时隔一年上海崇明“地王”重拍价格腰斩

每经记者 杨羚强 发自上海

昨日（27日）下午，顶着上海崇明前单价和总价“双料地王”光环的城桥商品房基地1、2号地块，在被“退货”后再次走上拍卖台，被上海同瀛宏明房产以5.36亿元底价竞得，折合楼板价约3075元/平方米，仅一年时间价格竟大跌46.5%。

该地块两次拍卖结果的巨大差距，反映出目前土地市场偏冷。不过，土地价格的大幅下降却给开发商卖房带来了降价动力。同策咨询机构研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，此前多家龙头房企曾在降价销售后，立即冲入土地市场低价买地，以获取较高利润。

巨大差别反映土地市场偏冷

昨日拍卖的城桥商品房基地1、2号地块，在去年2月12日曾由上海保集（集团）有限公司和上海佳富投资有限公司联合以10.02亿元竞得，楼板价为6451元/平方米，创下当时崇明土地市场的单价和总价“双料地王”纪录。

然而时隔一年，受市场及其他因素影响，该地块最终被竞得方退地，再次进入土地出让市场，起拍价为5.36亿元，却只以底价成交。不过，这一成交价仍较去年的起拍底价高出7000万元。

成交面积大幅下滑，成交金额大幅下跌，显示上海土地市场正面临深度调整。此前，少有机构能预料到地价的跌幅有如此之大。

上海奉贤南桥新城建设发展有限公司市场发展部经理陈伟表示，有些地块的价格看上去比去年同期同区域的地块大幅下跌，但细看下来，地理位置有区别，今年成交的地块的位置可能更偏远一点。

不过，昨日成交的城桥商品房基地1、2号地块，通过对比前后两次出让的结果，还是能看出目前土地市场偏冷。21世纪不动产的监测数据还显示，该地块在去年2月12日成交时，最终成交的价格较底价溢价达115%，而昨日只是以底价成交。

统计显示，今年以来上海市只成交过两幅纯住宅地块，上述地块是第二幅。

上海市规划和国土资源局官方网站的公示信息显示，整个3月，上海仅有徐泾镇会展中心3地块和两幅经营性用地计划出让。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说，由于供地计划缩减和开发商购地意愿降低，目前土地市场不够景气。

同策咨询机构研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，虽然目前土地成交价格很难跌破底价，但在正式出让前，有意向的开发商仍可通过和土地出让人磋商，采取降低底价或修改容积率等方式，获取相对低价的土地。

房企降价回笼资金抄底土地

相比土地市场的冷清，目前上海的商品房市场情况则稍好一些。

据上海市统计局统计，今年1~2月，上海市房地产开发投资315.86亿元，比去年同期增长9.5%，占全社会固定资产投资的55.3%，比重同比上升4.8个百分点。

商品住宅市场的逐步回暖和土地市场的依旧低迷，给了开发商未来获取更多利润的机会。张宏伟告诉记者，此前多家龙头房企曾在降价销售后，立即冲入土地市场低价买地，以获取较高利润。

证券机构统计显示，中海去年下半年的平均销售价格较上半年下调18.3%，但购地成本的下降幅度更大，楼面地价从一年前的均价3500元/平方米下调至2395元/平方米，相当于每平方米的楼板价降低了31.57%。去年11月份以后，中海地产拿地的楼板价甚至更低。

中海的策略在房地产弱市中具有一定的代表性。据张宏伟预测，土地市场的低迷会扩大龙头地产商的降价范围，使少数项目的调价，变成多数项目的价格调整，进而以更快速度从商品房市场套现，去土地市场掘金，为未来楼市回暖储备更多的廉价土地。