每平方米转让价超2万元 一起官司牵出义乌“宅基地”生意

每经记者 徐杰 发自浙江义乌

一个官司牵出一本生意经，这件事发生在浙江义乌。

2010年10月9日，义乌上溪镇溪田村村委会不服义乌市国土资源局处罚，将后者告上了法庭。原因是溪田村租赁村民沈财亮的承包田对外公开招标，被本村和城里来的人竞得用来建房遭国土部门查处，对此村委会不服，遂将国土局推上了被告席。

2011年3月，义乌市人民法院一审判决，驳回原告诉讼请求。但2011年6月的一纸宣判，使原本简单的纠纷覆上了一层的密云：金华中院撤销了义乌市人民法院一审判决，因为土地的用途变了，这种改变发生在一审判决前的两个月。《每日经济新闻》记者日前在义乌调查时发现，这类土地纠纷并非个案，而在这些纠纷的背后则是活跃在义乌乡镇的“宅基地”生意。

1.6亩农保田出租每年租金为729斤粮食

走进上溪镇溪田村村口，水泥路的一边，四栋三层高连在一起的楼房“坐”在那里，楼房南侧都是大片农田，这四栋房子显得格外扎眼。“停工已经有三年多了”，村民沈安定指着这个“半拉子”工程说，楼房就建在他叔叔的农保田上。

2004年12月30日，沈安定的叔叔沈财亮获得了上述土地的承包经营权，土地面积为1.6亩，年限至2028年12月31日。2008年5月份，沈财亮的这块农保田被村委会租去了。2009年11月份，上溪镇溪田村委会对上述地块连同旁边土地对外公开招标，最后被两名本村人和两名有义乌市城镇户口的人竞得。

“村民委原来承诺的120平方米的宅基地也未给，协议表示以粮食 （1.6亩每年换729斤粮食）为租金，后来折算成了现金”，沈安定告诉《每日经济新闻》记者。沈安定所在的上溪镇溪位于浙江义乌城西，距义乌国际商贸城10公里左右，有义乌的西大门之称。

不服罚款村委会将国土局告上了法庭

2010年9月义乌市国土资源局经审查对溪田村村民委员会及四位中标人下达了 《行政处罚告知书》和《行政处罚决定书》。《行政处罚决定书》认定：“土地用途确定为基本农田保护区，不符合土地利用总体规划图，溪田村村委会未经用地审批擅自出卖村集体土地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，属于非法转让土地行为，四中标户未经用地审批的建房行为属非法占用土地行为。处罚没收溪田村村委会82万元违法所得并处百分之十的罚款，责令四中标户退还非法占用的520余平方米土地，限期拆除建筑物，恢复土地原状。”

2010年10月，溪田村村民委员会和四中标户不服处罚，向义乌市人民法院提起行政诉讼，认为《行政处罚决定书》事实认定不清，进行公开招投标的土地为溪田村原榨糖厂的宅基地，被错划为基本农田保护区。义乌市人民法院2011年3月15日一审判决，义乌市国土资源局作出的 《行政处罚决定书》适用法律正确，事情清楚，程序合法，驳回原告诉讼请求。

一审判决下达后，溪田村村委会和四中标人向金华市人民法院提起上诉。2011年6月15日金华市人民法院二审判决，撤销义乌市人民法院一审判决，撤销义乌市国土资源局的行政处罚决定，原因是“涉案地块于2011年1月6日经金华市政府批准，由基本农田保护区调整为建设用地，故对本案具有溯及力”。土地用途的调整是在一审判决前两个月发生。

“这一判决让这次土地纠纷变得扑朔迷离，”义乌市一信访部门的官员表示。

浙江永大联合律师事务所的律师刘轲认为，二审过程中，土地性质发生了变化，金华中院根据溯及力判决撤销一审判决以及撤销义乌市国土资源局的行政处罚决定，同样因为土地性质发生变更，沈财亮与村委会的租地协议以及四户中标户与村委会签订的建房协议也应作废。

“宅基地”生意每平方米转让价超2万元

上述“对薄公堂”浮出的是一条活跃于乡镇的“宅基地”的生意经。根据《土地管理法》以及《土地管理法实施条例》，农村集体性质的宅基地不能出售或转让给有城镇户口的市民，但这则禁令仍无法阻止他们的交易脚步。

2月9日，记者在上溪镇溪田村看到，村里高高低低的房屋建筑，有老房子，也有类似“别墅”的豪宅。“要不要租房子？”本地村民以为记者是来租房的，“这幢房子是义乌市教育部门的人在村里买的宅基地建的，另外一栋是在义乌市一财政部门上班的人的房子。”村民指着一幢豪华、外有围墙的“别墅”表示，“这幢房子装修太好了，房子估计不愿租”。当地政府一官员向记者透露，此前有三位义乌市公务员在此建的房子，“因为影响不好”，最后被勒令拆除了。

记者在采访期间，巧遇该镇金塘路一70平方米的宅基地转让，“转让价要30多万元，一分都不能少”，拥有该宅基地经营权的村民表示。

“买的人很多，但宅基地供不应求。”义乌当地一房产中介公司透露，据其介绍，他手头现有义乌廿三里旧村改造的一幅宅基地，占地180平方米，对方要价为360万元，服务费按照转让价的1%收取。

《每日经济新闻》留意到，在义乌当地房产专业网站也有一些宅基地转让的信息：“黄金地段宅基地转让”，该宅基地位于义乌市苏溪镇，108平方米，转让价260万元，每平方米转让价超过2万元；而另外一则“距市场5分钟！宅基地急转”的信息称，该宅基地90平方米，标价为320万元，单价超过了3万元。

“义乌土地现在十分稀缺，尤其是国际商贸城周边地区的土地更是弥足珍贵”，义乌当地一房产业内人士表示，农村宅基地市场价每平方米都超过2万元，在这些宅基地上盖起的房子可以利用区位优势，开展物流运输、物业租赁等，每月可以获得不菲收入。

“一种是旧城改造，有些村民将自己的宅基地拿出来转让，本村或外地人来买；另一种已经在城市里已经安居，然后回到农村老家参与村委会公开招标的宅基地。”对于宅基地的公开转让，义乌市一乡镇官员向 《每日经济新闻》解释。

值得玩味的是，伴随着土地的价值越来越大，宅基地出让亦成为腐败的重灾区。去年5月份，义乌市苏溪镇一行政村原党支部书记楼某、村委会主任楼某因犯非法转让土地使用权罪被义乌市法院判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金44万元。与此同时，上溪镇溪田村原党支部书记沈某、村委会主任沈某2011年7月26日被义乌市人民检察院以涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪对其提起公诉。义乌市一信访部门官员透露，2011年义乌市共有8起村官 “倒卖”土地被公诉。