每日经济新闻

    楼市进入“微妙期”,政策需要主动调整

    2012-02-24 08:48

    笔者的观点是,为了尽快度过“微妙期”,或者说“危险期”,也为了不再让地方政府偷偷摸摸地“托市”,应对目前的调控政策作出主动调整和优化。

    每经编辑 赵庆

    2月12日,迫于多重压力,被外界称为“托市”的安徽芜湖楼市新政仅仅问世三天,就被迫紧急叫停。而在此轮楼市调控中,已发生多起类似事件。

    可以预料,只要楼市调控不退出,只要楼市继续处于低迷状态,类似问题还会再次出现,甚至更加频繁、更加明目张胆。因为,此轮调控从开始到现在,就一直处于激烈的利益博弈之中,开发商与购房者、地方政府与中央政府,甚至购房者与政府。所不同的是,经过两年多的调控,各方可能都有点筋疲力尽、力不从心了,而楼市则步入了“微妙期”。

    “微妙期”,也可称作是“危险期”。无论哪一方,只要能够顺利度过“微妙期”,也就度过了“危险期”。对开发商而言,面临两大难题,一是市场持续低迷,大量的商品房积压和资金沉淀,不仅成本越来越高,负担越来越重,而且“资金链”断裂的风险越来越大;二是从中央的态度来看,似乎没有任何可以讨价还价的余地。也就是说,房价不降到合理范围,政策是不可能放松的,更别说退出。两大难题,也意味着开发商可以有两大选择,即降价还是等死。

    从房价的现状来看,开发商可能更多的还在“等死”,一方面,大量中小开发商消失;另一方面,大型开发企业仍在到处圈地。这种微妙现象,值得好好关注。

    就购房者而言,现在也面临着两种选择、两种矛盾心理。如果选择买房,房价似乎并没有跌到想象的价位。一旦房价继续下跌,那就亏大了。如果不买房,万一调控政策退出,房价快速反弹,也会出现严重的经济损失。房价到底会不会大跌,会跌到什么价位,确实让购房者很纠结、很矛盾。

    就地方政府而言,也是心里十分矛盾。虽然从主观上讲,地方政府并不愿意对楼市进行调控,更不愿意看到楼市长期处于低迷状态。但是,中央的要求又不能不执行,不得不执行。于是,就采取应付的手段。先是出工不出力,再是暗中给开发商支持,现在是想方设法、绞尽脑汁地想着如何去“托市”,去让房地产市场不再低迷。

    对中央来说,实际上也非常矛盾。最重要的一点,就是经济下滑和筑底的局面没有得到明显的改变,稳定经济增长的任务实在太重。实事求是地讲,要让经济快速停止下滑,并步入上升通道,房地产无疑是最有效的手段。但是,过去的教训又不能不吸取。因为,一旦再度陷入房地产“怪圈”,中国经济又将面临新的考验。更重要的,在此轮楼市调控中,中央已经不知多少次地表示,房价不回归理性,楼市调控就决不退出。如果再用房地产业来稳定经济增长,就等于失信于老百姓,这显然是不可取的。

    也正因为如此,在政策的选择和调整上,就显得十分重要、十分困难。如果就此放松政策,无疑就会前功尽弃;如果继续这样调控下去,楼市极有可能还要继续低迷,对稳定经济增长不利。

    笔者的观点是,为了尽快度过“微妙期”,或者说“危险期”,也为了不再让地方政府偷偷摸摸地“托市”,应对目前的调控政策作出主动调整和优化。一方面,尽快出台房产税政策,取代目前的限购、限价政策,把刚性需求激发出来;另一方面,在土地政策、信贷政策、税收政策等方面,继续对开发企业从紧从严。同时,要求地方政府必须加大保障房建设力度,确保保障房供应量能够稳定在年住房供应量的40%以上。

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