从一个只有几千人口的农业小镇，变成全球人气最旺的明星级旅游目的地，每100个美国入境旅游者中，有15人专程去奥兰多的迪士尼世界观光度假，年接待最高达到2500万人次，这个数据还不包括更早开业的洛杉矶迪士尼乐园。”迪士尼问题专家、上海旅游景区策划专家刘云平对此表示，上海迪士尼所在的南汇地区，各种资源条件已远远超过当年以种植柑橘为主业的奥兰多小镇，南汇应该借迪士尼带来的人气，开掘新的消费资源，有效地做好与之相关的辅助项目，实现新的产业转型。

刘云平称，上海与迪士尼的前期合作，主要集中在主题公园以及附设餐馆、商店、宾馆等，对周边的住宅地产、商业地产特别是已有规划的国际旅游度假区，也会有不同程度的刺激作用，比如祝桥镇占地200亩、准备开工的“奥特莱斯”购物中心项目等。值得指出的是国际旅游度假区的开发建设，如果新建项目的市场号召力与产品品质与迪士尼相差太远，不能有效分离客流，就可能会出现“守着井水没水喝”的遗憾。

促进旅游配套设施的发展

自去年4月8日正式开工以来，以迪士尼项目为核心的上海国际旅游度假区各项工程建设，均按开园总体目标推进。目前，场地环境治理、场地形成工程相继竣工，园区内二级市政道路及附属设施工程亦进展顺利，唐黄路、航城路已结构贯通，度假区的中心湖、围场河建设也在加快推进，湖泊边缘景观、湖水处理厂、各公共事业场，周边各配套道路、公交枢纽、外围水系等工程的前期工作正在有序进行。

资深旅游业界人士候涛表示，迪士尼在人们的心中是一个标志性的事件或是品牌，对当地旅游，特别是华东地区有着关键性的影响，这种影响并非是短期的。对于旅游行业来说，这将是一个很好的契机，通过旅游产品可以带动相关的配套设施，如对酒店等服务业态都是一个很好的促进。需要说明的是，这并非此前爆发式增长的世博会，由于时间短、集中爆发过快，以至于在世博会之后，上海的酒店等服务业态的发展从快速增长转变为目前的相对平缓。

“迪士尼会是一个长期存在的主题公园，因此也会长期化、逐步显现地去拉动当地的经济。对于行业而言，正向的东西会更多一些。”候涛称。