徐房集团释权益、土地之谜 建业里酝酿返修

每经记者 杨羚强 发自上海

沪版梁林故居——上海建业里改造项目不断曝出悬疑。明明是由徐汇区政府负责居民动迁，产权又属于上海徐房（集团）有限公司，为何波特曼和花旗最终成为建业里项目大股东？而建业里项目的开发用地从未经过招拍挂，地块却神秘“出让”给建业里现在的项目公司——上海波特曼建业里房地产发展有限公司和上海波特曼建业里东区置业有限公司。

在本报2月8日和2月10日连续报道此事后，上海徐房（集团）有限公司相关负责人昨日向《每日经济新闻》记者解释：上述建业里改造项目和商品房开发的性质完全不同。两家项目公司是在向徐房集团购买建业里所有房屋的产权之后，才对项目进行保护性开发。不同于开发商品房那样，必须通过国家规定的招拍挂，才能获得项目的土地开发权。对于建业里项目转让的经过，徐房集团相关负责人表示，此类项目很难获得银行的贷款，而2005年、2006年和2008年，房地产市场又连续出现多次楼市调控，当时愿意接手的企业也并不多，成交价是经过评估并参考当时的市场价后确定的。

在建业里项目改造被多家媒体报道存在一定的缺陷后，徐汇区有关方面昨日也正式回应本报，酝酿对建业里项目的改造进行重新返修，调整外立面的建材，以保护好历史保护区的风貌。

总投资超12亿元

此前，熟悉上海房地产的业内人士向《每日经济新闻》记者透露，类似建业里这样的项目要变成产权房，先要进行房屋的整体改造，使其拥有必须具备的煤卫设施，可以独立成套。再由物业管理部门同意后，向当地房屋管理部门申请购买产权。

徐房集团的相关负责人昨日接受《每日经济新闻》记者采访时，证实了上述产权变更方式。据介绍，在波特曼通过招标，成为建业里项目的改造方之后，徐房集团下属的上海衡复置地有限公司、波特曼、花旗等联合组成了合资公司，向徐房集团购买了建业里项目的所有产权。其中一部分作为商品住宅销售，一部分作为商铺出租。

虽然当时的售出价仅4.4亿元，但与4.1亿元的评估价相比并不算低。而为了保护开发好上述项目，波特曼方面的投入成本也是不断追加，截至目前总投资额已由开工时宣布的8亿元，上升至12亿元。

上述人士表示，如果事先预计到2005年以来的上海房地产市场走势将如此之好，徐房集团可能就不会引入外资来开发建业里项目。而是会选择徐汇区的其他国有房地产开发企业，一同开发建业里项目。

他介绍说，类似建业里这样的保护项目，由于时间太久，很难从银行获得贷款。而对这样的项目进行保护性开发，还需要投入大量的资金。此前，徐房集团曾做过测算，建业里项目如果全部用于出租，其租金收入会远远小于财务成本，项目的亏损几乎是必然。

由于徐房集团担心，房价下行会让国企出现亏损，于是引入境外资本。为了对海外资本进行约束，徐房集团通过衡复置地入股该项目。

酝酿返修

无论如何，波特曼接手建业里之后，部分联排别墅上世纪30年代的历史沧桑风貌消失不再，取而代之是现代联排住宅的外形。有媒体因此称之为“假古董，真赝品”。一位在建业里居住多年的原住户甚至为此拿出上海市有关方面对历史保护建筑的保护文件说，属于四类建筑的建业里，外立面不能改动。

徐房集团的相关人士昨日也承认，外立面使用的墙砖太新了。但是他并不认为，波特曼方面是为了商业利益而故意弃用原来建筑的材料。他同时也否认对外立面的改造违反了上海市的有关文件。关于外立面的质疑，上述人士表示，文件规定的外立面不破坏，仅涉及整体的建筑样式，对建材并无规定。不过波特曼方面在使用外立面材料时，并未和徐房集团有过沟通。

在经历了一系列的风波之后，上述负责人也承认，保护性建筑或许并不适宜商业性开发，由政府出资改造可能才是最好的出路。

昨日，徐汇区相关方面也透露有回购该项目的想法，酝酿对该项目重新返修，但目前尚未最终确定。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民表示，境外的很多保护建筑多数是由政府出资进行保护性开发，因为只有政府才有能力更好地保护历史建筑。

从北京的“梁林故居”，到上海的“建业里”，也许由政府出资保护，会是这些历史保护建筑的最佳出路。