地产政策微调预期渐起

昨日地产龙头万科A开盘7.56元，低开幅度超过3%，最低探底7.43元，最终报收7.77元，跌幅1.91%，上周积极护盘的地产股本周一的表现差强人意。分析人士指出，房地产宏观政策或有微调，而作为行业一线高周转龙头，公司现金储备丰富的万科A则身负引领地产再度崛起重担。

首先，信托资金或倒逼政策微调

国泰君安《房地产信托保兑付：2012资金链第一场雪》的研究报告显示，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是2-3月，据不完全统计，2012年总到期规模1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。其监测的30家在沪深两市上市的房企，2012年到期的项目数达61个，到期规模为318亿元，从3月开始进入偿付高峰。其中1月到期27亿元、3月39亿、5月47亿、7月44亿、11月38亿、12月49亿。而2012年到期规模较大的有中华企业(600675,股吧)、万科、金地集团(600383,股吧)、福星股份(000926,股吧)、阳光城等，分别为44亿、43亿、24亿、20亿、18亿。从信托占有息负债比例、信托占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业，分别达到177%、1111%和89%、437%。

分析人士认为，很多信托资金委托方为了保障自身的利益，往往通过金融机构进行操作。由于环节众多，所以实际上信托的成本非常之高，可以说很多的信托资金如果加上中间费用及各种杂费都应属于高利贷之列。更可怕的是，许多信托资金在进入地产业时，与地产公司签订的都有类似对赌的商业条款，很多委托方在房企能正常还款时，扮演的都是财务投资者的角色，而一旦房企无法正常还款，委托方则马上转变为项目的控股方，直接参于项目的经营管理和资产处置。所以，不少房企往往在面临信托的还贷压力时，宁可选择降价卖房还债，也不愿丧失项目的操盘权。

值得注意的是，在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力下，存有开发商资金链断裂的风险，而房价下调力度涉及银行的金融安全，甚至影响到社会的安定稳定，或倒逼房地产宏观调控政策的微调和局部放松。

其次，历史总是惊人地相似

2009年，当美国的次贷危机发生后，国内被迫暂停对房地产的宏观调控，实行货币的量化宽松政策，随后地产股迎来了又一波的行情。

而今种种迹象表明2012年全球货币宽松正孕育中。首先，美联储把接近零的短期利率至少维持到2014年年底，较此前预计的时间2013年要更长，这或将给美国经济的缓慢复苏提供一臂之力。在美联储迈出设定通胀目标的历史性一步，并承诺维持低利率更久时间后，日本央行做出相应举动的压力与日俱增，不过目前日本央行似乎仍倾向于准备只在必要时采取行动，市场预期其政策利率将维持在0-0.1%不变。而英国央行(BOE)也在上周四如预期扩大量化宽松(QE)规模至3250亿英镑，以期提振脆弱的经济。同时宣布维持官方银行利率在0.50%不变。英国央行的这一措施让目前英国的经济将起到一定的支撑作用，这令英镑大幅攀升。此外，澳洲联储曾在2011年11月和12月连续两次降息，把基准利率从4.75%降至4.25%。

摩根大通2012年全球展望报告中指出，2012年全球货币政策将普遍宽松，预计新兴市场9国央行将采取降息行动。但是，其他央行将受到本币走软的约束。由于中国没有进行任何利率调整，预计新兴市场政策利率下调的合计幅度将仅为30个基点。

分析人士指出，欧债危机目前难言了解，全球性货币宽松环境正孕育中，截至目前，国内经济仍难摆脱对房地产行业的依存度，而新兴产业的培育还需一段时间，房地产宏观政策或微调的预期渐起。