买别墅返租金 上海别墅变相7折抛售？

每经记者 杨羚强 发自上海

在上海，被认为最稀有，最坚挺，最不可能降价的别墅，终于也在降价潮中低下高贵的“头颅”，给出了“7折”的大幅优惠。

近日，上海媒体报道，位于上海四大豪宅板块之一的东郊（另外三个是陆家嘴、新天地和佘山）板块的东郊紫园以房价10%的年投资回报水平，一次性向购房者返回三年的投资回报，相当于楼盘变相“打折”。而上海的一些二手房网站也有经纪人以6.8折的价格抛售东郊紫园。

或因资金压力“打折”

不过，东郊紫园的销售人员却否认降价，只是表示上述返回租金的做法，是楼盘举办的一次投资产品活动。要参与上述活动，必须购买该楼盘的别墅，并将其交给开发商返租，就能一次性得到三年租金。这部分租金将在房价中一次性抵扣。按照东郊紫园面积最小244平方米的独栋别墅1500万元计算，上述10%的年回报水平，每年回报可达150万元。

对此，21世纪不动产的分析师罗寅申表示，即使比东郊紫园位置更佳的汤臣高尔夫，目前400平方米的独栋别墅月租金收入也只有5万~6万元，年租金不过70万元左右。而东郊紫园最小别墅也能有150万元的租金返还，似乎更像是变相让利。

东郊紫园是上海东郊的少数纯独栋别墅。此前，上海只有长泰西郊花园曾有过7.2折的优惠，其他楼盘并没有过大幅降价。中房信分析师薛建雄说，此前上海的高端住宅只要10%左右的降价幅度，就能增加成交量，所以大幅降价从未发生。只有那些定价过高的楼盘，才会因为房子卖不动而大幅降价。他告诉《每日经济新闻》记者，此前东郊紫园的降价幅度非常少，最多只有8.5折。

同策咨询机构的统计也显示，上述楼盘自2009年开盘以来，一共只卖掉过33套。其中今年只卖掉过3套，全部都是在一月份卖的。事实上，东郊紫园的销售情况并不算差，同属于东郊板块的合生东郊御品园去年开盘至今，只卖了1套房。

财汇金融分析平台的数据资料显示，去年合生东郊御品园曾和交通银行一同订立了交银国信·东郊别墅物业收益权集合资金信托计划，以合生东郊的11幢别墅作为抵押，有近3.12亿元的一年期信托将于今年6月到期。而根据同策咨询机构的统计，合生的上述项目开盘以来的总销售额只有5996万元。

东郊紫园的开发商上海紫竹置业(集团)有限公司日子也似乎并不好过。根据该公司在效果网登记的上海另一项目所需要的总投资额为2.6亿元，而该项目需要在今年3月开工。

高端项目走势存分歧

分析师们一致认为，东郊紫园这样的大幅降价只是个案，应该不会有其他楼盘会像东郊紫园那样急于卖房，因为近期高端市场有走好的迹象。

21世纪不动产的统计同时显示，上周单价高端住宅共计成交38套，环比提升100%。以徐汇龙华的一个楼盘为例，最近一月内合计已成交36套均价在6.2万元/平方米房源，而该项目去年仅成交10套均价6.1万元/平方米的房源。

不过，张宏伟对目前高端住宅市场的看法并不一样。今年以来，整个上海独栋市场仅仅卖出20栋别墅近6.73亿元。在一些项目的信托债务即将到期的背景下，大幅降价销售并非不可能。