每日经济新闻

    “史上最牛地产信托”背后:37%收益率依靠土地增值

    2012-02-28 01:26

    面临风险和收益不同信托公司选择不同的路,哪些信托公司会激流勇进?如何应付兑付潮?在银信合作收紧下房地产信托又将怎么卖,卖给谁?

    每经编辑 每经记者 高翔 李静瑕 裴文斐 邓莉苹 发自上海 北京 深圳    

    每经记者 高翔 李静瑕 裴文斐 邓莉苹 发自上海 北京 深圳

    近几年因高收益而凶猛的房地产信托当下却是心有两难:一方面银行信贷未放松,意味着更多掘金机会而意欲大步向前;另一方面汹涌而至的房地产信托到期兑付潮,和房地产企业资金链绷紧随时断裂导致的信托风险,却令其裹足不前。

    有人漏夜赶考场,有人星夜辞官归故里,面临风险和收益不同信托公司选择不同的路,哪些信托公司会激流勇进?如何应付兑付潮?在银信合作收紧下房地产信托又将怎么卖,卖给谁?

    每经记者 高翔 发自上海

    “国开城市发展基金”由国开金融、中海信托、昆仑信托联合发起,其中国开金融出资49.95亿元劣后退出

    (也即国开金融会保证信托端募集来的资金先退出,有隐含担保义务)。中海信托和昆仑信托以集合资金信托方式募集资金,美国思科再出资1亿元。其中,信托端投资人平均年化收益率约为20%~37%,上不封顶。这一产品甫一问世,就被冠以“史上最牛地产信托”的称号。

    不过,不同于传统的固定收益信托产品,该信托计划为基金化产品,收益是浮动的,因此所谓的37%收益率只是预估。该产品的主要盈利点是分享土地增值收益,进行土地一级开发。有分析师认为,假如地价房价增长平稳,收益可期;假如地价走低,退出价格不高,就达不到预期的收益率。

    基金化产品不保本

    “国开城市发展基金集合资金信托计划”的受托人为昆仑信托和中海信托,其信托总规模不超过52亿,中海信托和昆仑信托各募集26亿。期限为8年,其中6年为投资期,2年为回收期。

    受托人将募集到的资金用于与国开金融、中海信托以LP(有限合伙形式)共同投资设立的“国开城市发展基金”,进行受托人、中海股份、以及国开金融三方认可的城市开发项目的投资。该基金由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发起,总规模为500亿,一期资金为101亿,其中国开金融出资49.95亿元,昆仑信托和中海信托各募集24.975亿资金,作为LP(有限合伙人)以信托资金加入“国开城市发展基金”,美国思科再出资1亿元。

    根据《昆仑信托——开元城市发展基金背景材料》(以下简称《背景材料》),该信托产品预期八年加权平均年化收益率为20%~37%,上不封顶,“随着中国城市化进程加速和项目区域周边配套设施进一步完善,收益将更为可观”。不过,该信托产品为纯粹浮动收益,为非保本产品。

    从类型上看,这是一款信托基金化产品。该产品后端存在一个庞大的地产私募股权基金。国开金融出资8000万元,中海信托和昆仑信托各出资1000万元,发起成立开元(北京)城市发展基金管理有限公司作为“国开城市发展基金”的GP(普通合伙人)。

    用益信托资深分析师徐颖风对《每日经济新闻》记者表示:“这款产品类似于房地产基金,是基金化产品,所以收益是浮动性的,与之前的固定收益产品有很大的区别。”他进一步解释道,传统的固定收益信托产品是约定到期偿还的利率,到期就能实现,相当于一个贷款的利率。而基金化的产品是预估整个项目、整个基金可能取得什么收益,但不能保证这个预期收益。

    一位中海信托的营销经理对《每日经济新闻》记者表示:“我们经过测算,在比较乐观的情况下能达到37%的收益率。”他表示这款信托产品由于规模较大,故今年整年在售。

    但昆仑信托的一位工作人员表示这款产品已停止销售。

    进行土地一级开发

    “国开城市发展基金”的主要盈利点是分享土地增值收益,进行土地一级开发。根据《背景材料》,该基金“通过土地整理拍卖、出让收益取得的收入扣除相关税费后,全部或部分返还给项目公司,实现盈利,以此分享城市发展领域中分量最重的土地增值收益”。

    上述中海信托的营销经理介绍说:“基金会与地方政府共同出资成立一个公司,该公司会投资某个城市新区的地块,对该地块进行整理后退出,卖出金额中超出投资额的部分资金会返还给项目公司,以实现土地增值收益。”

    徐颖风认为,传统的开发商从地方政府处把土地拍下来,只能做二级市场,而该基金从土地一级市场就入手了,不论是土地的拍卖、商业地产开发或基础设施开发都能参与,能同时从土地的一级和二级市场分享收益,因此利润会更加丰满。他告诉《每日经济新闻》记者:“如果房地产市场能平稳发展,不出现大跌,预期收益率是有可能实现的。”

    土地一级开发回报率虽然高,但目前商品房市场交易量萎缩,开发商拿地积极性不如以往,如何能确保在未来的8年保持一定的增长率?上述中海信托人士表示:“退出的价格如果不够高,就达不到预期的收益率了。但土地是比较稀缺的资源,而且这个项目时间较长,这两年政策比较紧,过几年或许会有好转。”

    值得注意的是,国开金融49.5亿元LP资金劣后退出,信托端资金优先退出本金。另外,为保证流动性,北京金融资产交易所将在“国开城市发展基金集合资金信托计划”存续期间为投资人提供收益权流动性解决方案并促进交易达成,可实现收益权转让。

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    1本文为《每日经济新闻》原创作品。

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